[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 韓国投資証券が、全羅北道群山に60MW規模の人工知能（AI）データセンター（DC）を開発する事業の本プロジェクトファイナンス（PF）調達を完了しました。KTクラウドが100％賃借している優良資産であるため、優先債基準で「5％台前半」という比較的低いPF金利にもかかわらず、資金調達に成功しました。
データセンターは、政府が推進する「生産的金融」との関連性が高い上、AI産業の成長に支えられ、今後も需要が大幅に増加すると予想されることから、国内不動産金融における「兆単位の市場」として注目されています。
この事業は、全北特別自治道群山市飛応島洞一帯にある群山国家第2産業団地の敷地に、AIデータセンターを開発するプロジェクトです。敷地面積は11万5702平方メートルで、総事業規模は約8700億ウォンです。施工会社は現代エンジニアリングです。
今月中に60MW（メガワット）級の着工に着手する予定であり、将来的には300MWまで拡大する計画も推進中です。
群山SGC AIデータセンター（資料＝現代エンジニアリング）
韓国投資証券が全北特別自治道、群山市、SGCエネルギーと共に開発を準備しています。SGCエネルギーは、事業の安定的な資金調達のため、韓国投資証券と提携し、「SGC-KIS第1号私募投資合資会社」（PEF）を設立しました。SGCエネルギーは869億ウォンを出資し、持分比率99.7％の有限責任社員（LP）として参加しました。
韓国投資証券は、財務的投資家（FI）であり金融主幹事として、事業法人への投資とPF（プロジェクトファイナンス）の組成を担当しました。PFの金利は、優先債基準で5％台前半です。賃貸借契約もディールクロージングしました。KTクラウドが100％賃借する優良資産であるため、「5％台前半」という比較的低い金利にもかかわらず、大口投資家の募集に成功しました。
韓国投資証券がデータセンター開発事業に直接資金を投入すると同時にPFをアレンジしたことは、金融機関がデータセンターを単なる融資商品ではなく、新たなインフラ投資領域として捉えていることを示しています。
ハイパースケール（超大型）データセンターの場合、賃貸状況によって金利条件は異なりますが、先順位PF融資は年5％台前半～6％台前半、中・後順位は年7～8％程度で形成されています。
オフィスと比較すると、データセンターの貸出金利はそれほど高いわけではありません。例えば、ソウル中区のセウン再整備促進地区3-8・9・10区画では、新韓銀行がPF融資を調達しており、先順位金利は6.12％程度です。
ただし、銀行各社は、規模の大きなデータセンターであれば、金利が低くても投資しようという雰囲気です。データセンターは、政府が推進する「生産的金融」との関連性が高い上、AI産業の成長に支えられ、今後も需要が大幅に増加すると予想されているためです。
また、オフィスの場合、都心圏（CBD）で供給過剰が発生することへの懸念もあります。これに伴い、運用業界では、オフィスよりもデータセンター開発事業の期待収益率をより高く見ている場合もあります。
40MW（メガワット）規模のデータセンターの期待収益率は、内部収益率（IRR）基準で20％前後と推計されています。これは、データセンターの総投資額を約6000億ウォンと見なし、売却価値をターミナル・キャップレート（出口資本還元率）基準で5.25％と仮定した場合の数値です。
「ターミナル・キャップレート」とは、不動産投資期間が終了し、資産を売却した際に予想される純営業利益（NOI）に対する売却価格の比率を指します。オフィス開発事業の期待収益率がIRR基準で10％台半ばであることと比べると、データセンターの期待収益率は相対的に高いと言えます。
韓国投資証券のキム・ソンファン社長が、AIデータセンター（DC）開発事業のため、全北特別自治道庁で開かれた投資協約式において、事業関連の主要関係者らと記念撮影を行っています。（写真左から）韓国産業団地公団全北地域本部長のムン・ムンチョル氏、韓国投資証券のキム・ソンファン社長、SGCエナジーのイ・ウソン代表取締役、全北特別自治道知事のイ・ウォンテク氏、群山市長のキム・ジェジュン氏。（写真＝韓国投資証券）
