[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル龍山（ヨンサン）のナジン商店街12・13棟の開発事業が着工したことを受け、新韓西部TNDリッツの成長戦略に注目が集まっています。ハイエンドオフィステルの分譲売上高だけで約5200億ウォンに達すると見込まれているためです。
この事業は、スポンサーである西部TNDが直接開発を担当する構造となっており、開発利益の最大化に焦点が当てられています。新韓西部TNDリッツは、2030年の竣工後、オフィスや小売施設が安定した賃貸収益を生み出せば、リッツに段階的に組み入れる計画です。龍山電子商店街一帯の連鎖的な開発と相まって、個別の資産にとどまらず、地域全体の不動産価値の上昇も期待できます。
龍山ナジン商店街12・13棟開発事業の概要（資料＝西部T&D）
新韓西部T&Dリッツは、スポンサーである不動産開発会社の西部T&D（西部T&D）と、リッツ資産運用会社（AMC）である新韓リッツ運用との協業により設立されたリッツです。資産運用会社（AMC）は新韓リッツ運用が担当しています。
このREITは、ホテル、小売、オフィスを網羅するポートフォリオを保有しています。 主な投資資産は、△複合ショッピングモール「仁川スクエアワン」△5つ星ホテル「グランド・メルキュール・アンバサダー・ホテル・アンド・レジデンス・ソウル龍山」（龍山グランド・メルキュール）△オフィス・ホテル・小売複合ビル「光化門Gタワー」△3つ星ホテル「シラステイ麻浦」などです。
西部T&Dが直接推進中の開発事業は、新韓西部T&Dリートの成長における中核的な原動力として挙げられています。これに先立ち、新韓西部T&Dリートは2021年の上場当時、西部T&Dが保有する敷地を開発してリートに組み入れる一方、市場から優良資産を確保して組み入れ、リートを継続的に成長させる計画を発表しました。
西部T&Dは、△ソウル市陽川区新亭洞の都市先端物流複合団地、△龍山ナジン商店街12・13棟の開発事業を推進中です。
新韓西部T&Dリッツの構造図
龍山ナジン商店街12・13棟の開発事業は、ソウル龍山区漢江路3街2-8一帯の6026.60㎡規模の敷地に、延べ床面積7万3161.33㎡（約2万2131.30坪）規模の建物を開発するプロジェクトです。 △オフィス 約1万坪 △ハイエンドオフィステル 約1万坪 △リテール（販売施設） 約2000坪で構成されます。
来る11月～12月には、ハイエンドオフィステルの分譲を予定しています。オフィステルの分譲価格は、専有面積基準で3.3㎡（坪）当たり1億6000万ウォン程度です。この場合、分譲売上高は約5200億ウォンに達すると、ユジン投資証券の建設・不動産アナリスト、リュ・テファン氏は推定しました。
オフィステルの入居者が個別に利用できるインフィニティプールやホテル式サービスを導入し、高級住宅需要を狙うという戦略です。ただし、分譲率および工事の進捗率に応じて、売上高は約50ヶ月にわたり計上される見通しです。竣工予定日は2030年11月30日です。
この事業のもう一つの特徴は、開発主体と収益構造です。本事業は、スポンサーである西部T&Dが直接開発を担当する構造となっており、開発利益の最大化に焦点が当てられています。新韓西部T&Dリートは当初、「プロジェクト型リート」を活用する案を検討していましたが、最終的には西部T&Dが独自に開発する方向で方針を固めました。
プロジェクトREITとは、不動産開発の段階からREIT（不動産投資信託）を活用し、開発・運営・分譲までの全過程を専担する投資構造です。「プロジェクト金融投資会社」（PFV）が開発後の分譲・売却を主とするのに対し、「プロジェクトREIT」は開発後の長期保有および賃貸、株式上場などを通じた収益の最大化に焦点を当てています。
認可の代わりに届出のみで設立および着手が可能なためスピードが速く、△開発収益に対する税制優遇 △容積率の上方修正 △公共貢献要件の緩和などのメリットがあります。
ただし、プロジェクトREITを活用する場合、土地をREITに売却しなければなりません。新韓西部T&D REITは、この過程で開発利益が一部希薄化する可能性があると判断しました。西部T&Dがコロナ禍の時期に当該敷地を比較的安価に確保しただけに、直接開発を行うことでより大きな差益を実現できるという計算です。
