[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル市江南区清潭洞の「プリマホテル敷地複合施設開発事業」が、本プロジェクトファイナンス（PF）への転換を目前に控えています。
7000億ウォン規模のブリッジローンの満期が今月22日に迫る中、貸し手団の役割を担う主幹事会社が今週中に本PFへの転換の可否を審議します。審議の結果により、清潭洞複合開発事業の資金調達構造が決まる見通しです。
この事業地は、俳優のチャン・ドンゴン、コ・ソヨン夫妻が居住する「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）の近くにあります。また、ソウル市から「駅周辺活性化事業の対象地」に選定された上、ソウル市のデザイン公募にも選ばれたことから、清潭洞の「ランドマークビル」となることが期待されています。
清潭洞プリマホテル開発事業地に建設される「アマン・ソウル」の鳥瞰図（資料＝新世界プロパティ）
清潭プリマホテル開発事業は、ソウル市江南区清潭洞52-3番地一帯の既存プリマホテルの敷地を開発するプロジェクトです。既存のホテルを解体した後、5つ星ホテルと住宅・業務・文化施設が融合した複合施設を造成します。
事業施行主体は、新世界清潭PFV（PFV）です。最大株主は新世界プロパティで、50％の持分を保有しています。新世界プロパティは施行会社として、プロジェクトの企画から戦略策定、開発に至るまで、事業全般を統括します。
また、ベーシック一般私募不動産投資信託1号がPFVの持分44.99％を保有しており、ムグンファ信託と未来開発3がそれぞれ5％、0.01％の持分を保有しています。
新築される建物は、地下8階～地上38階、延べ面積約7000㎡の規模です。建物内には、5つ星ホテル74室をはじめ、共同住宅29戸、オフィステル20室、近隣生活施設および文化施設などが入ります。
特にホテルの場合、新世界プロパティがグローバル・ラグジュアリーホテルブランドのアマンと共同で「アマン・ソウル」として開発します。アマンは東京、ニューヨークなど世界の主要都市でホテルを運営し、超高級宿泊施設市場において独自の地位を築いてきました。
アマンは、本事業の設計・デザイン・運営全般に参画します。清潭洞の中心的な立地で、ホテルや住居、業務施設などが融合した複合施設を開発するだけに、事業自体の象徴性も大きいと言えます。
「アマン・ソウル」レジデンスの内部予想イメージ（資料＝新世界プロパティ）
この事業はすでに許認可手続きを終え、「起工」した状態です。昨年10月にソウル市の建築審議を通過したのに続き、昨年12月に建築許可を取得し、去る4月に着工しました。施工は新世界建設が担当しており、竣工目標時期は2030年です。
現在、この事業には7000億ウォン規模のブリッジローンが設定されており、今月22日に満期を迎えます。これにより、ブリッジローンの満期と本PFへの転換日程が事実上重なっている状態です。今月17日の主幹事各社の審議結果に、市場の関心が集まっている理由です。
本PFの規模は、初回引き出し前まで調整が可能であるため、事業主体は施工会社や工事原価、貸し手団の金利などを総合的に検討し、最終的な規模を確定する予定です。
ソウル市は2024年8月、第8回駅周辺活性化事業支援諮問団会議を開催し、この一帯を新規事業対象地として選定しました。観光宿泊施設を容積率50％以上導入することで、容積率インセンティブを追加する計画が含まれています。
事業対象地（面積4730.6㎡）は、立地が優れており、開発の潜在力が大きい場所として挙げられています。地下鉄7号線清潭駅から徒歩約10分、超高級住宅団地である「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）から徒歩8分の距離にあり、清潭洞の中核となる住宅ベルト地帯に隣接しています。
ソウル市江南区清潭洞52-3番地一帯のプリマホテル敷地の位置図（資料＝ソウル市）
特に、道山大路を中心に、周辺ではサムスン駅複合乗換センターの開発、ウィレ・シンサ線、東部幹線道路の地下化など、大規模な広域交通網事業が予定されており、将来価値の高い地域として評価されています。
ウィレ・シンサ線は、ウィレ新都市から地下鉄3号線のシンサ駅を結ぶ全長14.8kmの軽電鉄です。ウィレ・シンサ線都市鉄道事業の迅速予備妥当性調査（予タ）は、去る3月10日、企画予算処の財政事業評価委員会の審議を最終的に通過しました。
現在、ウィレ・シンサ線は基本計画の策定段階にあります。基本計画が適切に完成し、告示されれば、いよいよ設計や施工といった現場業務に移行できるようになります。特に、ウィレ・シンサ線に「チョンダム交差点駅」を新設するかどうかが議論されています。
また、プリマホテルの開発事業地は、去る2023年8月、ソウル市の「都市・建築の創造・革新デザインモデル事業」の対象地公募にも選定されました。ヒリム総合建築士事務所とODAが協業して作成した外観設計図が採用されたものです。
ソウル市のデザイン公募に選定されると、創造的・独創的なデザインの建築物を建設できるよう、市が様々な建築規制を排除または緩和してくれます。例えば、高さ制限が適用除外されたり、「国土の計画および利用に関する法律（国土計画法）」施行令で定められた最大容積率の1.2倍以内まで緩和される可能性があります。
