[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] NHプライムREITが、ソウルスクエアの売却元本を、ソウル・江南（カンナム）と乙支路（ウルチロ）のプライムオフィスに再投資しました。
ハナ金融グループの系列会社が賃借している江南の社屋と、新韓カードが長期賃借しているファインアベニューA棟を新たな投資先として選定しました。安定した賃貸収益を確保しつつ、将来的には売却益も狙うという戦略です。
NHプライムリッツのポートフォリオ構造および構成（資料＝NHプライムリッツ）
ハナ金融グループ江南社屋は、ハナオフィス委託管理不動産投資会社（以下、ハナオフィスREIT）が保有しています。ソウル市江南区テヘランロ127に位置する、地下6階～地上20階、延べ床面積2万4530平方メートルの規模を持つオフィスビルです。
賃貸面積の約75％をハナキャピタル、ハナ資産信託などハナ金融グループの系列会社が利用しており、賃貸の安定性が期待できる点が投資の魅力として挙げられています。
ハナオフィスREITが当該資産に投資した金額は、総額3293億5000万ウォンです。不動産売買代金は2820億ウォンで、3.3㎡（坪）当たり3800万ウォンであり、これに子REITの株式120億ウォンと資金調達費用など353億5000万ウォンを加えた金額です。
初期資本還元率であるイニシャル・キャップレートは3.55％です。イニシャル・キャップレート（Initial Cap Rate）とは、不動産を購入した直後の最初の1年間に発生する純営業利益（NOI）を、初期購入価格で割った収益率を指します。
ハナ・オフィス・リッツが当該資産に投資した構造は、△賃貸保証金106億ウォン、△優先ローン2155億ウォン、△第6種種類株650億ウォン、△第5種種類株60億5000万ウォン、△第4種種類株80億ウォン、△普通株242億ウォンで構成されています。 優先ローン2155億ウォンのオールイン金利は4.35％で、期間は2年です。
NHプライムリートは、このうち第6種種類株に150億ウォンを投資したものです。第6種種類株（650億ウォン）は、普通株（242億ウォン）、第4種種類株（80億ウォン）、第5種種類株（60億5000万ウォン）などを含むエクイティ全体の63％を占めています。
ハナ金融グループ江南社屋の投資構造（資料＝NHプライムリート）
NHプライムリートが投資した第6種種類株の年平均配当率は6.8％、内部収益率（IRR）は10.6％です。売却益の分配率は25％に設定されました。
今後の売却価格に対する期待も反映されています。NHプライムリートは、ハナ金融グループ江南社屋の今後の売却可能価格を3554億ウォン、3.3㎡当たり約4790万ウォンと想定しました。この価格で売却した場合、エグジット・キャップレートは4.8％と推定されます。ただし、これは今後の売却を前提とした想定値であり、実際の売却価格や収益率が確定したわけではありません。
ファインアベニューA棟は、ソウル中区乙支路100に位置し、地下6階～地上25階、延床面積約6万5774㎡の規模です。A棟とB棟を合わせたファインアベニュー全体の延床面積は、約13万㎡に達します。
「ファインアベニューA棟」（写真＝コリアス・コリア）
ファインアベニューは、乙支路2街の交差点の角に位置し、高い視認性を確保しています。地下鉄2・3号線の乗り換え駅である乙支路3街駅と地下でつながっており、公共交通機関へのアクセスも優れています。
特に、新韓カードが建物全体を10年間賃借するマスターリース構造を採用しています。新韓カードは、セール・アンド・リースバック方式で建物をMDM資産運用に売却した後、長期賃借を継続します。
グローバルな商業用不動産コンサルティング会社であるコリアス・コリアが売却のアドバイザリーを務めました。売却後も既存のテナントが長期にわたり賃借を続けるため、投資家は賃貸収益の安定性を期待できます。
MDM資産運用が運用する「MDM一般私募不動産投資信託24号」は、ファインアベニューA棟を8000億ウォンで買収しました。3.3㎡当たり約4020万ウォンであり、初期資本還元率であるイニシャル・キャップレートは5.06％です。 売買代金に取得付帯費用594億ウォンと予備費40億ウォンを加えた総投資額は8634億ウォンです。
資金調達は、△賃貸保証金284億ウォン、△先順位ローン5300億ウォン、△後順位ローン740億ウォン、△第1-1種収益証券1510億ウォン、△第1-2種収益証券200億ウォン、△第2種収益証券600億ウォンで構成されています。 優先ローンのオールイン金利は4.90％、劣後ローンは5.80％で、期間はどちらも2年です。
1-1種収益証券（1510億ウォン）は、エクイティ投資総額2310億ウォンの65.4％を占めています。当該収益証券の年平均配当率は7.0％、IRRは10.7％であり、売却益の配分率は35.5％です。
ファインアベニューA棟の投資構造（資料＝NHプライムリッツ）
NHプライムリッツは、ファインアベニューA棟の今後の売却可能価格を1兆320億ウォン、3.3㎡当たり約5187万ウォンと想定しました。この場合、エグジット・キャップレートは5.0％と推定されます。ハナ金融グループの江南社屋と同様に、今後の売却価格や収益率は、市場の状況や実際の取引条件によって変動する可能性があります。