新韓西部T&Dリートは、開発事業によって建設されたオフィスや小売施設を竣工（2030年11月30日）後、段階的に組み入れる計画です。ただし、建物が完成したからといって、すぐにリートに組み入れるわけではありません。賃貸が安定して行われ、収益創出の基盤が整った後に組み入れる案に重きを置いています。
オフィステルの分譲により開発利益を確保すると同時に、賃貸資産を組み入れることで長期的なキャッシュフローを増やしていくという戦略です。
西部T&Dがこの事業に投資した金額は6240億7224万ウォンで、自己資本（1兆3869億4584万ウォン）の45％に達します。当該投資金額には工事費および諸税・公課、金融費用などが含まれており、付加価値税は別途となります。ただし、工事の進行過程において、投資金額や新築の詳細内訳などが変更される可能性があります。
龍山電子商店街特別計画区域の立体歩行通路の現状（資料＝ソウル市）
ソウル・ドラゴンシティは、韓国高速鉄道（KTX）・地下鉄1号線・京義中央線の乗り換え駅である龍山駅とブリッジでつながっています。ナジン商店街の12・13棟はソウル・ドラゴンシティのすぐ前にあり、直接つながっています。このように、龍山駅へのアクセスとホテル利用客の需要を同時に活用できると期待されています。
低層部の小売施設には、プールを含む施設を配置し、ホテル利用客までも需要層として取り込む案も推進されています。オフィスや住宅、販売施設を一か所に集めるだけでなく、近隣のホテルや交通網と連携させ、複合施設の競争力を高めるという趣旨です。
また、事業敷地は龍山電子商店街一帯の開発事業とも密接に関連しています。事業地周辺の龍山電子商店街は、元暁大橋側から順に、エレクトロニクスランド（1～3棟）、元暁商店街（4～7棟）、羅津商店街（10～20棟）、仙人商店街（21～22棟）で構成されています。
龍山電子商店街特別計画区域の区域別推進状況（資料＝ソウル市）
龍山電子商店街は 、1990年代のパーソナルコンピュータ（PC）の普及に伴い、国内最大の電子製品流通の中心地として成長しました。しかし、2000年代以降、オンラインショッピングの拡大や産業構造の変化、施設の老朽化などにより、商圏の活力が大幅に低下し、平均空室率は60％を上回りました。
これに伴い、従来の電子製品流通中心の産業構造を再編すべきだという声が相次ぎました。オ・セフンソウル市長は2021年、龍山を「アジアのシリコンバレー」として育成するというビジョンを提示しました。
その後、ソウル市は2023年6月、「龍山国際業務地区・龍山電子商店街一帯連携戦略」を発表しました。これにより、従来の電子製品流通中心であった龍山電子商店街を、ソフトウェアやデジタルコンテンツなど、人工知能（AI）・情報通信技術（ICT）を基盤とする新産業の拠点として育成するための開発事業を段階的に推進してきました。
龍山電子商店街一帯を11の特別計画区域に区分して段階的な開発を推進し、既存の流通業務施設に関する規制を改善して、業務・商業・住宅などの複合開発が可能となるようにしました。また、延床面積の30％以上にAI・ICTなどの新産業用途を導入する場合、公共貢献負担を軽減することで、民間開発を誘導しました。
このような制度的基盤に基づき、各区域で開発事業が段階的に進展しています。現在、特別計画区域の4・5・7・10区域など4カ所では、建築許可が完了しました。8区域は建築審議、6区域は詳細開発計画の決定告示、1・2区域は詳細開発計画の住民閲覧公告を終えました。
今回着工したナジン商店街12・13棟の開発事業は、特別計画区域の第5区域に該当します。
龍山電子商店街特別計画区域の事業敷地の鳥瞰図（資料＝ソウル市）
現在、開発が推進されている8つの区域の開発規模は、総延べ面積約80万㎡に達します。各区域には、AI・ICTを基盤とした先端業務施設を中心に、販売・文化・集会・運動施設などが整備されます。また、業務と産業、生活機能が融合した複合都市空間が造成される予定です。
ソウル市は、11の特別計画区域が一つに連結されるよう、建物と建物を結ぶ橋（連結ブリッジ）と、東西方向に約570mの空中公共歩行通路を整備する計画です。今後、他の区域の開発も完了すれば、周辺の業務・商業施設との相乗効果を生み出し、この一帯の不動産価値が上昇することが期待されます。
