[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO キム・ヨンソ記者] The-K（ザ・ケイ）ホテルソウル（以下、ザ・ケイホテル）の敷地再開発事業が、2029年の着工を目指して進められています。
事業が完了すれば、約3万坪に及ぶ既存の敷地に、オフィス、ホテル、教育研究施設、共同住宅（賃貸型寮）などが建設されます。韓国教職員共済会史上最大のプロジェクトであるこの開発事業が、規制緩和と公共貢献を組み合わせることで、ソウル南部圏の主要なランドマークへと飛躍できるか、注目されています。
現在、事業の委託運用会社であるイージス資産運用とソウル市は、「事前交渉」制度を活用し、事業計画全般について協議を進めています。事前交渉制度とは、5000㎡以上の大規模開発用地を対象に、公共と民間事業者が交渉を通じて開発計画を策定し、都市計画を変更する手続きです。
「ザ・Kホテル再開発事業」の鳥瞰図（資料＝教職員共済会）
ザ・Kホテルの敷地は、ソウル市瑞草区良才洞202番地（バウメオ路12ギル70）一帯に位置しています。1990年に設立され、1991年にソウル教育文化会館として開館しました。現在の施設は、開館から35年が経過し、老朽化が進んだ状態です。
敷地の活用効率の向上も、再開発推進の背景として挙げられています。総面積は9万8820.8平方メートルで、約2万9893.3坪に達します。このように大規模な敷地に252室規模の観光ホテルやゴルフ練習場などが立地しており、土地の活用度が低いという指摘がありました。
教職員共済会は、老朽化したホテルを再開発し、運営収益を改善すると同時に資産価値を高める計画です。単に既存のホテルを改修するレベルを超え、大規模な敷地全体の活用方法を変えることになります。
再開発が完了すれば、既存のホテルを中心とした空間は「業務・商業複合団地」へと変わります。オフィスやホテルをはじめ、教育研究施設、共同住宅である賃貸型寮などが建設される予定です。業務と商業機能を一体化させ、大規模な複合団地として開発する方式です。
このプロジェクトは、教職員共済会の歴史上、最大規模の事業です。2024年、この事業の委託運用会社としてイージス資産運用が、国内の設計事務所として海安建築事務所が選定されました。
現在、ソウル市とイージス資産運用が事前協議を進めているため、今後、都市計画と具体的な開発計画が確定する見込みです。
都市計画変更事前協議組織（資料＝ソウル市）
事前協議調整協議会の手続きを経て作成された都市管理計画案は、ソウル市都市・建築共同委員会の審議を受けることになります。「事前協議調整協議会」とは、公共（ソウル市）および民間（イージス資産運用）側の交渉団と外部専門家で構成される協議体を指します。
事業計画や公共貢献について双方の理解を交換・調整するとともに、今後の推進過程において関連委員会が検討すべき事項を客観的な立場から検討し、合意可能な代案を導き出す役割を担います。
事前交渉調整協議会では、都市計画、建築計画、交通、環境などの課題をめぐり、仲裁案を模索する予定です。このような事前交渉がまとまれば、地区単位計画の告示や建築許可などの後続手続きが続きます。その後、設計および許認可、工事などの過程を経て、2029年の着工を目標に事業を推進します。
例えば、高さ制限が適用除外となるほか、「国土の計画および利用に関する法律（国土計画法）」施行令で定められた最大容積率の1.2倍以内まで規制が緩和される可能性があります。
「ザ・Kホテル再開発事業」の空間構造構想（資料＝教職員共済会）
事業施行者とソウル市との事前交渉がまとまれば、ソウル市実務協議会で容積率インセンティブの最大範囲を決定する会議が行われます。この会議を経て、容積率の最大上限が決定されます。
ただし、事業方式はやや独特です。事業の委託運営会社はイージス資産運用ですが、イージス資産運用が竣工まで事業をすべて進めない可能性もあります。
本事業は、業務内容に応じて大きく3段階（設計および許認可→工事→運営）に区分され、順次進められます。
第1段階の事業（設計および許認可）を進める運用会社は、事業推進に関連する行政機関との調整業務および各種苦情対応業務を担当します。また、第2段階の事業（地上権の設定を通じた対象建物の施工、竣工）のために必要な事前業務を担当します。
第1段階の業務が完了した後、事業に関連する権利および成果物の一切は、教職員共済会の要請があった場合、共済会または共済会が指定する第三者に譲渡されます。これは業務協定などの関連契約に反映されます。
また、事業の第2段階は、地上権の設定を通じた対象建物の施工・竣工で構成されています。第2段階の事業を担当する委託運営会社は、第1段階の事業終了時点で別途の手続きを経て選定される予定です。
このように段階ごとに運営会社を選定して事業を進める理由は、ザ・Kホテルの再開発が、竣工および施設運営開始までに相当な時間を要する大規模事業であるためです。最近の商業用不動産市場の景気変動を考慮すると、着工前までに許認可以外にも、各種工事費などが変動する可能性が少なくないと予想されます。
