[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 板橋（パンギョ）第3テクノバレーに建設されるオフィス開発事業が、2028年12月の竣工を控えています。

第3テクノバレーは、人工知能（AI）半導体産業を中心とした大規模な業務・産業クラスターとして造成されます。完成すれば、板橋業務地区が既存の板橋を超えて金土地区まで拡大する契機となるものと見られます。

AI半導体を中心とした先端産業拠点の造成中

27日、不動産業界によると、施行法人の板橋セブンは「城南金土地区第3板橋テクノバレーオフィス開発事業」に関連する事業を進めています。

この事業は、京畿道城南市修井区金土洞273-3番地一帯にある城南金土地区の自足7-3ブロック（BL）に、地下5階～地上10階（建築高さ42.54m）、 2棟、延べ床面積約7万6135㎡（約2万3000余坪）規模のオフィスおよび近隣生活施設などを新築・分譲する事業です。

事業の施行主体はパンギョセブン（パンギョ7）です。パンギョ7は、事業敷地に関連する施行・管理・処分などに付随する権利一式を、韓国土地信託に管理型土地信託方式で委託しました。

管理型土地信託とは、信託会社が施行者（建築主）の地位を引き継いで事業を管理し、資金調達は委託者や施工会社が直接行う不動産開発信託の方式です。施工はポスコE&Cが担当し、去る1月に着工しました。

これに先立ち、パンギョ7は融資契約に基づき、総額3950億ウォン規模の融資を調達しました。主幹事会社はハンファ投資証券が務めています。当該融資は、△トランシェA 3200億ウォン、△トランシェB 280億ウォン、△トランシェC 470億ウォンで構成されています。 主な担保請求および償還においては、トランシェAからトランシェCの順に優先権が与えられます。融資の満期日は2029年4月3日です。

この団地が建設される板橋第3テクノバレーは、城南金土公共住宅地区内の約6万㎡の敷地に、延べ床面積約44万㎡の規模で造成される先端複合団地です。京畿住宅都市公社（GH）と現代建設のコンソーシアムが共同で事業を推進しており、総事業費は2兆2000億ウォンです。

転売・業種制限なし…投資需要が「注目」

敷地内には、知識産業センターをはじめ、業務施設や商業施設、寮、研究所などが整備されます。全体開発は来年下半期に着工し、2031年の竣工を目指して推進されています。入居は2031年下半期から開始される予定です。

第3テクノバレーが特に注目されている理由は、「グローバルな人工知能（AI）半導体産業を牽引する中核拠点」として整備されるためです。既存の板橋（パンギョ）テクノバレーがIT・ゲーム・プラットフォーム企業を中心に成長してきたのに対し、第3テクノバレーはAI半導体をはじめとする先端産業企業の誘致に焦点が当てられる見通しです。

特に、ファブレス（自社生産ラインを持たず、半導体設計を専門とする企業）、システム半導体、ゲーム、AIを中心とした先端産業クラスターの構築に注力されます。

投資家の立場から注目すべき点は規制です。第3テクノバレーには、転売制限や業種制限が適用されません。板橋第1テクノバレーの場合、竣工後10年間の転売制限が適用されましたが、第2テクノバレーは転売制限期間が5年であるのとは対照的です。

第3テクノバレーは、既存の第1・第2テクノバレーと比較すると、相対的に資産取引が自由で、多様な業種の入居が可能です。この点から、今後の投資および賃貸需要の確保にも影響を与えると予想されます。

不動産業界の関係者は、「大規模な資金調達が実現すれば、第3板橋テクノバレーの開発も一層弾みがつく見通しです」とし、「AI半導体産業を中心とした業務・研究・商業施設が一か所に集まるだけに、今後、板橋業務地区が既存の板橋を超えて金土地区まで拡大する契機となるでしょう」と述べました。