ナジン商店街開発事業が、分譲実績と賃貸の安定化の両方を確保し、新韓西部T&Dリッツへの編入につながるかどうかが、今後の成長の鍵となる見通しです。
金融投資業界の関係者は、「今後、ソウル都心圏（CBD）に新規オフィスが大規模に供給される予定ですが、新韓西部TNDリッツは立地競争力を基に、オフィス開発の基調を維持する方針です」とし、「地域全体の価値上昇が実際の資産価格や賃貸収益につながるためには、各区画の事業進行と賃借需要の確保が裏付けられなければなりません」と述べました。
この事業は、スポンサーである西部TNDが直接開発を担当する構造となっており、開発利益の最大化に焦点が当てられています。新韓西部TNDリッツは、2030年の竣工後、オフィスや小売施設が安定した賃貸収益を生み出せば、リッツに段階的に組み入れる計画です。龍山電子商店街一帯の連鎖的な開発と相まって、個別の資産にとどまらず、地域全体の不動産価値の上昇も期待できます。
ナジン商店街12・13棟が着工…オフィス・住宅・商業施設の複合施設16日、金融投資業界によると、新韓西部TNDリッツが推進中のソウル龍山区ナジン商店街12・13棟開発事業は、去る8日に着工しました。5500億ウォン規模の本プロジェクトファイナンス（PF）を調達し、本PFの優先債権者には新韓銀行、ハナ銀行、産業銀行などが参加しました。
このREITは、ホテル、小売、オフィスを網羅するポートフォリオを保有しています。 主な投資資産は、△複合ショッピングモール「仁川スクエアワン」△5つ星ホテル「グランド・メルキュール・アンバサダー・ホテル・アンド・レジデンス・ソウル龍山」（龍山グランド・メルキュール）△オフィス・ホテル・小売複合ビル「光化門Gタワー」△3つ星ホテル「シラステイ麻浦」などです。
西部T&Dが直接推進中の開発事業は、新韓西部T&Dリートの成長における中核的な原動力として挙げられています。これに先立ち、新韓西部T&Dリートは2021年の上場当時、西部T&Dが保有する敷地を開発してリートに組み入れる一方、市場から優良資産を確保して組み入れ、リートを継続的に成長させる計画を発表しました。
西部T&Dは、△ソウル市陽川区新亭洞の都市先端物流複合団地、△龍山ナジン商店街12・13棟の開発事業を推進中です。
来る11月～12月には、ハイエンドオフィステルの分譲を予定しています。オフィステルの分譲価格は、専有面積基準で3.3㎡（坪）当たり1億6000万ウォン程度です。この場合、分譲売上高は約5200億ウォンに達すると、ユジン投資証券の建設・不動産アナリスト、リュ・テファン氏は推定しました。
オフィステルの入居者が個別に利用できるインフィニティプールやホテル式サービスを導入し、高級住宅需要を狙うという戦略です。ただし、分譲率および工事の進捗率に応じて、売上高は約50ヶ月にわたり計上される見通しです。竣工予定日は2030年11月30日です。
この事業のもう一つの特徴は、開発主体と収益構造です。本事業は、スポンサーである西部T&Dが直接開発を担当する構造となっており、開発利益の最大化に焦点が当てられています。新韓西部T&Dリートは当初、「プロジェクト型リート」を活用する案を検討していましたが、最終的には西部T&Dが独自に開発する方向で方針を固めました。
プロジェクトREITとは、不動産開発の段階からREIT（不動産投資信託）を活用し、開発・運営・分譲までの全過程を専担する投資構造です。「プロジェクト金融投資会社」（PFV）が開発後の分譲・売却を主とするのに対し、「プロジェクトREIT」は開発後の長期保有および賃貸、株式上場などを通じた収益の最大化に焦点を当てています。
認可の代わりに届出のみで設立および着手が可能なためスピードが速く、△開発収益に対する税制優遇 △容積率の上方修正 △公共貢献要件の緩和などのメリットがあります。
ただし、プロジェクトREITを活用する場合、土地をREITに売却しなければなりません。新韓西部T&D REITは、この過程で開発利益が一部希薄化する可能性があると判断しました。西部T&Dがコロナ禍の時期に当該敷地を比較的安価に確保しただけに、直接開発を行うことでより大きな差益を実現できるという計算です。
