[イーデイリーKim Ju-hwan 記者] チョンセ（賃貸保証金）の不足や高額な月賃に耐えきれず、借金をして住宅を購入する新婚夫婦による、いわゆる「生存購入」が、ソウル郊外や江北（カンブク）の住宅価格を押し上げているという専門家の分析が示されました。江南（カンナム）の超高級団地は、税負担を避けようとする急売物件により下落傾向にありますが、庶民の居住地域では、深刻なチョンセ難が価格を支えており、市場の二極化が顕著になっている状況です。

キム・インマン不動産経済研究所長は5日、MBCラジオ『キム・ジョンベの視線集中』に出演し、ソウル不動産市場の二極化と住宅需給の不均衡という現実を分析しました。

キム所長は、江北（カンブク）や東大門（トンデムン）・西大門（ソデムン）・城北（ソンブク）・ノドガン（ノウォン・道峰・江北）一帯の住宅価格上昇の背景として、「チョンセの消失」と「月賃の暴騰」を指摘しました。 同氏は、「かつての文在寅政権時代には、FOMO（取り残される不安）により、『まだ買ってないの？ 突然の貧乏人になるよ』といった投資需要が市場を牽引していましたが、現在はそうした不安感や投資需要はあまりありません」と一線を画しました。

続いて、「新婚夫婦がチョンセを探そうとしても物件がなく、月賃を探しているのですが、保証金2億～3億ウォン、月賃250万～350万ウォンを要求されるのが実情です」とし、「月賃を支払うくらいなら、いっそローンを組んで家を買おうという『生存のための購入』が相次いでいます」と説明しました。 その上で、「チョンウォルセ市場が安定していれば、江北地域がこれほど長く値上がりし続ける理由はありませんでした」と指摘しました。

今後の賃貸市場についても悲観的な見通しを示しました。キム所長は、「賃貸市場が安定するためには入居物件が供給されなければなりませんが、2026年から2030年までのソウル市内のマンション新規入居物件数は6万戸前後にとどまる一方で、再開発事業による移転需要は18万戸に達します」とし、 「新規供給よりも移転需要が3倍も多い上、実居住規制などにより家主が家賃を引き上げる状況が重なり、政府の特段の対策がなければ、短期間で市場を落ち着かせるのは難しい」と強調しました。

一方、李在明大統領が「ソウルの主要地域の住宅価格が驚くほど下落している」と発言したことについて、キム所長は江南圏における局所的な現象だと分析しました。 同氏は、「狎鴎亭（アックジョン）の61坪のマンションが、昨年12月には128億ウォンだったものが、最近では92億～93億ウォン台で取引されており、1年で35億ウォン（-25％）ほど下落したため、『急落』という表現は正しい」とし、 「3年前に60億ウォン台から2倍に上昇した後、調整を経ただけに、時期によっては暴落と見なすこともあれば、依然として高いと感じることもあるでしょう」と述べました。

特に、江南圏の下落傾向の原因は金利ではなく、「税負担」によるものだと分析しました。 キム所長は、「住宅価格がこれ以上上がらないと思われるから売却するというよりは、税制改正案に基づく合理的な選択だ」とし、「保有税も数千万ウォンに達する上、長期保有特別控除（80％）が2029年から上限10億ウォンに縮小されるとのことなので、税負担に耐えられない長期保有者たちが急売で手放しているのだ」と伝えました。

その上で、「政府は2027年まで猶予期間を設けましたが、売却を希望する人々は来年上半期までに手仕舞いを終えるでしょう」とし、「盧武鉉政権の頃も、1年間だけ一時的に安定した後、再び上昇した前例があります。短期的な効果だけで安定を早計に判断するのは時期尚早であり、少なくとも3～5年は続かなければ、真の『安定』とは見なせません」と付け加えました。

融資規制が生んだ矛盾についても指摘しました。キム所長は、「江南（カンナム）は融資限度額が2億ウォン水準に縮小されており、自己資金や贈与で購入するため、高金利による打撃はほとんどない」とし、「むしろ、15億ウォン以下の住宅で6億ウォンの融資を受けて購入する新婚夫婦や、住宅価格の停滞の中で金利負担が増大した首都圏郊外および地方の実需者たちの打撃の方がはるかに大きい」と指摘しました。

最後にキム所長は、「土地の補償や許認可の段階は、国民が実感しにくい」とし、「過去の第2期新都市のときのように、公共分譲の物件を集めて大規模な『抽選フェスティバル』のような合同分譲を実施してこそ、新婚夫婦が無理な購入を止め、抽選を待つことができるようになるだろう」と提言しました。