[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル市江南区清潭洞の「プリマホテル敷地複合施設開発事業」が、「兆単位」の本プロジェクトファイナンス（PF）への転換に成功しました。

総額1兆5000億ウォン規模の本PFを契約し、必要金額である1兆500億ウォンから優先的に進め、残りの4500億ウォンは後日進める予定です。

この事業地は、俳優のチャン・ドンゴン・コ・ソヨン夫妻が居住する「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）の近くにあります。また、ソウル市から「駅周辺活性化事業の対象地」に選定されたほか、ソウル市のデザイン公募にも選ばれたことから、清潭洞の「ランドマークビル」となることが期待されています。

トレンチA・B、オールインコスト金利「6％台」

18日、金融投資業界によると、「プリマホテル敷地複合施設開発事業」は、総額1兆5000億ウォン規模の本PFのうち、1兆500億ウォンに対する融資実行が行われる予定です。

総額1兆5000億ウォン規模の本PFを約定しており、必要金額である1兆500億ウォンから優先的に進め、残りの4500億ウォンは後日進める予定です。

1兆500億ウォンの融資期間は、融資実行日から56ヶ月（4年8ヶ月）で、金利はトレンチA・Bのオールインコスト基準で6％台です。

「オールインコスト」とは、金利、取扱手数料、アドバイザリー手数料など、その他の融資関連費用を合算し、借入人が毎年どの程度の費用を負担するかを示す数値です。

これに先立ち、KB証券、サムスン証券、NH投資証券は、本事業の本PFへの転換について、それぞれ審議を行い、可決しました。本PFの発行日は、ブリッジローンの満期と同じ22日です。

この事業には7000億ウォン規模のブリッジローンが設定されており、来る22日に満期を迎えます。ブリッジローンの満期と本PFへの転換スケジュールが、事実上重なっている状態です。

融資期間が発行日から56ヶ月（4年8ヶ月）である点を考慮すると、本PFの満期は2031年5月22日になると予想されます。

清潭プリマホテル開発事業は、ソウル市江南区清潭洞52-3番地一帯の既存のプリマホテル敷地を開発するプロジェクトです。既存のホテルを解体した後、5つ星ホテルと住宅・業務・文化施設が融合した複合施設を造成します。

事業施行主体は新世界清潭PFV（PFV）です。最大株主は新世界プロパティで、50％の持分を保有しています。新世界プロパティは施行会社として、プロジェクトの企画から戦略立案、開発に至るまで、事業全般を統括します。

また、ベーシック一般私募不動産投資信託1号がPFVの持分44.99％を保有しており、ムグンファ信託と未来開発3がそれぞれ5％、0.01％の持分を保有しています。

新築される建物は、地下8階～地上38階、延床面積7万平方メートルの規模です。

特にホテルの場合は、新世界プロパティがグローバル・ラグジュアリーホテルブランドのアマンと共同で「アマン・ソウル」として開発します。アマンは東京、ニューヨークなど世界の主要都市でホテルを運営し、超高級宿泊施設市場において独自の地位を築いてきました。

GTX・ウィレシンサ線・東部幹線など「好材料が期待される」

アマンは、本事業の設計・デザイン・運営全般に参加します。清潭洞の中心的な立地で、ホテルや住宅、業務施設などが融合した複合施設を開発するだけに、事業自体の象徴性も大きいものです。

この事業はすでに許認可手続きを終え、「着工」した状態です。昨年10月にソウル市の建築審議を通過したのに続き、昨年12月に建築許可を取得し、去る4月に着工しました。施工は新世界建設が担当し、竣工目標時期は2030年です。

この事業地は、ソウル市から「駅周辺活性化事業の対象地」に選定されたうえ、ソウル市のデザイン公募にも名を連ねていることから、清潭洞の「ランドマークビル」となることが期待されています。

ソウル市は2024年8月、第8回駅周辺活性化事業支援諮問団会議を開催し、この一帯を新規事業対象地として選定しました。観光宿泊施設を容積率50％以上導入することで、容積率のインセンティブを追加する計画が含まれています。

事業対象地（面積4730.6㎡）は、立地が優れており、開発の潜在力が大きい場所として挙げられています。地下鉄7号線・清潭駅から徒歩約10分、超高級住宅団地である「ザ・ペントハウス清潭」（PH129）から徒歩8分の距離にあることから、清潭洞の中核となる住宅ベルト地帯と隣接しています。

特に、道山大路を中心に、周辺ではサムスン駅複合乗換センターの開発、ウィレ・シンサ線、東部幹線道路の地下化など、大型の広域交通網事業が予定されており、将来価値の高い地域として評価されています。

ウィレ・シンサ線は、ウィレ新都市から地下鉄3号線のシンサ駅を結ぶ14.8kmの軽軌道です。ウィレ・シンサ線都市鉄道事業の迅速予備妥当性調査（予タ）は、去る3月10日、企画予算処の財政事業評価委員会の審議を最終的に通過しました。

現在、ウィレ・シンサ線は基本計画の策定段階にあります。基本計画が適切に完成し、告示されれば、いよいよ設計や施工といった現場業務に移行できるようになります。特に、ウィレ・シンサ線に「チョンダム交差点駅」を新設するかどうかが議論されています。

また、プリマホテルの開発事業地は、去る2023年8月、ソウル市の「都市・建築の創造・革新デザインモデル事業」の対象地公募にも選定されました。ヒリム総合建築士事務所とODAが協業して作成した外観設計図が採用されたものです。

ソウル市のデザイン公募に選定されると、創造的・独創的なデザインの建築物を建設できるよう、市が様々な建築規制を排除または緩和してくれます。例えば、高さ制限が適用除外されたり、「国土の計画および利用に関する法律（国土計画法）」施行令で定められた最大容積率の1.2倍以内まで緩和される可能性があります。

特にホテルのロビー階には、文化芸術情報プラットフォームやアート・ポップアップストアが公共貢献施設として整備されます。地域の芸術家や新進作家、若手の起業家たちが交流できる複合文化空間も併設されます。