[イーデイリーHam Ji-Hyun 記者] 住宅抽選市場において、「標準面積」ではなく、小型や一部の大型面積に需要が集中する「面積別の二極化」が起きているという評価が出ました。 首都圏のマンション分譲価格が過去1年間で20％以上急騰し、分譲価格の負担が増大したため、実需層は参入障壁が比較的低い小型面積（専有面積60㎡以下）へ大挙して流れたり、希少性と高級感を兼ね備えた一部の大型面積（85㎡超）には資金力のある需要が集中する現象が深刻化しているという分析です。
先月28日、ソウルのマンション群が見えます。(写真＝イーデイリー パン・インゴン記者)
14日、ウリ銀行不動産リサーチラボが韓国不動産院の「チョンヤクホーム」のデータを活用し、2025年（1～9月）と2026年（1～9月）の首都圏（ソウル・京畿・仁川）のマンションの面積タイプ別3.3㎡当たりの分譲価格および申込受付状況を分析した結果によると、首都圏全体の平均分譲価格は3.3㎡当たり2171万ウォンから2654万ウォンへと22.2％上昇しました。
ソウルのマンション申込市場では、分譲価格上昇の余波により、2026年には専有面積60㎡以下の小型マンションに申込口座が集中しました。ソウルの総申込件数14万5736件のうち、79.8％にあたる11万6305件の申込が専有面積60㎡以下に集中しました。
分譲価格の上昇が主な理由として挙げられています。専有面積60～85㎡以下の分譲価格は、2025年の3.3㎡当たり4648万ウォンから、2026年には5761万ウォンへと23.9％上昇しました。 一方、専有面積60㎡以下の小型分譲価格は、3.3㎡あたり5839万ウォンから5818万ウォンへと-0.4％のほぼ横ばい傾向を示し、コストパフォーマンスの良さが相対的に際立ちました。3.3㎡あたりの分譲価格は、専有面積60～85㎡のタイプよりも、専有面積60㎡の方が高くなっています。 ただし、分譲を受ける人の立場からすると、実際に支払わなければならない総分譲価格は、専有面積60㎡の方が低い場合もあります。
従来人気だった「国民平型」（専有面積60～85㎡）の申込受付割合は、2025年の35.5％（9万8088件）から2026年には11.5％（1万6799件）へと、23.9ポイント急減しました。 これに対し、専有面積60㎡以下の小型物件への申込割合は、60.6％（16万7686件）から79.8％（11万6305件）へと19.2ポイント増加しました。ソウル全体の申込件数10件のうち8件が小型物件に集中する「偏り現象」が見られたことになります。
ソウルよりも分譲価格水準が低い京畿道も、同様の様相を見せました。京畿道の専有面積60㎡以下の分譲価格は、3.3㎡当たり2121万ウォンから2559万ウォンへと20.6％上昇しましたが、総分譲価格に占める割合が相対的に低く、参入のハードルが低いことが影響したのか、申込の割合が21.0％から33.6％へと12.6ポイント増加しました。 一方、専有面積60～85㎡の割合は、74.3％から56.6％へと17.6ポイント低下しました。
ソウルの専有面積85㎡を超える大型物件では、分譲価格の上昇にもかかわらず、むしろ申込需要が増加するという特異な現象も観測されました。 ソウルの専有面積85㎡超の分譲価格は、3.3㎡あたり3987万ウォンから6946万ウォンへと74.2%急騰しましたが、申込件数は1万785件から1万2632件へと増加しました。申込の割合は3.9%から8.7%へと上昇しました。
仁川の場合も、85㎡超の分譲価格が3.3㎡あたり1774万ウォンから3340万ウォンへと88.3％上昇したにもかかわらず、大型物件の申込件数は2422件から1万1810件へと約4.9倍に増加しました。 仁川全体の申込において、大型物件が占める割合も14.6％から28.6％へと14.0ポイント上昇しました。
再建築・再開発などの整備事業の供給量が相当なソウルなどの主要地域における大型面積の供給希少性に加え、仁川内のランドマーク団地の高級化によるプレミアム効果、および抽選制の比重拡大に伴う待機申込需要からの資金流入が主な原因であるとの分析です。
ハム・ヨンジン研究室長は、「基準金利の引き上げ、建築資材や工事費の上昇などによる分譲価格の上昇が、マンション申込者の面積選択にも敏感な影響を与えています」とし、「総分譲価格の負担が増えるにつれ、申込の実需者は『標準面積』の申込を諦め、専有面積60㎡以下の小型物件へダウンサイズして申し込んだり、融資規制の中で申込面積の選択を徐々に縮小したりしているのです」と説明しました。 さらに、「間取り設計技術の発達により小型マンションの空間活用度が高まった点や、世帯の多様化などによる1～2人世帯の増加などが、小型面積の申込割合の増加に影響を与えた点を考慮する必要がある」と付け加えました。