教職員共済会は、このような環境の変化に柔軟に対応し、最適な開発計画を策定するため、第1段階事業である設計および許認可が完了した後、着工前に別途の手続きを経て、順次第2段階事業の運営会社を選定する予定です。ただし、第1段階事業で選定された運営会社が、第2段階事業の運営会社選定入札において排除されることはありません。
事業が完了すれば、約3万坪に及ぶ既存の敷地に、オフィス、ホテル、教育研究施設、共同住宅（賃貸型寮）などが建設されます。韓国教職員共済会史上最大のプロジェクトであるこの開発事業が、規制緩和と公共貢献を組み合わせることで、ソウル南部圏の主要なランドマークへと飛躍できるか、注目されています。
ソウル市・イージス資産運用、事前交渉を進めています29日、金融投資業界によると、教職員共済会は2029年の着工を目標に、ザ・Kホテル敷地の再開発事業を進めています。
現在、事業の委託運用会社であるイージス資産運用とソウル市は、「事前交渉」制度を活用し、事業計画全般について協議を進めています。事前交渉制度とは、5000㎡以上の大規模開発用地を対象に、公共と民間事業者が交渉を通じて開発計画を策定し、都市計画を変更する手続きです。
敷地の活用効率の向上も、再開発推進の背景として挙げられています。総面積は9万8820.8平方メートルで、約2万9893.3坪に達します。このように大規模な敷地に252室規模の観光ホテルやゴルフ練習場などが立地しており、土地の活用度が低いという指摘がありました。
教職員共済会は、老朽化したホテルを再開発し、運営収益を改善すると同時に資産価値を高める計画です。単に既存のホテルを改修するレベルを超え、大規模な敷地全体の活用方法を変えることになります。
再開発が完了すれば、既存のホテルを中心とした空間は「業務・商業複合団地」へと変わります。オフィスやホテルをはじめ、教育研究施設、共同住宅である賃貸型寮などが建設される予定です。業務と商業機能を一体化させ、大規模な複合団地として開発する方式です。
このプロジェクトは、教職員共済会の歴史上、最大規模の事業です。2024年、この事業の委託運用会社としてイージス資産運用が、国内の設計事務所として海安建築事務所が選定されました。
現在、ソウル市とイージス資産運用が事前協議を進めているため、今後、都市計画と具体的な開発計画が確定する見込みです。
事業計画や公共貢献について双方の理解を交換・調整するとともに、今後の推進過程において関連委員会が検討すべき事項を客観的な立場から検討し、合意可能な代案を導き出す役割を担います。
事前交渉調整協議会では、都市計画、建築計画、交通、環境などの課題をめぐり、仲裁案を模索する予定です。このような事前交渉がまとまれば、地区単位計画の告示や建築許可などの後続手続きが続きます。その後、設計および許認可、工事などの過程を経て、2029年の着工を目標に事業を推進します。
老朽化したホテルの運営収益の改善・資産価値の増大特に、この事業地はソウル市から「創造・革新デザイン事業地」に選定されました。これに伴い、創造的かつ独創的なデザインの建築物を建設できるよう、市が様々な建築規制を排除または緩和してくれます。
例えば、高さ制限が適用除外となるほか、「国土の計画および利用に関する法律（国土計画法）」施行令で定められた最大容積率の1.2倍以内まで規制が緩和される可能性があります。
ただし、事業方式はやや独特です。事業の委託運営会社はイージス資産運用ですが、イージス資産運用が竣工まで事業をすべて進めない可能性もあります。
本事業は、業務内容に応じて大きく3段階（設計および許認可→工事→運営）に区分され、順次進められます。
第1段階の事業（設計および許認可）を進める運用会社は、事業推進に関連する行政機関との調整業務および各種苦情対応業務を担当します。また、第2段階の事業（地上権の設定を通じた対象建物の施工、竣工）のために必要な事前業務を担当します。
第1段階の業務が完了した後、事業に関連する権利および成果物の一切は、教職員共済会の要請があった場合、共済会または共済会が指定する第三者に譲渡されます。これは業務協定などの関連契約に反映されます。
また、事業の第2段階は、地上権の設定を通じた対象建物の施工・竣工で構成されています。第2段階の事業を担当する委託運営会社は、第1段階の事業終了時点で別途の手続きを経て選定される予定です。
このように段階ごとに運営会社を選定して事業を進める理由は、ザ・Kホテルの再開発が、竣工および施設運営開始までに相当な時間を要する大規模事業であるためです。最近の商業用不動産市場の景気変動を考慮すると、着工前までに許認可以外にも、各種工事費などが変動する可能性が少なくないと予想されます。
教職員共済会は、このような環境の変化に柔軟に対応し、最適な開発計画を策定するため、第1段階事業である設計および許認可が完了した後、着工前に別途の手続きを経て、順次第2段階事業の運営会社を選定する予定です。ただし、第1段階事業で選定された運営会社が、第2段階事業の運営会社選定入札において排除されることはありません。
