[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 新韓西部T&Dリッツが、仁川の複合ショッピングモール「スクエアワン」の主要テナントであるホームプラスとの提携を解消します。空室発生に伴う小売資産の収益性低下への懸念が高まる中、リッツのスポンサーである西部T&Dが「救世主」として名乗りを上げました。
ホームプラスが撤退したスペースに対し、西部T&Dが責任賃貸借契約を締結し、賃貸収益を補填するとともに、空室リスクを直接引き受ける方式です。新韓西部T&Dリッツとしては、既存の配当財源を守ると同時に、今後新たなテナントを誘致するための時間を確保することになりました。
仁川スクエアワンは、仁川延寿区東春洞926一帯に位置する、地下3階～地上5階、延床面積16万9074㎡（約5万1144坪）規模の複合ショッピングモールです。ショッピングモール、映画館、大型スーパーで構成されています。
ホームプラスは同ビルの地下1階に出店し営業してきましたが、今回の合意により、従来の賃貸借関係を解消することになりました。
仁川スクエアワン（資料＝西部T&D）
新韓西部T&Dリートは、スポンサーである不動産開発会社の西部T&Dと、リート資産運用会社（AMC）である新韓リート運用の協業により設立されたリートです。
このREITは、ホテル、小売、オフィスを網羅するポートフォリオを保有しています。 主な投資資産は、△オフィス・ホテル・小売複合ビル「光化門Gタワー」 △3つ星ホテル「シラステイ麻浦」 △複合ショッピングモール「仁川スクエアワン」 △5つ星ホテル「グランドメルキュール・アンバサダー・ホテル・アンド・レジデンス・ソウル龍山」（龍山グランドメルキュール）などです。
今年1～3月時点の投資報告書によると、新韓西部TNDリッツが今年第1四半期に「仁川スクエアワン」から得た不動産賃貸料収益は53億9338万ウォンです。坪当たりの賃貸料単価は10万5453ウォンです。
当該REITの負債状況を見ると、△産業銀行などから受けた借入金1930億ウォン（オールイン金利4.59％、来る11月27日満期） △第1次転換社債55億ウォン（オールイン金利4.0％、来る9月5日満期） △第2次転換社債327億ウォン（オールイン金利3.0％、来年2月26日満期）などです。
今回の賃貸借契約終了により、直ちに配当財源が揺らぐ可能性は高くありません。新韓西部TNDリートがホームプラスと、今後6ヶ月分の賃料などを精算することで合意したためです。期間としては来年2月までの賃料分となります。
これにより、第13期（2026年7月1日～12月31日）の配当財源は、従来の運用計画通り確保できるものと予想されます。
新韓西部T&Dリッツの構造図（資料＝新韓西部T&Dリッツ）
これに対し、スポンサーである西部T&Dが直接、安全弁の役割を担うことにしました。新韓西部T&Dリッツは、ホームプラスが使用していた面積について、西部T&Dと責任賃貸借契約を締結することで合意しました。
責任賃貸借契約（マスターリース）とは、施工会社や運営会社が竣工後も空室の有無にかかわらず、定められた賃料収益を保証するか、あるいは直接建物全体を賃借して再賃貸する方式の契約です。
西部T&Dは1979年に設立され、貨物物流施設会社から複合ショッピングセンター、国内初のホテルプレックスであるソウルドラゴンシティを運営する不動産開発会社へと成長しました。
新韓西部T&Dリッツは、今回の西部T&Dとの責任賃貸借契約により、新規賃借人を探す過程で発生しうる空室の負担を一定程度軽減することになりました。仁川スクエアワンの賃貸収益の安定性を維持しつつ、今後新たな賃借人を誘致するための時間を確保した形です。
新韓西部T&Dリッツは、責任賃貸借契約の締結および詳細条件の確定に向け、取締役会と臨時株主総会を開催する予定です。取締役会および臨時株主総会は、来る10月末から11月にかけて行われる見込みです。
具体的な契約条件や、今後のスクエアワンのテナント誘致戦略は、関連手続きを経て確定する見通しです。
金融投資業界の関係者は、「今回の取引は、ホームプラスとの賃貸借契約の終了そのものよりも、その後の空室リスクをいかに管理するかが核心だ」とし、「新韓西部T&Dリートは、既存の配当財源を優先的に守りつつ、西部T&Dによる責任賃貸借を通じて空室による衝撃を最小限に抑える戦略を採用した」と述べました。
さらに、「今回の事例は、大型小売テナントとの契約終了がREITの配当や資産価値に及ぼす影響を、いかに管理するかを示す事例です」とし、「特に、REITのスポンサーが直接責任賃貸借に乗り出すことで、REITのキャッシュフローの確保と新規テナントの確保を同時に推進できるという事例となりました」と付け加えました。
