[イーデイリーLEE JUNGHYUN 記者] 昨年、工事費の妥当性検証を受けたある住宅再開発整備事業現場。 当初、組合が施工会社と結んだ既存の工事契約額は2311億ウォンでしたが、施工会社はなんと3倍（322.2％）を超える7444億ウォンの増額請求書を突きつけました。しかし、韓国不動産院の検証結果によると、施工会社の要求額のうち約642億ウォンは妥当性のない「バブル」であることが判明しました。

最近5年間、再建築・再開発の整備事業現場で施工会社が要求した工事費の増額分25兆ウォンのうち、5兆ウォンを超える金額が不動産院の検証過程で認められなかったことが明らかになりました。しかし、法的拘束力がないうえ、数兆ウォン規模の削減結果が実際の請負契約に反映されたかどうかを確認するのは困難であり、工事費検証制度が事実上「有名無実」であるという指摘が出ています。

28日、国会国土交通委員会所属のキム・ミエ「国民の力」議員が韓国不動産院から提出を受けた「整備事業工事費検証結果」資料によると、2021年以降、今年までに検証を終えた整備事業201件において、施工会社が要求した増額分24兆9889億ウォンのうち、韓国不動産院が認めた増額分は19兆8284億ウォンであることが分かりました。 増額要求額の20.7％にあたる5兆1605億ウォンは、水増しされた請求額とみなされ、認められませんでした。

施工業者による過大な請求が深刻な事業現場も数多く見受けられました。2026年に検証を受けたある再建築事業現場の場合、施工業者が2109億ウォンの増額を要求しましたが、その実に77.0％にあたる1624億ウォンが不認定となりました。 全体201カ所のうち、不認定額の規模が1000億ウォンを超える事業現場だけで10カ所に達し、単一の事業現場基準で実に1917億ウォンが一気に削減されたところもありました。一部の事業現場では、既存の契約額よりも増額要求額の方が多くなる、いわゆる「本末転倒」な事業現場も5カ所ありました。

既存の契約額に対する増額要求額の比率自体も急上昇しています。 設計変更や資材費・人件費の上昇などの理由により、工事費が上昇し続けているためです。実際、検証対象の全事業場を基準にすると、2021年には21.2％水準だった増額要求の比率は、2024年に48.3％、2025年に51.5％、2026年に54.4％と、毎年増加しています。

問題は、5年間に施工会社が要求した増額分のうち5兆ウォン以上を政府が「バブル」と判断したにもかかわらず、組合員の実際の分担金の引き下げにつながったかどうかを把握するのが難しいという点です。 韓国不動産院の工事費検証制度は、施工会社と組合間の工事費をめぐる対立を仲裁するために2019年から導入されましたが、強制力がなく、事後のモニタリング規定も欠如している状況です。施工会社が工事中断などを武器に圧力をかければ、組合側としては削減額を諦めるケースが少なくないというのが業界の指摘です。

キム・ミエ議員は、「公共機関による検証で5兆ウォンを超える金額が認められなかった以上、検証結果が実際の契約にどのように反映されたかまで確認できてこそ、制度の効果を適切に判断できる」と指摘しました。

さらに、「工事費をめぐる対立は工事中断や入居の遅延につながり、その莫大な負担は結局、組合員や一般分譲購入者に転嫁される」とし、「国土交通部と韓国不動産院は、検証結果が実際の契約にどのように反映されているかを透明性を持って確認・公開できる体制を早急に整備し、制度の実効性を高めるべきだ」と強調しました。