[イーデイリーLEE JUNGHYUN 記者] ソウル市は、直近3年間で再建築（老朽化したマンション）や再開発（低層ヴィラなどの老朽化した住宅地）などの整備事業を通じて、2万世帯の純増効果を上げたことを強調していますが、再開発による住宅供給効果はそれほど大きくないことが確認されました。 老朽化したヴィラ街を取り壊して新しいマンションを建設した場所のうち、半数近くでは、取り壊された世帯数に比べて新しくできた住宅の方が少なかったためです。ソウル市が「モアタウン」などの再開発促進事業を推進している中、供給量を増やすためには容積率引き上げのインセンティブ制度などが必要だという指摘が出ています。
去る8月11日、オ・セフンソウル市長が、民間整備事業が推進中のソウル龍山区西渓・清波洞一帯を訪問し、現場を視察しています。（写真＝共同取材団）
13日、イーデイリーが入手した「ソウル市の直近3年間（2023～2025年）の竣工区域における純増状況」によると、当該期間に竣工した全再開発区域36カ所の総純増戸数は7006戸です。 ソウル市が主張した整備事業（再開発・再建築）の純増1万9915戸の約35.2％に相当します。しかし、既存の住宅が滅失していない、あるいは滅失が少ない商業地域および駅周辺の都市整備型再開発17カ所が6136戸で、純増戸数の87％を占めました。
その大部分は、容積率を適用した住商複合施設が建設されました。 中区立正洞のセウン3-1、セウン3-4・5地区の再開発により建設された「ヒルステート・セウン・セントラル」1、2団地の場合、滅失が「0」であったおかげで、建設戸数814戸がそのまま純増戸数となりました。高密度の住商複合施設は統計上は住宅として計上されますが、学校などの居住インフラが不足しているため、マンションに比べて人気が低い傾向にあります。
[イーデイリー キム・イルファン記者]
再開発事業が進められたソウル・ヘンダン7地区の2019年（上）と現在（下）の様子です。老朽化した多世帯住宅が密集していた地域でしたが、整備事業により地上35階建て規模のマンション団地および公園（ヘンダン近隣公園）へと生まれ変わりました。（写真＝ソウル市Sマップ）
老朽化した多世帯住宅などを取り壊し、マンション団地が建設された再開発区域19カ所の場合、3年間の総純増戸数は870世帯に過ぎませんでした。既存の住宅2万3848世帯を取り壊した場所に新しいマンションを建設しましたが、実際に増加した世帯数は3.6％にとどまったということです。 ソウル市は、取り壊しがほとんどない商業地域などに建設された住商複合施設を含めた上で、「再開発による世帯数の純増効果は27.4％に達する」と主張したことがあります。
老朽化した再開発区域19カ所のうち、8カ所では建設戸数よりも取り壊し戸数の方が多かったのです。昨年竣工したヘンダン7区域（ラ・チェルボ・プルジオ・サミット）は、1570戸を取り壊し、958戸が建設されたため、612戸の純減となりました。 2024年に竣工したミア3地区（北ソウル・ザイ・ポラリス）は、1482戸が取り壊されましたが、新築戸数は1045戸で、437戸減少しました。
600世帯以上純減した行堂（ヘンダン）7地区の場合、整備区域の面積は4万8345.3㎡ありますが、公園や道路などが整備基盤施設として除外されたため、マンションの敷地は3万3316.2㎡（68.9％）に縮小しました。 さらに、建蔽率21％、容積率250％で設計され、地上35階と高く建てられたにもかかわらず、延床面積は12万1304㎡に過ぎず、総世帯数が縮小しました。 容積率の上限（250％）の範囲内で、広い棟間距離や団地内の造園など、快適な住環境を確保するため、細長く高く（低建蔽率・高層）建設する方式を採用したということです。
再建築事業は再開発とは異なり、戸数の純増効果が顕著でした。この期間中に竣工した再建築23カ所の総建設戸数は4万2107戸で、滅失戸数2万9198戸に比べ44.2％（1万2909戸）増加しました。 2024年に竣工した江東区のオリンピックパークフォレオン（屯村住公）が、滅失戸数（5930戸）の2倍を超える1万2032戸を建設し、6102戸が純増したおかげです。 ただし、広津区の自陽1地区（-473世帯）と松坡区の文井洞136番地（-127世帯）など2か所では、滅失世帯数が上回りました。