また、「高い分譲価格にもかかわらず、相場差益への期待感が高い主要立地や、立地の希少性が際立つ大型タイプは、分譲価格への抵抗を乗り越えて高い競争率を維持した点も特筆すべき点です」とし、「今年の首都圏の分譲市場では、分譲価格の上昇ペースに合わせて、申込者の資金調達能力が最優先課題として浮上しました。 実需者はコストパフォーマンス 小型 希少 抽選の 、
「コストパフォーマンス」の高い小型、あるいは「希少性」 の高い大型…抽選で「標準面積」以外の物件に人気が集中した理由は
ソウルのマンション申込市場では、分譲価格上昇の余波により、2026年には専有面積60㎡以下の小型マンションに申込口座が集中しました。ソウルの総申込件数14万5736件のうち、79.8％にあたる11万6305件の申込が専有面積60㎡以下に集中しました。
分譲価格の上昇が主な理由として挙げられています。専有面積60～85㎡以下の分譲価格は、2025年の3.3㎡当たり4648万ウォンから、2026年には5761万ウォンへと23.9％上昇しました。 一方、専有面積60㎡以下の小型分譲価格は、3.3㎡あたり5839万ウォンから5818万ウォンへと-0.4％のほぼ横ばい傾向を示し、コストパフォーマンスの良さが相対的に際立ちました。3.3㎡あたりの分譲価格は、専有面積60～85㎡のタイプよりも、専有面積60㎡の方が高くなっています。 ただし、分譲を受ける人の立場からすると、実際に支払わなければならない総分譲価格は、専有面積60㎡の方が低い場合もあります。
従来人気だった「国民平型」（専有面積60～85㎡）の申込受付割合は、2025年の35.5％（9万8088件）から2026年には11.5％（1万6799件）へと、23.9ポイント急減しました。 これに対し、専有面積60㎡以下の小型物件への申込割合は、60.6％（16万7686件）から79.8％（11万6305件）へと19.2ポイント増加しました。ソウル全体の申込件数10件のうち8件が小型物件に集中する「偏り現象」が見られたことになります。
ソウルよりも分譲価格水準が低い京畿道も、同様の様相を見せました。京畿道の専有面積60㎡以下の分譲価格は、3.3㎡当たり2121万ウォンから2559万ウォンへと20.6％上昇しましたが、総分譲価格に占める割合が相対的に低く、参入のハードルが低いことが影響したのか、申込の割合が21.0％から33.6％へと12.6ポイント増加しました。 一方、専有面積60～85㎡の割合は、74.3％から56.6％へと17.6ポイント低下しました。
ソウルの専有面積85㎡を超える大型物件では、分譲価格の上昇にもかかわらず、むしろ申込需要が増加するという特異な現象も観測されました。 ソウルの専有面積85㎡超の分譲価格は、3.3㎡あたり3987万ウォンから6946万ウォンへと74.2%急騰しましたが、申込件数は1万785件から1万2632件へと増加しました。申込の割合は3.9%から8.7%へと上昇しました。
仁川の場合も、85㎡超の分譲価格が3.3㎡あたり1774万ウォンから3340万ウォンへと88.3％上昇したにもかかわらず、大型物件の申込件数は2422件から1万1810件へと約4.9倍に増加しました。 仁川全体の申込において、大型物件が占める割合も14.6％から28.6％へと14.0ポイント上昇しました。
再建築・再開発などの整備事業の供給量が相当なソウルなどの主要地域における大型面積の供給希少性に加え、仁川内のランドマーク団地の高級化によるプレミアム効果、および抽選制の比重拡大に伴う待機申込需要からの資金流入が主な原因であるとの分析です。
ハム・ヨンジン研究室長は、「基準金利の引き上げ、建築資材や工事費の上昇などによる分譲価格の上昇が、マンション申込者の面積選択にも敏感な影響を与えています」とし、「総分譲価格の負担が増えるにつれ、申込の実需者は『標準面積』の申込を諦め、専有面積60㎡以下の小型物件へダウンサイズして申し込んだり、融資規制の中で申込面積の選択を徐々に縮小したりしているのです」と説明しました。 さらに、「間取り設計技術の発達により小型マンションの空間活用度が高まった点や、世帯の多様化などによる1～2人世帯の増加などが、小型面積の申込割合の増加に影響を与えた点を考慮する必要がある」と付け加えました。
また、「高い分譲価格にもかかわらず、相場差益への期待感が高い主要立地や、立地の希少性が際立つ大型タイプは、分譲価格への抵抗を乗り越えて高い競争率を維持した点も特筆すべき点です」とし、「今年の首都圏の分譲市場では、分譲価格の上昇ペースに合わせて、申込者の資金調達能力が最優先課題として浮上しました。 実需者は
