[ハ・ヒボン ロピッド法律事務所 代表弁護士] 家主がチョンセ保証金を返還しない場合、保証に加入している賃借人は、住宅都市保証公社（HUG）に対し、代わりに支払ってほしいと請求します。 公社が約款で定めた期限を過ぎて支払いを遅らせた場合、その遅延に対する遅延損害金も併せて請求します。しかし、遅延損害金には条件があります。賃借人が住宅を引き渡す、あるいは引き渡そうとするまでは、公社が保証金の支払いを遅らせても、遅延損害金を支払う必要はありません。これは最高裁判所の判断です。
（写真＝ナノバナナ）
仁川（インチョン）南東区のあるマンションの入居者は、2021年4月に保証金3億4,000万ウォンで2年間のチョンセ契約を結び、公社とも保証契約を締結しました。契約は2023年4月に終了しましたが、家主は保証金を返還しませんでした。入居者は賃借権登記を済ませた後、同年9月に公社を相手取り、保証金の支払いを求める訴訟を提起しました。
第一審は、約款で定められた請求期間（保証事故発生日から2ヶ月）を守れなかったとして、請求を棄却しました。控訴審は、この期間条項を理由に請求を阻むことはできないと判断し、保証金3億4,000万ウォンと2023年10月14日からの遅延損害金を支払うよう判決を下しました。 年6％が適用される期間だけでも単純に計算すると、4,600万ウォンを超えます。最高裁は、保証金部分についてはそのままとし、遅延損害金部分のみを破棄して、事件をソウル高等裁判所に差し戻しました（最高裁2026年6月24日宣告 2026ダ201978判決）。
賃貸借が終了すれば、賃借人は家を明け渡し、家主は保証金を返還しなければなりません。この二つの義務は、互いに交換し合う同時履行の関係にあります（民法第536条）。そのため、賃借人が家を明け渡すか、明け渡す準備を整えてその旨を通知する（履行の提供）までは、家主が保証金を返還しなくても、遅延に対する責任を負いません。
争点は、この規則が保証契約にも適用されるかどうかでした。公社は賃貸借契約の当事者ではなく、公社の義務は賃借人と結んだ保証契約から生じます。最高裁は、公社の義務は形式的には保証契約に基づく支払義務ですが、「その実質は、本件賃貸借契約に基づく賃借保証金返還義務の変形に過ぎず、賃貸人の義務と同一であると見なすことができる」と判示しました。 保証約款第10条第1項も、公社の保証債務と賃借人の家屋の引渡し義務を同時履行関係として定めていました。したがって、賃借人が賃貸人に家屋を引き渡すか、その履行を提供するまで、公社は遅延責任を負いません。 公社が訴訟においてこの点を別途主張したかどうかは関係ありません（最高裁2024年2月29日宣告2023ダ289720判決など）。
本件の記録には、賃借人が住宅を引き渡した、あるいは引き渡そうとしたという資料はありませんでした。それにもかかわらず、原審はこれを検討することなく、遅延損害金の支払いを命じました。最高裁は、これを法理の誤解および審理の不十分と見なしました。差し戻し後、ソウル高等裁判所は、賃借人が住宅を引き渡した、あるいはその履行を提供した事実があるかどうかから改めて検討しなければなりません。
チョンセ保証は、家主が返還できなかった保証金を代わりに受け取れるようにする仕組みです。最高裁の判断によれば、遅延損害金を算定する際、公社の地位は家主と変わりません。家を明け渡さなかった賃借人が家主に遅延責任を問うことができないのと同様に、公社に対しても問うことはできません。
誤解してはいけない点もあります。住宅を引き渡さなかったからといって、保証金そのものを受け取れないわけではありません。本件においても、公社が保証金3億4,000万ウォンを支払わなければならないという判断はそのまま確定しました。変わるのは、遅延損害金がいつから発生するかという点です。
賃借人が混同しやすいのが、賃借権登記です。賃借権登記は、賃借人が引越しをしても、対抗力と優先弁済権を維持できるようにする仕組みです（住宅賃貸借保護法第3条の3第5項）。賃借権登記の抹消は、敷金を返還された後に行っても構いません（最高裁2005年6月9日宣告2005ダ4529判決）。 しかし、賃借権登記を完了したからといって、物件を引き渡したことになるわけではありません。遅延損害金まで受け取るためには、物件を引き渡した、あるいは引き渡そうとしたという事実を示す資料が必要です。引っ越す際に鍵をそのまま持っていた場合、物件を引き渡したかどうかをめぐって争いが生じる可能性があります。鍵や入室用の暗証番号を引き渡した記録、物件を明け渡す意思を明らかにした内容証明などを残しておく方が良いでしょう。
