[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル永登浦区のオフィスビル「エイワンタワー・ダンサン」をめぐり、2つのREIT（不動産投資信託）の判断が分かれました。
NHオールワンREITは、1303億ウォンで買収したこのビルを1630億ウォンで売却し、25％の差益を確保しました。一方、サムスンFN REITは900億ウォンを調達して資産を取得し、ポートフォリオを拡大しました。 NHオールワンREITが「売却して負債を減らす」方を選んだのに対し、サムスンFN REITは「購入して規模を拡大する」戦略を選択したのです。
エイワンタワー・タンサンは、ソウル市永登浦区国会大路559に位置する、地下6階～地上17階、延べ床面積2万7991.94㎡（約8467坪）規模のオフィスビルです。
NHオールワンREITの投資構造（資料＝NHオールワンREIT）
今回の売却は、NHオールワンREITの資産リバランス戦略に基づくものです。ソウル市その他の地域に位置する資産を売却し、都心圏（CBD）や江南圏（GBD）などの中核業務地域を中心にポートフォリオを再編する計画です。
売却代金は、NHオールワンREITの借入金の返済に充てられます。これにより、ポートフォリオの担保認定比率（LTV）は、従来の63.4％から60.5％へと2.9ポイント（p）低下する見込みです。
借入金の規模が縮小することで、利息費用の削減効果も期待されます。これは、今後の配当可能利益の拡大にも好影響を与える見通しです。NHオールワンREITは、来る11月に元本の回収を経て、12月末決算基準で来年3月に特別配当金も支払う予定です。
A-Oneタワー・ダンサンの新たな所有者は、サムスンFNリッツです。NHオールワンリッツがダンサンの資産を売却して現金化と財務構造の改善に乗り出した一方、サムスンFNリッツは当該資産を新規ポートフォリオに組み入れ、オフィス資産の確保に乗り出しました。
サムスンFNリートは、年率4.10％の電子短期社債を発行し、900億ウォンを調達します。KB証券、NH投資証券、ハナ証券、韓国投資証券が引受機関として参加します。
サムスンFNリッツの構造（資料＝サムスンFNリッツ）
今回の借入は、サムスンFNリッツが第13期定時株主総会で承認を受けた社債発行限度額の範囲内で実行されます。今後、満期が到来した際には、借り換えの規模や条件、満期などについては、その時点の市場状況を考慮して決定する予定です。
サムスンFNリッツは、エイワンタワー・ダンサンが売りに出されることを昨年から認識しており、買収の準備を進めてきました。サムスンFNリッツは去る3月16日、サムスン生命のチャムシルビル（現FNタワー・チャムシル）の売却を完了（ディールクロージング）しており、今年上半期に資産をもう1件組み入れることができると判断し、入札を推進しました。
これを受け、去る4月にエイワンタワー・タンサンの入札に参加し、優先交渉権者（優先交渉対象者）に選定されたことを受け、去る13日にディールクロージングを行いました。
サムスンFNリートは、A-1タワー・タンサンが主要業務圏域ではなくその他の圏域の資産であるものの、現在の会社の財務・資産規模を考慮すると、大規模な有償増資なしに組み入れることができるという点に注目しました。
特に今回の組み入れ規模は総資産の30％以内であり、国土交通省の変更認可なしに変更報告のみで手続きを進めることができたため、行政的な負担も比較的少なかったとのことです。
「国土交通省の変更認可」とは、すでに認可を受けた都市開発事業、実施計画、REIT資産管理会社の登録など、主要な国土・交通事業の内容が変更される際、所管省庁である国土交通省の承認を改めて得る行政手続きを指します。
サムスンFNリートは、今回の買収により資産規模が約1兆2500億ウォンに拡大し、1兆ウォンを大きく上回りました。これにより、今後、より大規模な優良資産への取得に挑戦できる基盤を整えました。
金融投資業界の関係者は、「サムスンFNリートは、A-Oneタワー・ダンサンの買収により、大規模な増資の負担なしに資産規模と投資力を拡大すると同時に、今後、主要業務圏における優良資産の取得に乗り出せる基盤を確保することになった」と述べました。
さらに、「今回の取引は単なるオフィスの売買ではなく、REIT各社のポートフォリオ再編の動きを示す事例です」とし、「NHオールワンREITは非中核エリアの資産を売却して中核業務エリアを中心に資産を再編し、サムスンFNリートは新規資産を確保してポートフォリオを拡大する戦略を展開しています」と付け加えました。
