[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] JRグローバルリッツが1256億ウォン規模の営業権を全額減損処理したのに続き、外部監査人から「監査意見の拒否」というさらなる悪材料に見舞われました。

継続企業としての存続可能性に対する重大な不確実性が解消されていないという判断によるもので、韓国取引所の規定に基づき、上場廃止事由まで発生しました。

同社はこのような危機の中でも、債務調整手続きであるARS（自主的構造調整支援）を継続する一方、流動性の確保に向けてニューヨーク・マンハッタンのオフィス売却や借入金の借り換えを加速させています。

監査意見の保留…上場廃止事由が発生

27日、金融投資業界によると、JRグローバルリッツは去る22日、外部監査人が第14期の財務諸表について「意見の保留」を表明したと明らかにしました。外部監査人は、継続企業としての存続可能性に重要な不確実性が存在すると判断しました。これに伴い、韓国取引所の規定および手続き上、上場廃止事由が発生しました。

JRグローバルリッツは、関連手続きに対応するため、異議申立てや改善計画の提出などを推進する予定です。その後、再監査または次期事業年度の監査などを通じて、上場廃止事由を解消する計画です。同社は、監査意見の保留とは別に、ARS、社債権者集会、債務弁済計画の承認など、正常化手続きを予定通り進める方針です。

これに先立ち、JRグローバルリッツは去る21日、緊急取締役会を開き、財務諸表に反映された営業権1256億ウォンを全額減損処理することを決議しました。取締役会では3名が賛成し、1名が反対しました。

同社は、今回の減損が、内部・外部監査の過程において、現地での訴訟など不確実性を反映した会計上の判断によるものであると説明しました。「のれん減損」は帳簿上の会計上の損失であり、現金が直接流出するものではなく、ARSの実施資金や債務弁済計画自体に直接的な影響を及ぼさないという立場です。

現在、JRグローバルリッツが正常化に向けて最も注力しているのは「流動性の確保」です。このため、同社は中核資産である米国ニューヨーク・マンハッタンの498 セブンス・アベニューの売却を推進しています。

JRグローバルREITは、JR投資運用が運用する海外型REITであり、2020年8月に韓国株式市場に上場しました。親REITであるJRグローバルREITが子REITに投資し、子REITが海外不動産、または海外不動産を基礎資産とする現地法人の証券に投資する構造となっています。

現在、子REITには「JR第26号」と「JR第28号」があります。「JR第26号」はベルギー・ブリュッセルのランドマークビルである「ファイナンス・タワー・コンプレックス」を、「JR第28号」は米国ニューヨーク・マンハッタンのオフィスビル「498 セブンス・アベニュー」を基礎資産として保有しています。

マンハッタンのオフィス物件として…流動性の確保

ニューヨーク・マンハッタンの「498 セブンス・アベニュー」ビルは、米国ニューヨーク州マンハッタンにある地下1階～地上25階、総延床面積約2万7037.7坪規模のオフィスビルです。

現在、このビルに対し、米国のオフショア投資家や一部の大型年金基金が関心を示していることが明らかになりました。オフショア投資家（Offshore Investor）とは、自国以外の、税制上の優遇措置や金融規制が緩和された第三国（オフショア地域）に資金を置いたり、法人を設立して投資を行う個人や機関を指します。

ただし、まだ買収意向書（LOI）を提出する段階には至っていません。JRグローバルリッツは、売却に向けたマーケティングを強化すると同時に、現地の共同投資家との融資延長交渉も進めています。

融資の借り換えも並行して進めています。JRグローバルリッツは、海外の大型商業銀行やプライベート・エクイティ・ファンドなどと、優先融資の借り換えについて協議しています。国内の金融機関を通じた借り換えの可能性についても併せて検討しています。

ベルギーのブリュッセルにあるファイナンス・タワーも、正常化の過程において重要な資産です。現在、JRグローバルリッツは、既存の賃借人であるベルギーの建物管理庁と、賃貸借契約の延長交渉を進めています。

政府機関の特性上、詳細は機密事項であるため、公表しておりません。当社の取締役会では、交渉の進捗状況について継続的に報告を受けております。交渉がまとまり次第、直ちに公表する予定です。

為替リスクの管理も進められています。同社は、資金負担と為替変動リスクを低減するため、為替ヘッジ契約の一部を先制的に決済しました。 現在、ハナ銀行と締結している残りの契約は来年11月1日が満期で、契約金額は3億1400万ユーロ、適用為替レートは1ユーロあたり1443.35ウォンです。これを反映すると、総額は4532億1190万ウォンとなります。

同社は、現地融資に関連するクロスデフォルトおよびEOD（期限利益喪失）の問題にも対応しています。貸付団は、JRグローバルリッツの現地法人の為替ヘッジ契約の満期延長交渉について、一方的にEODを主張していました。

しかし、JRグローバルリッツは現地法人の運営に支障はなく、貸し手団が再びEODを主張した場合には、仮処分申請などの法的措置を講じる計画です。同社は現地融資の借り換えなども準備中です。

ベルギーのファイナンス・タワーに関しては、「有償増資の撤回」という変数もありました。金融当局と証券引受団が、貸し手団による鑑定評価書の提出を先行させることを要求しましたが、当時鑑定評価を担当していたナイトフランクが業務を放棄したため、関連手続きも中断されました。

去る3月末の定時株主総会の時点では、大株主団による鑑定評価の結果が出ていなかったため、配当金の支払いが可能であると判断していました。ただし、その後、予想以上に大きな資産価値の下落と現金拘束（キャッシュトラップ）が発生したことで、状況が変わったというのが会社側の説明です。

ARS卒業・債務弁済計画の実行が「鍵」

韓国投資証券による400億ウォン規模の債務延長案も取締役会で検討されましたが、却下されました。公募社債の償還可能性が不確実な状況下で、当該案を受け入れた場合に発生し得る法的リスクなどを考慮したためです。

英国で行われた訴訟は、株主保護のためにやむを得ない選択だったという立場です。国内外の法律顧問の助言を経て訴訟の必要性を判断し、訴訟費用は訴訟を提起したJRグローバルリッツが負担する仕組みで、関連金額の精算を行っています。

資産運用会社であるJR投資運用の責任経営の実践についても強調しました。現在、JR投資運用は運用報酬を受け取っておらず、REITの経営が正常化した時点から報酬を受け取る予定です。取締役会関係者の海外出張については、ベルギーの資産現地点検のための1回の訪問であったと説明しました。

配当に関しては、株主に支払われるべき配当金約220億ウォンを、債権者と同様の方法で弁済する案を推進しています。現金配当を株式配当に転換する案については、今後、取締役会で議論する予定です。

JRグローバルREITは、現在の状況に対する責任を負い、正常化と債務弁済を最優先課題とするという立場です。

ジェイアール・グローバル・リッツのオ・ナムス代表は、去る18日の株主懇談会で、「会社が再生手続きの申請に至った責任を痛感している」とし、「債権団、公募社債権者など、すべての利害関係者との交渉過程において、合理的な提案を反映させ、ARSからの卒業とリッツの正常化を最大限早める」と強調しました。

JRグローバルリッツの正常化の可否は、△マンハッタンのオフィス売却による流動性の確保と借入金の借り換え、△債務返済計画の実行、△監査意見の不表明に伴う上場廃止事由の解消が相まって決定される見通しです。

マンハッタンのビルに対する潜在的な投資家の関心が実際の売却につながるかどうか、同時に同社が上場維持とARS卒業という二つの課題を解決できるかどうかが鍵となります。