データセンターは、従来の不動産PFとは異なり、「自己資本20％」など、一般的な不動産PF規制を直接的には受けません。データセンターは「不動産」ではなく「インフラ」資産に分類されるため、施設融資の形でPFが行われます。
また、データセンターの開発は、一般的な不動産開発とは異なり、アマゾンやグーグルなどのグローバル企業や大型ファンドがエクイティ（自己資本）を十分に供給する場合があります。テナントが確定しているデータセンターの場合、自己資本比率が低くても資金調達が可能な事例もあります。
これに伴い、先順位融資に参加する銀行はもちろん、キャピタル会社も中・後順位融資に積極的に参入しています。
金融投資業界の関係者は、「データセンターのPF融資は『生産的金融』との関連性が高いため、銀行が積極的に投資を検討している」とし、「データセンターは政府の政策やAI産業の成長と相まって、将来も需要が多いと期待されている」と述べました。
資産運用会社も動き出しています。コラムコ資産運用は、韓国初となるデータセンター上場REITの設立を計画しています。具体的な設立時期は決まっていませんが、データセンターを新たなREIT投資資産として活用しようとする動きが本格化しているとの評価です。
金融投資業界の関係者は、「今後、AIデータセンターが増えるにつれて、不動産金融の投資のあり方も変わっていくでしょう」とし、「オフィスや物流センターのように完成した建物を売買するにとどまらず、データセンターの開発PFから運営会社の持分、電力・エネルギーインフラに至るまで、資金が投入される市場が開かれつつあります」と述べました。
ただし、データセンター開発事業の主なリスクとして、「電力の確保」と「住民からの苦情・許認可の問題」が挙げられています。
政府は首都圏の電力需要の負担などを考慮し、データセンターの地方移転を誘導していますが、事業性の面では、データセンターの立地として首都圏への選好が依然として強いです。また、データセンターは電力使用量、発熱、電磁波などによる住民からの苦情の可能性が存在します。
これに伴い、首都圏でのハイパースケール（超大型）データセンターの開発が困難になる中、10MW以内の小規模データセンターを開発する事例が増えています。江南（カンナム）などの都心の既存施設や重工業地域において、400～500坪規模の小規模データセンターの開発も積極的に推進されています。
金融投資業界の関係者は、「データセンターは竣工後、アマゾンやグーグルなどのグローバル企業が買収する事例があるため、物件に対する需要は高い傾向にあります」とし、「許認可・電力開通・苦情の問題が事業推進の核心的な変数として作用しており、許認可の可能性を確保した土地は高値で売却されます」と述べました。
データセンターは、政府が推進する「生産的金融」との関連性が高い上、AI産業の成長に支えられ、今後も需要が大幅に増加すると予想されることから、国内不動産金融における「兆単位の市場」として注目されています。
6576億ウォンのPFディールクロージング…優先債「5％台」12日、金融投資業界によると、韓国投資証券は「群山SGC AIデータセンター新築事業」に関連する6576億ウォン規模の本PFの融資実行を先月30日に完了（ディールクロージング）しました。
この事業は、全北特別自治道群山市飛応島洞一帯にある群山国家第2産業団地の敷地に、AIデータセンターを開発するプロジェクトです。敷地面積は11万5702平方メートルで、総事業規模は約8700億ウォンです。施工会社は現代エンジニアリングです。
今月中に60MW（メガワット）級の着工に着手する予定であり、将来的には300MWまで拡大する計画も推進中です。
韓国投資証券は、財務的投資家（FI）であり金融主幹事として、事業法人への投資とPF（プロジェクトファイナンス）の組成を担当しました。PFの金利は、優先債基準で5％台前半です。賃貸借契約もディールクロージングしました。KTクラウドが100％賃借する優良資産であるため、「5％台前半」という比較的低い金利にもかかわらず、大口投資家の募集に成功しました。
韓国投資証券がデータセンター開発事業に直接資金を投入すると同時にPFをアレンジしたことは、金融機関がデータセンターを単なる融資商品ではなく、新たなインフラ投資領域として捉えていることを示しています。
ハイパースケール（超大型）データセンターの場合、賃貸状況によって金利条件は異なりますが、先順位PF融資は年5％台前半～6％台前半、中・後順位は年7～8％程度で形成されています。