NHオールワンREITは、1303億ウォンで買収したこのビルを1630億ウォンで売却し、25％の差益を確保しました。一方、サムスンFN REITは900億ウォンを調達して資産を取得し、ポートフォリオを拡大しました。 NHオールワンREITが「売却して負債を減らす」方を選んだのに対し、サムスンFN REITは「購入して規模を拡大する」戦略を選択したのです。
1303億ウォンで購入し、1630億ウォンで売却…LTVも引き下げます19日、金融投資業界によると、NHオールワンREITは去る13日、エイワンタワー・タンサンの売却を完了しました。取引金額は1630億ウォンで、NHオールワンREITの購入価格である1303億ウォンより約25％高い水準です。
エイワンタワー・タンサンは、ソウル市永登浦区国会大路559に位置する、地下6階～地上17階、延べ床面積2万7991.94㎡（約8467坪）規模のオフィスビルです。
今回の売却は、NHオールワンREITの資産リバランス戦略に基づくものです。ソウル市その他の地域に位置する資産を売却し、都心圏（CBD）や江南圏（GBD）などの中核業務地域を中心にポートフォリオを再編する計画です。
売却代金は、NHオールワンREITの借入金の返済に充てられます。これにより、ポートフォリオの担保認定比率（LTV）は、従来の63.4％から60.5％へと2.9ポイント（p）低下する見込みです。
借入金の規模が縮小することで、利息費用の削減効果も期待されます。これは、今後の配当可能利益の拡大にも好影響を与える見通しです。NHオールワンREITは、来る11月に元本の回収を経て、12月末決算基準で来年3月に特別配当金も支払う予定です。
A-Oneタワー・ダンサンの新たな所有者は、サムスンFNリッツです。NHオールワンリッツがダンサンの資産を売却して現金化と財務構造の改善に乗り出した一方、サムスンFNリッツは当該資産を新規ポートフォリオに組み入れ、オフィス資産の確保に乗り出しました。
当山のオフィスの新たな所有者、サムスンFNリッツ…900億ウォンを調達サムスンFNリッツは、新規資産の組み入れのために900億ウォンを借入することを決定しました。借入規模は、去る4月30日時点の連結財務諸表上の自己資本4016億555万ウォンの22.41％に相当します。借入期間は、去る13日から来月28日までです。
サムスンFNリートは、年率4.10％の電子短期社債を発行し、900億ウォンを調達します。KB証券、NH投資証券、ハナ証券、韓国投資証券が引受機関として参加します。
サムスンFNリッツは、エイワンタワー・ダンサンが売りに出されることを昨年から認識しており、買収の準備を進めてきました。サムスンFNリッツは去る3月16日、サムスン生命のチャムシルビル（現FNタワー・チャムシル）の売却を完了（ディールクロージング）しており、今年上半期に資産をもう1件組み入れることができると判断し、入札を推進しました。
これを受け、去る4月にエイワンタワー・タンサンの入札に参加し、優先交渉権者（優先交渉対象者）に選定されたことを受け、去る13日にディールクロージングを行いました。
サムスンFNリートは、A-1タワー・タンサンが主要業務圏域ではなくその他の圏域の資産であるものの、現在の会社の財務・資産規模を考慮すると、大規模な有償増資なしに組み入れることができるという点に注目しました。
大規模な増資なしで規模を拡大…優良資産への「挑戦」同社が中核業務圏の優良資産を購入する場合、大規模な有償増資が必要となり、株価の変動性が高まる可能性があるため、相対的に負担の少ない「エイワンタワー・ダンサン」を選んだのです。
特に今回の組み入れ規模は総資産の30％以内であり、国土交通省の変更認可なしに変更報告のみで手続きを進めることができたため、行政的な負担も比較的少なかったとのことです。
「国土交通省の変更認可」とは、すでに認可を受けた都市開発事業、実施計画、REIT資産管理会社の登録など、主要な国土・交通事業の内容が変更される際、所管省庁である国土交通省の承認を改めて得る行政手続きを指します。
サムスンFNリートは、今回の買収により資産規模が約1兆2500億ウォンに拡大し、1兆ウォンを大きく上回りました。これにより、今後、より大規模な優良資産への取得に挑戦できる基盤を整えました。
金融投資業界の関係者は、「サムスンFNリートは、A-Oneタワー・ダンサンの買収により、大規模な増資の負担なしに資産規模と投資力を拡大すると同時に、今後、主要業務圏における優良資産の取得に乗り出せる基盤を確保することになった」と述べました。
さらに、「今回の取引は単なるオフィスの売買ではなく、REIT各社のポートフォリオ再編の動きを示す事例です」とし、「NHオールワンREITは非中核エリアの資産を売却して中核業務エリアを中心に資産を再編し、サムスンFNリートは新規資産を確保してポートフォリオを拡大する戦略を展開しています」と付け加えました。