専門家たちは、低層住宅地の場合、整備事業に伴う居住環境の改善という肯定的な効果も併せて考慮すべきだと指摘しています。例として挙げられた行堂7地区の場合、消防車が路地奥まで進入できないほど過密な地域であった上、近隣公園や教育・利便施設などの居住基盤施設が不足していましたが、再開発事業によって改善されました。 都市未来総合技術公社のチョン・ヨンジン都市整備事業本部長は、「必ずしも供給の純増でなくとも、古い家を新築して居住環境を改善する効果も考慮すべきだ」と述べました。
一部からは、再開発事業が安価な小型住宅の大規模な消失を伴い、庶民の居住環境を脅かしているという指摘も出ている。 ヘンダン7地区の場合、再開発前は1570世帯が居住していましたが、住宅再開発整備事業組合員数は531名にとどまり、残りの世帯は新しいマンションへの入居権を得ることができませんでした。再開発により建設された「ラ・チェルボ・プルジオ・サミット」（専有面積84.77㎡）の最近の実取引価格は27億ウォンです。
経済正義実践市民連合のチョ・ジョンフン土地住宅委員長は、「再開発事業によって庶民が住む低価格住宅が大規模に失われる可能性があるだけに、こうした人々ための住居安定対策も併せて講じるべきだ」と指摘しました。
既存の竣工実績に与野党案を当てはめた場合、その効果はまちまちです。130％へ一律に引き上げた場合、取り壊し数が多かった再開発区域10カ所のうち7カ所が純増に転じ、既存の供給量に比べて2万2380戸という大規模な追加供給量の確保が可能となります。 一方、与党案を反映した場合、追加確保量は9899戸となり、純増に転じる区域も5カ所に縮小します。
キム・インマン不動産研究所所長は、「ソウルの場合は住宅難という非常に特殊な状況にありますが、容積率の上昇による過密化やインフラ不足などの副作用も考慮しなければなりません」とし、「実需者が望む居住地の供給量を増やすためには、精緻な容積率インセンティブの設計が必要です」と述べました。
13日、イーデイリーが入手した「ソウル市の直近3年間（2023～2025年）の竣工区域における純増状況」によると、当該期間に竣工した全再開発区域36カ所の総純増戸数は7006戸です。 ソウル市が主張した整備事業（再開発・再建築）の純増1万9915戸の約35.2％に相当します。しかし、既存の住宅が滅失していない、あるいは滅失が少ない商業地域および駅周辺の都市整備型再開発17カ所が6136戸で、純増戸数の87％を占めました。
その大部分は、容積率を適用した住商複合施設が建設されました。 中区立正洞のセウン3-1、セウン3-4・5地区の再開発により建設された「ヒルステート・セウン・セントラル」1、2団地の場合、滅失が「0」であったおかげで、建設戸数814戸がそのまま純増戸数となりました。高密度の住商複合施設は統計上は住宅として計上されますが、学校などの居住インフラが不足しているため、マンションに比べて人気が低い傾向にあります。
老朽化した多世帯住宅などを取り壊し、マンション団地が建設された再開発区域19カ所の場合、3年間の総純増戸数は870世帯に過ぎませんでした。既存の住宅2万3848世帯を取り壊した場所に新しいマンションを建設しましたが、実際に増加した世帯数は3.6％にとどまったということです。 ソウル市は、取り壊しがほとんどない商業地域などに建設された住商複合施設を含めた上で、「再開発による世帯数の純増効果は27.4％に達する」と主張したことがあります。
老朽化した再開発区域19カ所のうち、8カ所では建設戸数よりも取り壊し戸数の方が多かったのです。昨年竣工したヘンダン7区域（ラ・チェルボ・プルジオ・サミット）は、1570戸を取り壊し、958戸が建設されたため、612戸の純減となりました。 2024年に竣工したミア3地区（北ソウル・ザイ・ポラリス）は、1482戸が取り壊されましたが、新築戸数は1045戸で、437戸減少しました。