特にホテルのロビー階には、文化芸術情報プラットフォームやアート・ポップアップストアが公共貢献施設として整備されます。地域の芸術家や新進作家、若手の起業家たちが交流できる複合文化空間も併設されます。
7000億ウォン規模のブリッジローンの満期が今月22日に迫る中、貸し手団の役割を担う主幹事会社が今週中に本PFへの転換の可否を審議します。審議の結果により、清潭洞複合開発事業の資金調達構造が決まる見通しです。
この事業地は、俳優のチャン・ドンゴン、コ・ソヨン夫妻が居住する「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）の近くにあります。また、ソウル市から「駅周辺活性化事業の対象地」に選定された上、ソウル市のデザイン公募にも選ばれたことから、清潭洞の「ランドマークビル」となることが期待されています。
審議が通過すれば、22日に本PFの発行が予定されています16日、不動産業界によると、KB証券、サムスン証券、NH投資証券は、来る17日、清潭プリマホテル開発事業の本PFへの転換について、それぞれ審議を行います。3社の主幹事がすべて審議を通過させれば、来る22日に本PFの発行（融資実行）が行われます。
事業施行主体は、新世界清潭PFV（PFV）です。最大株主は新世界プロパティで、50％の持分を保有しています。新世界プロパティは施行会社として、プロジェクトの企画から戦略策定、開発に至るまで、事業全般を統括します。
また、ベーシック一般私募不動産投資信託1号がPFVの持分44.99％を保有しており、ムグンファ信託と未来開発3がそれぞれ5％、0.01％の持分を保有しています。
新築される建物は、地下8階～地上38階、延べ面積約7000㎡の規模です。建物内には、5つ星ホテル74室をはじめ、共同住宅29戸、オフィステル20室、近隣生活施設および文化施設などが入ります。
特にホテルの場合、新世界プロパティがグローバル・ラグジュアリーホテルブランドのアマンと共同で「アマン・ソウル」として開発します。アマンは東京、ニューヨークなど世界の主要都市でホテルを運営し、超高級宿泊施設市場において独自の地位を築いてきました。
アマンは、本事業の設計・デザイン・運営全般に参画します。清潭洞の中心的な立地で、ホテルや住居、業務施設などが融合した複合施設を開発するだけに、事業自体の象徴性も大きいと言えます。
現在、この事業には7000億ウォン規模のブリッジローンが設定されており、今月22日に満期を迎えます。これにより、ブリッジローンの満期と本PFへの転換日程が事実上重なっている状態です。今月17日の主幹事各社の審議結果に、市場の関心が集まっている理由です。
本PFの規模は、初回引き出し前まで調整が可能であるため、事業主体は施工会社や工事原価、貸し手団の金利などを総合的に検討し、最終的な規模を確定する予定です。
GTX・ウィレシンサ線・東部幹線など「好材料」この事業地は、ソウル市から「駅周辺活性化事業の対象地」に選定された上、ソウル市のデザイン公募にも名を連ねていることから、清潭洞の「ランドマークビル」となることが期待されています。
ソウル市は2024年8月、第8回駅周辺活性化事業支援諮問団会議を開催し、この一帯を新規事業対象地として選定しました。観光宿泊施設を容積率50％以上導入することで、容積率インセンティブを追加する計画が含まれています。
事業対象地（面積4730.6㎡）は、立地が優れており、開発の潜在力が大きい場所として挙げられています。地下鉄7号線清潭駅から徒歩約10分、超高級住宅団地である「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）から徒歩8分の距離にあり、清潭洞の中核となる住宅ベルト地帯に隣接しています。
ウィレ・シンサ線は、ウィレ新都市から地下鉄3号線のシンサ駅を結ぶ全長14.8kmの軽電鉄です。ウィレ・シンサ線都市鉄道事業の迅速予備妥当性調査（予タ）は、去る3月10日、企画予算処の財政事業評価委員会の審議を最終的に通過しました。
現在、ウィレ・シンサ線は基本計画の策定段階にあります。基本計画が適切に完成し、告示されれば、いよいよ設計や施工といった現場業務に移行できるようになります。特に、ウィレ・シンサ線に「チョンダム交差点駅」を新設するかどうかが議論されています。
また、プリマホテルの開発事業地は、去る2023年8月、ソウル市の「都市・建築の創造・革新デザインモデル事業」の対象地公募にも選定されました。ヒリム総合建築士事務所とODAが協業して作成した外観設計図が採用されたものです。
ソウル市のデザイン公募に選定されると、創造的・独創的なデザインの建築物を建設できるよう、市が様々な建築規制を排除または緩和してくれます。例えば、高さ制限が適用除外されたり、「国土の計画および利用に関する法律（国土計画法）」施行令で定められた最大容積率の1.2倍以内まで緩和される可能性があります。
特にホテルのロビー階には、文化芸術情報プラットフォームやアート・ポップアップストアが公共貢献施設として整備されます。地域の芸術家や新進作家、若手の起業家たちが交流できる複合文化空間も併設されます。
