[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 新韓西部TNDリートは、「金融コストの削減」と「賃貸収益の維持」という2つの課題を抱えることになりました。現在、同リートは3860億ウォン規模の融資の満期を控え、早期のリファイナンス（借り換え）を検討しています。融資金利を引き下げて、利息負担を軽減しようという動きです。

また、仁川の複合ショッピングモール「スクエアワン」の空室問題がどのように解決されるかによって、今後の配当余力も変わってくる可能性があります。ホームプラスが退去したことで生じた空室について、西部TNDが責任賃貸借を行うことになりましたが、責任賃貸借契約の条件や新規テナント誘致の成果が、今後の配当の行方を左右するものと見られます。

スクエアワン、来月で融資満期…ホームプラス退去後の空室負担

19日、金融投資業界によると、新韓西部T&Dリートは、利息費用の削減のため、保有資産の早期リファイナンスを検討してきました。

新韓西部T&Dリートは、スポンサーである不動産開発会社の西部T&D（西部T&D）と、リート資産運用会社（AMC）である新韓リート運用との協業により設立されたリートです。資産運用会社（AMC）は新韓リート運用が担当しています。

リッツは、ホテル、小売、オフィスを網羅するポートフォリオを保有しています。 主な投資資産は、△複合ショッピングモール「仁川スクエアワン」△5つ星ホテル「グランド・メルキュール・アンバサダー・ホテル・アンド・レジデンス・ソウル龍山」（龍山グランド・メルキュール）△オフィス・ホテル・小売複合ビル「光化門Gタワー」△3つ星ホテル「シラステイ麻浦」などです。

新韓西部TNDリッツが早期リファイナンスを検討中の融資は、総額3860億ウォン規模です。△仁川スクエアワンの先順位融資1930億ウォン △シラステイ麻浦の先順位融資870億ウォン、中順位融資140億ウォン △龍山グランドメルキュールの先順位融資920億ウォンなどです。

最も早く満期を迎える融資は、スクエアワン案件です。1930億ウォン規模の優先融資は産業銀行などから調達したもので、来月27日に満期を迎えます。オールイン金利は4.59％です。新韓西部TNDリッツは現在、当該融資のリファイナンスについて協議を進めています。

シラステイ麻浦（マポ）の場合、優先ローン870億ウォンと中順位ローン140億ウォンが、それぞれ4.5％、5.9％の金利で来年5月29日に満期を迎えます。龍山（ヨンサン）グランドメルキュールの優先ローン920億ウォンは、金利4.9％で来年6月2日に満期を迎えます。

西部T&Dの責任賃貸借…条件次第で配当財源が変わる可能性も

仁川スクエアワンの場合、賃貸収益を確保することも重要になってきました。地下1階に出店していたホームプラスと新韓西部T&Dリッツが賃貸借契約を解除したため、テナントの空白が生じたからです。

新韓西部T&Dリートは、ホームプラスから来年2月までの約30億ウォンの賃料は確保しましたが、それ以降の期間には空室による負担が発生します。

新韓西部T&Dリッツのスポンサーである西部T&Dは、この空白を埋めるため、責任賃貸借契約を締結する予定です。責任賃貸借とは、西部T&Dが賃料の支払責任を負い、空室リスクの一部を引き受ける方式です。

ただし、契約条件が鍵となります。西部T&Dが空室リスクを負担する見返りとして、従来のホームプラスの賃料よりも低い賃料を要求した場合、REITの賃貸収益と配当財源が減少する可能性があります。来月中旬には、西部T&Dとの責任賃貸借契約の締結および詳細条件の確定に向けた取締役会および臨時株主総会が開催される予定です。現在、日程について協議中です。

これに伴い、西部T&Dには、スクエアワンの賃貸収益を安定的に回復させるために、新たな賃借人を確保しなければならないという課題が生じました。特に、来訪者を呼び込める集客力の高いテナント（賃借人）をどれだけ早く誘致できるかが鍵となります。

これまでは、ホームプラスとの賃貸借契約の解約時期や明渡しの時期が不確実であったため、社内スタッフがMD（商品企画・構成）戦略を推進する上で、一部制約がありました。ただし、ホームプラスとの契約解約が完了し、こうした不確実性が解消されたことから、新規テナントの誘致にも拍車がかかるものと見られます。

金融投資業界の関係者は、「現在、新韓西部T&Dリッツの課題は、貸出金利を引き下げて利息負担を軽減しつつ、賃貸収益を守ることだ」とし、「早期の借り換えが金融コストの削減につながったとしても、スクエアワンの賃料が期待に及ばなければ、配当余力は制限される可能性がある」と述べました。