ヴィラを取り壊してマンションを建設しているのに、世帯数が減少する理由は何でしょうか。 高層マンションを建設したにもかかわらず、世帯数が減少した理由は、道路や公園などの共同利用施設の設置に伴い、利用可能な面積が減少したためです。 スラム街の「粗末な部屋」だった場所がマンションへと生まれ変わり、世帯当たりの単位面積が専有面積59㎡、84㎡などへと大型化した理由もあります。建蔽率が法定上限（60％）に近い老朽化した多世帯住宅の密集地域とは異なり、最近のマンション団地は棟間の距離や日照権などを考慮して、建蔽率が20％台前半にとどまっていることも、世帯数の純増が困難な理由です。
600世帯以上純減した行堂（ヘンダン）7地区の場合、整備区域の面積は4万8345.3㎡ありますが、公園や道路などが整備基盤施設として除外されたため、マンションの敷地は3万3316.2㎡（68.9％）に縮小しました。 さらに、建蔽率21％、容積率250％で設計され、地上35階と高く建てられたにもかかわらず、延床面積は12万1304㎡に過ぎず、総世帯数が縮小しました。 容積率の上限（250％）の範囲内で、広い棟間距離や団地内の造園など、快適な住環境を確保するため、細長く高く（低建蔽率・高層）建設する方式を採用したということです。
再建築事業は再開発とは異なり、戸数の純増効果が顕著でした。この期間中に竣工した再建築23カ所の総建設戸数は4万2107戸で、滅失戸数2万9198戸に比べ44.2％（1万2909戸）増加しました。 2024年に竣工した江東区のオリンピックパークフォレオン（屯村住公）が、滅失戸数（5930戸）の2倍を超える1万2032戸を建設し、6102戸が純増したおかげです。 ただし、広津区の自陽1地区（-473世帯）と松坡区の文井洞136番地（-127世帯）など2か所では、滅失世帯数が上回りました。
専門家たちは、低層住宅地の場合、整備事業に伴う居住環境の改善という肯定的な効果も併せて考慮すべきだと指摘しています。例として挙げられた行堂7地区の場合、消防車が路地奥まで進入できないほど過密な地域であった上、近隣公園や教育・利便施設などの居住基盤施設が不足していましたが、再開発事業によって改善されました。 都市未来総合技術公社のチョン・ヨンジン都市整備事業本部長は、「必ずしも供給の純増でなくとも、古い家を新築して居住環境を改善する効果も考慮すべきだ」と述べました。
一部からは、再開発事業が安価な小型住宅の大規模な消失を伴い、庶民の居住環境を脅かしているという指摘も出ている。 ヘンダン7地区の場合、再開発前は1570世帯が居住していましたが、住宅再開発整備事業組合員数は531名にとどまり、残りの世帯は新しいマンションへの入居権を得ることができませんでした。再開発により建設された「ラ・チェルボ・プルジオ・サミット」（専有面積84.77㎡）の最近の実取引価格は27億ウォンです。
経済正義実践市民連合のチョ・ジョンフン土地住宅委員長は、「再開発事業によって庶民が住む低価格住宅が大規模に失われる可能性があるだけに、こうした人々ための住居安定対策も併せて講じるべきだ」と指摘しました。
容積率の緩和で供給の息抜きになるか…インフラも考慮すべきです再開発事業を通じた供給量を画期的に増やすためには、容積率の上限引き上げが必要だという指摘が出ています。 現在、与野党が検討していますが、意見の相違があります。共に民主党は、龍山（ヨンサン）区と江南（カンナム）3区（江南・瑞草・松坡）を除く民間整備事業の容積率を120％に引き上げ、緩和分には専有面積60㎡以下の小型住宅を建設するよう義務付ける案を提示しました。国民の力は、民間・公共の区別なく130％に引き上げようとして対抗しています。
既存の竣工実績に与野党案を当てはめた場合、その効果はまちまちです。130％へ一律に引き上げた場合、取り壊し数が多かった再開発区域10カ所のうち7カ所が純増に転じ、既存の供給量に比べて2万2380戸という大規模な追加供給量の確保が可能となります。 一方、与党案を反映した場合、追加確保量は9899戸となり、純増に転じる区域も5カ所に縮小します。
キム・インマン不動産研究所所長は、「ソウルの場合は住宅難という非常に特殊な状況にありますが、容積率の上昇による過密化やインフラ不足などの副作用も考慮しなければなりません」とし、「実需者が望む居住地の供給量を増やすためには、精緻な容積率インセンティブの設計が必要です」と述べました。