新韓西部T&Dリートは、開発事業によって建設されたオフィスや小売施設を竣工（2030年11月30日）後、段階的に組み入れる計画です。ただし、建物が完成したからといって、すぐにリートに組み入れるわけではありません。賃貸が安定して行われ、収益創出の基盤が整った後に組み入れる案に重きを置いています。
オフィステルの分譲により開発利益を確保すると同時に、賃貸資産を組み入れることで長期的なキャッシュフローを増やしていくという戦略です。
西部T&Dがこの事業に投資した金額は6240億7224万ウォンで、自己資本（1兆3869億4584万ウォン）の45％に達します。当該投資金額には工事費および諸税・公課、金融費用などが含まれており、付加価値税は別途となります。ただし、工事の進行過程において、投資金額や新築の詳細内訳などが変更される可能性があります。
ソウル・ドラゴンシティ・龍山駅を結ぶ…AI・ICT新産業の拠点として再編立地もまた、事業の中核となる競争力として挙げられます。事業用地は、ソウル・龍山にある大規模ホテル団地「ソウル・ドラゴンシティ」のすぐ前に位置しています。
ソウル・ドラゴンシティは、韓国高速鉄道（KTX）・地下鉄1号線・京義中央線の乗り換え駅である龍山駅とブリッジでつながっています。ナジン商店街の12・13棟はソウル・ドラゴンシティのすぐ前にあり、直接つながっています。このように、龍山駅へのアクセスとホテル利用客の需要を同時に活用できると期待されています。
低層部の小売施設には、プールを含む施設を配置し、ホテル利用客までも需要層として取り込む案も推進されています。オフィスや住宅、販売施設を一か所に集めるだけでなく、近隣のホテルや交通網と連携させ、複合施設の競争力を高めるという趣旨です。
また、事業敷地は龍山電子商店街一帯の開発事業とも密接に関連しています。事業地周辺の龍山電子商店街は、元暁大橋側から順に、エレクトロニクスランド（1～3棟）、元暁商店街（4～7棟）、羅津商店街（10～20棟）、仙人商店街（21～22棟）で構成されています。
これに伴い、従来の電子製品流通中心の産業構造を再編すべきだという声が相次ぎました。オ・セフンソウル市長は2021年、龍山を「アジアのシリコンバレー」として育成するというビジョンを提示しました。
その後、ソウル市は2023年6月、「龍山国際業務地区・龍山電子商店街一帯連携戦略」を発表しました。これにより、従来の電子製品流通中心であった龍山電子商店街を、ソフトウェアやデジタルコンテンツなど、人工知能（AI）・情報通信技術（ICT）を基盤とする新産業の拠点として育成するための開発事業を段階的に推進してきました。
龍山電子商店街一帯を11の特別計画区域に区分して段階的な開発を推進し、既存の流通業務施設に関する規制を改善して、業務・商業・住宅などの複合開発が可能となるようにしました。また、延床面積の30％以上にAI・ICTなどの新産業用途を導入する場合、公共貢献負担を軽減することで、民間開発を誘導しました。
このような制度的基盤に基づき、各区域で開発事業が段階的に進展しています。現在、特別計画区域の4・5・7・10区域など4カ所では、建築許可が完了しました。8区域は建築審議、6区域は詳細開発計画の決定告示、1・2区域は詳細開発計画の住民閲覧公告を終えました。
今回着工したナジン商店街12・13棟の開発事業は、特別計画区域の第5区域に該当します。
ソウル市は、11の特別計画区域が一つに連結されるよう、建物と建物を結ぶ橋（連結ブリッジ）と、東西方向に約570mの空中公共歩行通路を整備する計画です。今後、他の区域の開発も完了すれば、周辺の業務・商業施設との相乗効果を生み出し、この一帯の不動産価値が上昇することが期待されます。
ナジン商店街開発事業が、分譲実績と賃貸の安定化の両方を確保し、新韓西部T&Dリッツへの編入につながるかどうかが、今後の成長の鍵となる見通しです。
金融投資業界の関係者は、「今後、ソウル都心圏（CBD）に新規オフィスが大規模に供給される予定ですが、新韓西部TNDリッツは立地競争力を基に、オフィス開発の基調を維持する方針です」とし、「地域全体の価値上昇が実際の資産価格や賃貸収益につながるためには、各区画の事業進行と賃借需要の確保が裏付けられなければなりません」と述べました。
