[イーデイリーJeong Yun-ji 記者] 政府の融資規制や税制改正により、江南（カンナム）圏の高級マンションは調整局面に入りましたが、ソウルを代表する学区である大峙洞（テチドン）と木洞（モクドン）の住宅価格は、比較的堅調な推移を見せています。子供の教育を目的とした実需が堅調であり、価格を支えているのです。各地で再開発に伴う移転需要も予定されていることから、学区中心のマンション価格は着実に上昇するとの見通しが出ています。

20日、韓国不動産院によると、9月第2週（14日時点）の江南区の週間マンション売買価格指数は、前週比0.36％下落し、6週連続の下落傾向を示しています。今年の累計では0.72％の上昇にとどまりました。昨年の同時期の上昇幅（10.38％）と比較すると、上昇ペースも大幅に鈍化している様子です。

江南区全体が調整局面にある中でも、代表的な学区である大峙洞では、依然として数十億ウォン台の取引が続いています。同日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、大峙洞の塾街付近に位置する「大峙サムスン」の専有面積97㎡は、昨年9月の26億5000万ウォンから今年7月には36億ウォンへと上昇し、約10ヶ月で9億5000万ウォンの値上がりとなりました。

「ラミアン・テチパレス」の専有面積93㎡も同様です。昨年3月の45億ウォンから、今年7月には47億ウォンへと上昇しました。江南圏の高価格マンション全般で価格調整が進む中でも、テチドンでは依然として数十億ウォン台の高値での取引が行われています。

江南だけではありません。陽川区のマンション価格が今年累計で6.47％上昇した状況下で、代表的な学区である木洞でも、主要な団地を中心に価格上昇を伴う取引が続いています。 モクドン新市街地8の専有面積54㎡は、昨年の16億9500万ウォンから今年は18億ウォンへ、モクドン新市街地6の専有面積95㎡は、昨年10月の29億ウォン台から今年7月には31億ウォンまで上昇しました。1年も経たないうちに、両団地とも取引価格が7％前後上昇したことになります。 最近、ソンデク高校を中心にいわゆる「ソンデク学区」が形成された道峰区双門洞も、この1年でマンション価格が最高20％ほど上昇し、価格上昇を牽引しています。

子どもの教育を目的とした実需が堅調であることが理由とみられます。大峙洞や木洞は大型塾街が密集しているため、住宅市場全般の買い需要が萎縮しても、学校や塾へのアクセスを重視する教育需要までが短期間で大幅に減少することは難しいということです。

大峙洞と木洞では、再開発に伴う移転需要まで加われば、塾街近隣の団地への集中がさらに顕著になる可能性があります。大峙洞では、4424世帯の大規模団地であるウンママンションが、来年上半期に大規模な移転を控えています。木洞も再開発事業が本格化し、移転が続くものと見られます。 子供の教育のために学区を維持しようとする既存の居住者が、近隣の塾街にある団地へ移り住むようになれば、売買市場だけでなく、賃貸市場にも需要の圧力が加わる可能性があります。

実際、賃貸市場ではすでに物件不足が見られています。不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、去る15日時点でソウルのマンション賃貸物件は3万6661件で、1年前より14.0％減少しました。特にウンマアパートがある大峙洞は、同期間に1096件から622件へと43.2％急減しました。 江南区も今年累計のチョンセ価格上昇率が2.62％と、売買価格の上昇率（1.43％）を上回っており、移転時期が近づくにつれて、チョンセ物件の減少と価格上昇圧力がさらに強まる可能性があるという分析です。

チョンセ価格が急騰すれば、購入に切り替えようとする需要が殺到する可能性もあります。大峙洞のある公認不動産仲介業者は、「チョンセ価格が非常に高く、物件もないため、広さを狭めてでも購入を検討する保護者からの問い合わせもあります」とし、「お子さんが幼いほど、購入するほうが良いと判断しているようです」と説明しました。

不動産業界では、このような流れが、塾街周辺の団地への集中をさらに強める要因になると見込んでいます。また、別の大峙洞の公認不動産仲介業者は、「江南全体が調整局面にあるからといって、大峙洞を求める保護者の需要まで一緒に減るわけではありません」とし、「価格が多少上がっても塾街に近い団地を探す傾向にありますが、ウンマからの移転が始まれば、価格はさらに上昇するでしょう」と予測しました。