■ハ・ヒボン弁護士 △韓国外国語大学 英語学科 △忠北大学 法学専門大学院 △第4回弁護士試験 △特許庁 特許審判院 国選代理人 △（現）最高裁判所・ソウル中央地方裁判所 国選弁護人 △（現）ソウル高等裁判所 国選代理人 △（現）大韓弁護士協会 理事 △（現）ロピード法律事務所 代表弁護士
仁川（インチョン）南東区のあるマンションの入居者は、2021年4月に保証金3億4,000万ウォンで2年間のチョンセ契約を結び、公社とも保証契約を締結しました。契約は2023年4月に終了しましたが、家主は保証金を返還しませんでした。入居者は賃借権登記を済ませた後、同年9月に公社を相手取り、保証金の支払いを求める訴訟を提起しました。
第一審は、約款で定められた請求期間（保証事故発生日から2ヶ月）を守れなかったとして、請求を棄却しました。控訴審は、この期間条項を理由に請求を阻むことはできないと判断し、保証金3億4,000万ウォンと2023年10月14日からの遅延損害金を支払うよう判決を下しました。 年6％が適用される期間だけでも単純に計算すると、4,600万ウォンを超えます。最高裁は、保証金部分についてはそのままとし、遅延損害金部分のみを破棄して、事件をソウル高等裁判所に差し戻しました（最高裁2026年6月24日宣告 2026ダ201978判決）。
賃貸借が終了すれば、賃借人は家を明け渡し、家主は保証金を返還しなければなりません。この二つの義務は、互いに交換し合う同時履行の関係にあります（民法第536条）。そのため、賃借人が家を明け渡すか、明け渡す準備を整えてその旨を通知する（履行の提供）までは、家主が保証金を返還しなくても、遅延に対する責任を負いません。
争点は、この規則が保証契約にも適用されるかどうかでした。公社は賃貸借契約の当事者ではなく、公社の義務は賃借人と結んだ保証契約から生じます。最高裁は、公社の義務は形式的には保証契約に基づく支払義務ですが、「その実質は、本件賃貸借契約に基づく賃借保証金返還義務の変形に過ぎず、賃貸人の義務と同一であると見なすことができる」と判示しました。 保証約款第10条第1項も、公社の保証債務と賃借人の家屋の引渡し義務を同時履行関係として定めていました。したがって、賃借人が賃貸人に家屋を引き渡すか、その履行を提供するまで、公社は遅延責任を負いません。 公社が訴訟においてこの点を別途主張したかどうかは関係ありません（最高裁2024年2月29日宣告2023ダ289720判決など）。
本件の記録には、賃借人が住宅を引き渡した、あるいは引き渡そうとしたという資料はありませんでした。それにもかかわらず、原審はこれを検討することなく、遅延損害金の支払いを命じました。最高裁は、これを法理の誤解および審理の不十分と見なしました。差し戻し後、ソウル高等裁判所は、賃借人が住宅を引き渡した、あるいはその履行を提供した事実があるかどうかから改めて検討しなければなりません。
チョンセ保証は、家主が返還できなかった保証金を代わりに受け取れるようにする仕組みです。最高裁の判断によれば、遅延損害金を算定する際、公社の地位は家主と変わりません。家を明け渡さなかった賃借人が家主に遅延責任を問うことができないのと同様に、公社に対しても問うことはできません。
誤解してはいけない点もあります。住宅を引き渡さなかったからといって、保証金そのものを受け取れないわけではありません。本件においても、公社が保証金3億4,000万ウォンを支払わなければならないという判断はそのまま確定しました。変わるのは、遅延損害金がいつから発生するかという点です。
賃借人が混同しやすいのが、賃借権登記です。賃借権登記は、賃借人が引越しをしても、対抗力と優先弁済権を維持できるようにする仕組みです（住宅賃貸借保護法第3条の3第5項）。賃借権登記の抹消は、敷金を返還された後に行っても構いません（最高裁2005年6月9日宣告2005ダ4529判決）。 しかし、賃借権登記を完了したからといって、物件を引き渡したことになるわけではありません。遅延損害金まで受け取るためには、物件を引き渡した、あるいは引き渡そうとしたという事実を示す資料が必要です。引っ越す際に鍵をそのまま持っていた場合、物件を引き渡したかどうかをめぐって争いが生じる可能性があります。鍵や入室用の暗証番号を引き渡した記録、物件を明け渡す意思を明らかにした内容証明などを残しておく方が良いでしょう。
■ハ・ヒボン弁護士 △韓国外国語大学 英語学科 △忠北大学 法学専門大学院 △第4回弁護士試験 △特許庁 特許審判院 国選代理人 △（現）最高裁判所・ソウル中央地方裁判所 国選弁護人 △（現）ソウル高等裁判所 国選代理人 △（現）大韓弁護士協会 理事 △（現）ロピード法律事務所 代表弁護士
