[イーデイリーLee Seung Hyun 記者] かつての文在寅政権時代、ソウルのほとんどの地域で、マンションが分譲されるたびに、抽選倍率が数百対1は当たり前で、数千対1にまで高まるケースが後を絶ちませんでした。公共宅地だけでなく、民間宅地にも分譲価格の上限規制が適用されていたためです。 周辺の相場より20～30％安い価格で新築マンションが発売されるため、当選さえすれば数億ウォンもの値上がり益を得ることができ、「宝くじのような抽選」という言葉まで生まれたほどです。

分譲価格上限制とは、マンションを分譲する際、宅地費と建築費を考慮して分譲価格を算定し、それ以下の価格でのみ販売できるようにした制度です。かつて1977年に住宅申込制度とともに導入されましたが、当時は政府が事実上、直接マンション価格を統制していた時代であったため、大きな意味を持ちませんでした。本格的に影響を及ぼしたのは、盧武鉉政権時代の2005年から2007年にかけてのことです。

この頃、ある地域で新しいマンションが相場より高い価格で供給されると、周辺のマンションが新しいマンションの価格に合わせて値上がりする「価格引き上げ」現象が起こりました。これによる住宅価格の急騰を防ぐために導入されたのが、分譲価格上限制度でした。周辺の相場より高すぎる分譲価格を設定しないようにしたのです。

その後、文在寅政権において、上限制度の適用要件を強化し、周辺相場よりも安く分譲するよう制度を改善しました。 新築マンションを周辺相場より安く供給すれば、周辺のマンション価格の上昇を抑えられるという考えからでした。しかし、市場は政府の予想通りには動きませんでした。周辺相場より安く供給された新築マンションは、入居後すぐに周辺相場に合わせて価格が上昇しました。そのため、抽選に当選するだけで数億ウォンを稼げる「ロトマンション」が生まれたのです。

ここで同時に現れたのが「分譲申込ブーム」です。分譲申込をしなければ馬鹿にされるという考えを抱いた多くの無住宅者が、分譲現場ごとに足を運び、申込を申し込んだ結果、数百対一、数千対一という競争率が相次ぎました。 マイホームの購入は人生において最も重要な選択の一つですが、これを冷静かつ客観的に検討して決定するのではなく、熱狂に巻き込まれて無分別な「借金まみれの」投資が相次いだことも、分譲価格上限制の影響の一つです。

分譲価格上限制度は、さらに別の問題も生み出しました。この制度による恩恵が、一般的な大多数の人々に還元されるのではなく、抽選に当選した少数の人々に集中することになってしまったのです。マンション価格を抑える効果はさほどないにもかかわらず、恩恵は少数の人々にしか還元されない政策へと転落してしまったのです。

このような現象は今も繰り返されています。年末に分譲が開始されるソウル・江南圏の最大級物件である「DHバンポ124」は、専有面積84㎡（33坪）が約30億ウォンで分譲されると見込まれています。 近隣のアクロ・リバーパークの同平数は、60億ウォン以上で取引されています。「DH盤浦124」の分譲を受けた人は、何もしなくても30億ウォンほどの値上がり益を得られることになるわけです。この団地の分譲が始まれば、現金持ちの無住宅者たちが蜂の群れのように押し寄せるでしょう。

また、分譲価格上限制は、再開発事業の採算性を悪化させ、供給を阻害する副作用も生み出しています。再開発事業は一般分譲を通じて採算性を確保しなければなりませんが、この分譲価格を引き下げると、採算性の確保が困難になります。特に、組合員向け分譲価格よりも一般分譲価格の方が低くなってしまう現場では、事業そのものを断念することもしばしばあります。

現在の分譲価格上限制は、早急な改善が必要です。かつてのように、分譲価格を周辺の相場よりあまり高くならないように設定するか、あるいは完全に廃止すべきです。政府が市場に度々介入しようとするため、市場が歪められ、副作用が生じているのです。政府がすべきことは、価格に直接介入することではなく、需要の抑制と供給の活性化を通じて、市場が正常に機能できるようにすることです。