オフィスと比較すると、データセンターの貸出金利はそれほど高いわけではありません。例えば、ソウル中区のセウン再整備促進地区3-8・9・10区画では、新韓銀行がPF融資を調達しており、先順位金利は6.12％程度です。
ただし、銀行各社は、規模の大きなデータセンターであれば、金利が低くても投資しようという雰囲気です。データセンターは、政府が推進する「生産的金融」との関連性が高い上、AI産業の成長に支えられ、今後も需要が大幅に増加すると予想されているためです。
また、オフィスの場合、都心圏（CBD）で供給過剰が発生することへの懸念もあります。これに伴い、運用業界では、オフィスよりもデータセンター開発事業の期待収益率をより高く見ている場合もあります。
40MW（メガワット）規模のデータセンターの期待収益率は、内部収益率（IRR）基準で20％前後と推計されています。これは、データセンターの総投資額を約6000億ウォンと見なし、売却価値をターミナル・キャップレート（出口資本還元率）基準で5.25％と仮定した場合の数値です。
「ターミナル・キャップレート」とは、不動産投資期間が終了し、資産を売却した際に予想される純営業利益（NOI）に対する売却価格の比率を指します。オフィス開発事業の期待収益率がIRR基準で10％台半ばであることと比べると、データセンターの期待収益率は相対的に高いと言えます。
インフラ資産…「不動産PF」規制の適用除外金融機関がデータセンターへの投資を好むもう一つの理由は、PF規制に縛られた資金運用の代替手段となるからです。
データセンターは、従来の不動産PFとは異なり、「自己資本20％」など、一般的な不動産PF規制を直接的には受けません。データセンターは「不動産」ではなく「インフラ」資産に分類されるため、施設融資の形でPFが行われます。
また、データセンターの開発は、一般的な不動産開発とは異なり、アマゾンやグーグルなどのグローバル企業や大型ファンドがエクイティ（自己資本）を十分に供給する場合があります。テナントが確定しているデータセンターの場合、自己資本比率が低くても資金調達が可能な事例もあります。
これに伴い、先順位融資に参加する銀行はもちろん、キャピタル会社も中・後順位融資に積極的に参入しています。
金融投資業界の関係者は、「データセンターのPF融資は『生産的金融』との関連性が高いため、銀行が積極的に投資を検討している」とし、「データセンターは政府の政策やAI産業の成長と相まって、将来も需要が多いと期待されている」と述べました。
資産運用会社も動き出しています。コラムコ資産運用は、韓国初となるデータセンター上場REITの設立を計画しています。具体的な設立時期は決まっていませんが、データセンターを新たなREIT投資資産として活用しようとする動きが本格化しているとの評価です。
金融投資業界の関係者は、「今後、AIデータセンターが増えるにつれて、不動産金融の投資のあり方も変わっていくでしょう」とし、「オフィスや物流センターのように完成した建物を売買するにとどまらず、データセンターの開発PFから運営会社の持分、電力・エネルギーインフラに至るまで、資金が投入される市場が開かれつつあります」と述べました。
ただし、データセンター開発事業の主なリスクとして、「電力の確保」と「住民からの苦情・許認可の問題」が挙げられています。
政府は首都圏の電力需要の負担などを考慮し、データセンターの地方移転を誘導していますが、事業性の面では、データセンターの立地として首都圏への選好が依然として強いです。また、データセンターは電力使用量、発熱、電磁波などによる住民からの苦情の可能性が存在します。
これに伴い、首都圏でのハイパースケール（超大型）データセンターの開発が困難になる中、10MW以内の小規模データセンターを開発する事例が増えています。江南（カンナム）などの都心の既存施設や重工業地域において、400～500坪規模の小規模データセンターの開発も積極的に推進されています。
金融投資業界の関係者は、「データセンターは竣工後、アマゾンやグーグルなどのグローバル企業が買収する事例があるため、物件に対する需要は高い傾向にあります」とし、「許認可・電力開通・苦情の問題が事業推進の核心的な変数として作用しており、許認可の可能性を確保した土地は高値で売却されます」と述べました。