金融投資業界の関係者は、「NHプライムリッツによる今回の再投資は、ソウルスクエアの売却後に確保した資金を、賃貸の安定性が裏付けられているオフィス資産に振り向けたという点で意義がある」とし、「ハナ金融グループの系列会社や新韓カードといった主要な賃借人を確保した資産に投資してキャッシュフローを追求する一方、将来の資産価値上昇に伴う売却益も狙ったものだ」と述べました。
ハナ金融グループの系列会社が賃借している江南の社屋と、新韓カードが長期賃借しているファインアベニューA棟を新たな投資先として選定しました。安定した賃貸収益を確保しつつ、将来的には売却益も狙うという戦略です。
ハナ金融の江南社屋に150億ウォン、ファインアベニューA棟に260億ウォンを投資13日、金融投資業界によると、NHプライムリートは、ソウル江南区テヘランロ一帯の「ハナ金融グループ江南社屋」の持分証券に150億ウォンを、ソウル中区乙支路にある「ファインアベニューA棟」の収益証券に260億ウォンを投資しました。両資産に投入した金額は計410億ウォンです。
賃貸面積の約75％をハナキャピタル、ハナ資産信託などハナ金融グループの系列会社が利用しており、賃貸の安定性が期待できる点が投資の魅力として挙げられています。
ハナオフィスREITが当該資産に投資した金額は、総額3293億5000万ウォンです。不動産売買代金は2820億ウォンで、3.3㎡（坪）当たり3800万ウォンであり、これに子REITの株式120億ウォンと資金調達費用など353億5000万ウォンを加えた金額です。
初期資本還元率であるイニシャル・キャップレートは3.55％です。イニシャル・キャップレート（Initial Cap Rate）とは、不動産を購入した直後の最初の1年間に発生する純営業利益（NOI）を、初期購入価格で割った収益率を指します。
ハナ・オフィス・リッツが当該資産に投資した構造は、△賃貸保証金106億ウォン、△優先ローン2155億ウォン、△第6種種類株650億ウォン、△第5種種類株60億5000万ウォン、△第4種種類株80億ウォン、△普通株242億ウォンで構成されています。 優先ローン2155億ウォンのオールイン金利は4.35％で、期間は2年です。
NHプライムリートは、このうち第6種種類株に150億ウォンを投資したものです。第6種種類株（650億ウォン）は、普通株（242億ウォン）、第4種種類株（80億ウォン）、第5種種類株（60億5000万ウォン）などを含むエクイティ全体の63％を占めています。
今後の売却価格に対する期待も反映されています。NHプライムリートは、ハナ金融グループ江南社屋の今後の売却可能価格を3554億ウォン、3.3㎡当たり約4790万ウォンと想定しました。この価格で売却した場合、エグジット・キャップレートは4.8％と推定されます。ただし、これは今後の売却を前提とした想定値であり、実際の売却価格や収益率が確定したわけではありません。
賃貸の安定性に加え、売却益も狙い…「一石二鳥」を狙うNHプライムREITは、ソウル中区乙支路にあるファインアベニューA棟を保有するMDM一般私募不動産投資信託24号1-1種収益証券にも260億ウォンを投資しました。
ファインアベニューA棟は、ソウル中区乙支路100に位置し、地下6階～地上25階、延床面積約6万5774㎡の規模です。A棟とB棟を合わせたファインアベニュー全体の延床面積は、約13万㎡に達します。
特に、新韓カードが建物全体を10年間賃借するマスターリース構造を採用しています。新韓カードは、セール・アンド・リースバック方式で建物をMDM資産運用に売却した後、長期賃借を継続します。
グローバルな商業用不動産コンサルティング会社であるコリアス・コリアが売却のアドバイザリーを務めました。売却後も既存のテナントが長期にわたり賃借を続けるため、投資家は賃貸収益の安定性を期待できます。
MDM資産運用が運用する「MDM一般私募不動産投資信託24号」は、ファインアベニューA棟を8000億ウォンで買収しました。3.3㎡当たり約4020万ウォンであり、初期資本還元率であるイニシャル・キャップレートは5.06％です。 売買代金に取得付帯費用594億ウォンと予備費40億ウォンを加えた総投資額は8634億ウォンです。
資金調達は、△賃貸保証金284億ウォン、△先順位ローン5300億ウォン、△後順位ローン740億ウォン、△第1-1種収益証券1510億ウォン、△第1-2種収益証券200億ウォン、△第2種収益証券600億ウォンで構成されています。 優先ローンのオールイン金利は4.90％、劣後ローンは5.80％で、期間はどちらも2年です。
1-1種収益証券（1510億ウォン）は、エクイティ投資総額2310億ウォンの65.4％を占めています。当該収益証券の年平均配当率は7.0％、IRRは10.7％であり、売却益の配分率は35.5％です。
金融投資業界の関係者は、「NHプライムリッツによる今回の再投資は、ソウルスクエアの売却後に確保した資金を、賃貸の安定性が裏付けられているオフィス資産に振り向けたという点で意義がある」とし、「ハナ金融グループの系列会社や新韓カードといった主要な賃借人を確保した資産に投資してキャッシュフローを追求する一方、将来の資産価値上昇に伴う売却益も狙ったものだ」と述べました。