ホームプラスが撤退したスペースに対し、西部T&Dが責任賃貸借契約を締結し、賃貸収益を補填するとともに、空室リスクを直接引き受ける方式です。新韓西部T&Dリッツとしては、既存の配当財源を守ると同時に、今後新たなテナントを誘致するための時間を確保することになりました。
新韓西部T&Dリート、年末までに配当財源を「確保」31日、不動産業界によると、新韓西部T&Dリートは、保有資産である仁川スクエアワンに入店していたホームプラスとの賃貸借契約を解除することで相互に合意しました。
仁川スクエアワンは、仁川延寿区東春洞926一帯に位置する、地下3階～地上5階、延床面積16万9074㎡（約5万1144坪）規模の複合ショッピングモールです。ショッピングモール、映画館、大型スーパーで構成されています。
ホームプラスは同ビルの地下1階に出店し営業してきましたが、今回の合意により、従来の賃貸借関係を解消することになりました。
このREITは、ホテル、小売、オフィスを網羅するポートフォリオを保有しています。 主な投資資産は、△オフィス・ホテル・小売複合ビル「光化門Gタワー」 △3つ星ホテル「シラステイ麻浦」 △複合ショッピングモール「仁川スクエアワン」 △5つ星ホテル「グランドメルキュール・アンバサダー・ホテル・アンド・レジデンス・ソウル龍山」（龍山グランドメルキュール）などです。
今年1～3月時点の投資報告書によると、新韓西部TNDリッツが今年第1四半期に「仁川スクエアワン」から得た不動産賃貸料収益は53億9338万ウォンです。坪当たりの賃貸料単価は10万5453ウォンです。
当該REITの負債状況を見ると、△産業銀行などから受けた借入金1930億ウォン（オールイン金利4.59％、来る11月27日満期） △第1次転換社債55億ウォン（オールイン金利4.0％、来る9月5日満期） △第2次転換社債327億ウォン（オールイン金利3.0％、来年2月26日満期）などです。
今回の賃貸借契約終了により、直ちに配当財源が揺らぐ可能性は高くありません。新韓西部TNDリートがホームプラスと、今後6ヶ月分の賃料などを精算することで合意したためです。期間としては来年2月までの賃料分となります。
これにより、第13期（2026年7月1日～12月31日）の配当財源は、従来の運用計画通り確保できるものと予想されます。
西部T&Dが「責任賃貸借」で空室リスクを直接負担鍵となるのはその先です。リッツの立場からすれば、ホームプラスという大型テナントが抜けた分、空室が長期化した場合、賃貸収益の減少につながる可能性があります。
これに対し、スポンサーである西部T&Dが直接、安全弁の役割を担うことにしました。新韓西部T&Dリッツは、ホームプラスが使用していた面積について、西部T&Dと責任賃貸借契約を締結することで合意しました。
責任賃貸借契約（マスターリース）とは、施工会社や運営会社が竣工後も空室の有無にかかわらず、定められた賃料収益を保証するか、あるいは直接建物全体を賃借して再賃貸する方式の契約です。
西部T&Dは1979年に設立され、貨物物流施設会社から複合ショッピングセンター、国内初のホテルプレックスであるソウルドラゴンシティを運営する不動産開発会社へと成長しました。
新韓西部T&Dリッツは、今回の西部T&Dとの責任賃貸借契約により、新規賃借人を探す過程で発生しうる空室の負担を一定程度軽減することになりました。仁川スクエアワンの賃貸収益の安定性を維持しつつ、今後新たな賃借人を誘致するための時間を確保した形です。
新韓西部T&Dリッツは、責任賃貸借契約の締結および詳細条件の確定に向け、取締役会と臨時株主総会を開催する予定です。取締役会および臨時株主総会は、来る10月末から11月にかけて行われる見込みです。
具体的な契約条件や、今後のスクエアワンのテナント誘致戦略は、関連手続きを経て確定する見通しです。
金融投資業界の関係者は、「今回の取引は、ホームプラスとの賃貸借契約の終了そのものよりも、その後の空室リスクをいかに管理するかが核心だ」とし、「新韓西部T&Dリートは、既存の配当財源を優先的に守りつつ、西部T&Dによる責任賃貸借を通じて空室による衝撃を最小限に抑える戦略を採用した」と述べました。
さらに、「今回の事例は、大型小売テナントとの契約終了がREITの配当や資産価値に及ぼす影響を、いかに管理するかを示す事例です」とし、「特に、REITのスポンサーが直接責任賃貸借に乗り出すことで、REITのキャッシュフローの確保と新規テナントの確保を同時に推進できるという事例となりました」と付け加えました。
