[イーデイリーKIM EUN KYOUNG 記者] 政府が住宅価格の過熱を抑制するため、京畿道華城市東灘区、龍仁市器興区、九里市を土地取引許可区域（土許区域）に指定してから約2ヶ月が経過しましたが、これら3地域すべてにおいて、規制導入以降、住宅価格が下落した週は1週もなかったことが明らかになりました。 むしろその間、周辺の規制対象外地域の上昇幅が大きくなり、ピンポイント規制がかえって住宅価格の上昇傾向を周辺に拡散させる「風船効果」を生んだとの指摘があります。

14日、韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、東灘区のマンション売買価格は、土地取引許可制（土許制）施行直前の6月最終週に1.46％上昇した後、8月第3週には0.12％まで上昇幅が大幅に鈍化しました。 しかし、その直後の8月第4週には再び0.54％に跳ね上がり、9月第1週にも0.22％上昇しました。

キフン区と九里市も、規制導入以降、一貫して上昇傾向を維持しました。 キフングは8月の第4週に上昇幅が0.63％まで拡大した後、9月の第1週にも0.33％上昇しました。九里市は8月中旬に上昇率が0.16％まで低下しましたが、8月の第4週に0.28％と反発したのに続き、9月の第1週にも0.21％上昇しました。

政府は去る6月30日、東灘区と器興区、九里市の住宅価格の過熱を抑制するため、これら3地域を投機過熱地区および調整対象地域として追加指定しました。投機過熱地区・調整対象地域の規制は7月1日から、土壌改良地区は同月5日から適用されました。

2ヶ月間の推移を見ると、土地取引制限措置の効果がなかったとは言い難いでしょう。特に、規制前の週間上昇率が1%を大幅に上回っていた東灘では、規制以降、上昇幅が急速に縮小しました。ただし、3地域すべてで価格が下落した週はなく、東灘と器興では8月に入り、上昇幅が再び拡大する動きも見られました。規制を通じて短期的な過熱を鎮静化する効果はあったものの、価格上昇の勢いそのものを断ち切ることはできなかったのです。

さらに大きな問題は、規制地域の上昇ペースが鈍化する一方で、周辺の非規制地域の住宅価格が変動したという点です。 東灘と生活圏を共有する華城（ファソン）の兵点（ビョンジョン）区は、規制直前の6月最終週に0.16％だった上昇率が、8月第3週には0.46％まで拡大しました。同期間、東灘の上昇率が1.46％から0.12％へと急激に低下したのとは逆の流れです。兵点はその後、上昇幅が鈍化しましたが、9月第1週にも0.20％上昇しました。

水原（スウォン）権善（クォンソン）区の上昇傾向はさらに顕著でした。規制直前に0.25％だった上昇率が、8月の第4週には0.58％まで拡大し、9月の第1週にも0.48％を記録しました。同期間の東灘（ドンタン）の上昇率（0.22％）の2倍を上回る水準です。

九里に隣接する南楊州市も、規制直前の0.16％から7月第2週には0.27％へと上昇幅が拡大し、9月第1週にも0.22％上昇しました。同週の九里市の上昇率（0.21％）をわずかに上回りました。

「土許区域」では、住宅を購入すると実居住義務が課されるため、チョンセ（賃貸保証金）を組み合わせて家を購入する「ギャップ投資」が阻止されます。規制地域への参入ハードルが高まるにつれ、相対的に規制が緩い周辺地域へ需要が移動する誘因が強まったことになります。規制以降、周辺地域の住宅価格の上昇幅が拡大する傾向が見られることから、「土許制」の実効性など、制度の補完の必要性をめぐる議論が深まると予想されます。

国土研究院のパク・ジンベク副研究委員は、「トホ制は、当初の導入目標である住宅価格の安定化に向け、規制地域の住宅価格上昇を緩和する効果があることが示されている」とし、「ただし、周辺地域に風船効果が生じる可能性があるため、一定の部分では制度の補完を検討する必要がある」と述べました。