[イーデイリーLEE DAWON 記者] チョンセ物件の不足が続く中、チョンセ・月賃の物価上昇率が約4年ぶりの最高水準に達しました。特に月賃の物価は、約13年ぶりの最大の上昇幅を記録しました。ここ6年間でチョンセ保証金が35％近く上昇し、その資金調達のための融資が50％以上増加した状況下で、チョンセ融資の金利まで上昇しており、賃借人の住居費負担が増大しています。
ソウルのマンションの全景。（写真＝イーデイリー パン・インゴン記者）
15日、国家データ庁の国家統計ポータル（KOSIS）によると、去る10月の全国チョンセ・月賃料の消費者物価指数は、昨年同月比で1.4％上昇しました。2022年12月（1.4％）以来、3年10ヶ月ぶりの最高上昇率です。
賃貸・月賃の物価上昇幅は4カ月連続で拡大しました。今年1～3月の0.9％だった上昇率は、4～6月に1.0％へと上昇し、7月は1.1％、8月は1.2％、9月は1.3％と続き、10月には1.4％まで上昇しました。 上昇率が4ヶ月以上連続で拡大したのは、2021年1～5月以来初めてです。2023年末から2024年初めにかけてマイナスを記録していた賃貸・月賃の物価は、2024年5月に上昇に転じた後、上昇幅を広げています。
全国の賃貸・月賃消費者物価指数の上昇率。（写真＝イーデイリー ムン・スンヨン記者）
特に月賃料の物価上昇傾向が顕著でした。先月の月賃料物価は前年同月比で1.5％上昇し、2013年12月（1.5％）以来、最も高い上昇率を記録しました。全税物価も1.4％上昇し、2023年2月（1.6％）以来の最高値を記録しました。 チョンセ資金ローンの規制強化や、チョンセ物件の不足に伴う月賃への転換が影響したものと分析されています。
国家データ庁の賃貸・月賃消費者物価指数は、全国約1万1000世帯の賃貸・月賃世帯の賃料を調査した結果です。新規契約だけでなく既存契約まで含まれるため、新規契約中心の賃貸・月賃価格指標に比べ、市場価格の変動が反映されるのが遅く、上昇幅も相対的に小さくなります。
KB金融持株会社の経営研究所が発行する『KB住宅市場レビュー 2026年10月号』によると、去る9月の全国の住宅チョンセ価格は前月比0.32％上昇し、8月（0.30％）よりも上昇幅が拡大しました。首都圏は0.56％上昇し、ソウルと京畿道はそれぞれ0.64％、0.59％上昇しました。
同研究所は、新規入居物件の減少や既存賃借人による契約更新請求権の行使増加、売買需要の賃貸市場への流入などを、チョンセ価格上昇の要因として挙げました。新規に供給される住宅は減少する一方で、既存の賃借人が契約を延長したり、購入ではなく賃貸を選択する需要が増加しているため、チョンセ物件の不足が続いているという分析です。
地域別では、蔚山（ウルサン）のチョンセ・月賃の物価上昇率が2.4％で、全国で最も高くなりました。ソウルが2.1％、世宗（セジョン）が1.6％と続きました。全国平均の1.4％を上回った地域は、これら3か所のみです。
蔚山は、新規住宅供給の減少に伴う供給不足により、去る7月から4ヶ月連続で全国最高の上昇率を記録しました。ソウルも同様に、7月の1.7％から8月は1.8％、9月は2.0％、10月は2.1％と、上昇幅が拡大しました。世宗は、公共機関の移転に伴う住宅需要の増加が見込まれる中、7月からチョンセ・ウォルセの物価上昇が急激になりました。
チョンセの保証金と借入負担も、長期的に大幅に増加しました。国家データ庁の「家計金融福祉調査」のマイクロデータ分析の結果、2025年のチョンセ居住世帯の平均保証金は2億1797万ウォンとなり、2019年（1億6162万ウォン）より34.9％増加しました。 同期間、保証金調達を目的とした平均金融負債は3033万ウォンから4639万ウォンへと53.0％増加しました。これは、保証金の上昇率よりも借入の増加率が18.1ポイント高いことを意味します。
チョンセ保証金に対する、保証金調達を目的とした金融負債の比率も、2019年の18.8％から昨年は21.3％へと上昇しました。ただし、平均借入額の増加率は2023年に0.4％へと鈍化し、2024年と2025年にはそれぞれ2.1％、1.0％減少しました。
これに加え、最近ではチョンセローンの金利も再び上昇しています。韓国銀行によると、預金銀行の新規取扱額基準でのチョンセ資金ローンの金利は、昨年5月に年3.70％まで低下したものの、今年9月には4.57％に上昇しました。同期間で0.87％ポイント上昇したことになるため、既存の融資規模が拡大している状況下で、賃借人の金利負担を増大させる要因となり得ます。
住宅市場全体を安定させるためにも、チョンセ・ウォルセ市場の安定を図らなければならないという意見が出ている理由です。ウリ銀行の不動産研究員、ナム・ヒョクウ氏は、「チョンセ・ウォルセの物件不足が長期化しており、物件数が少ないため、短期的な価格の急落は限定的であると見られる」とし、「不動産市場が安定するためには、チョンセ・ウォルセ価格の安定が必ず先行しなければならない」と述べました。
15日、国家データ庁の国家統計ポータル（KOSIS）によると、去る10月の全国チョンセ・月賃料の消費者物価指数は、昨年同月比で1.4％上昇しました。2022年12月（1.4％）以来、3年10ヶ月ぶりの最高上昇率です。
賃貸・月賃の物価上昇幅は4カ月連続で拡大しました。今年1～3月の0.9％だった上昇率は、4～6月に1.0％へと上昇し、7月は1.1％、8月は1.2％、9月は1.3％と続き、10月には1.4％まで上昇しました。 上昇率が4ヶ月以上連続で拡大したのは、2021年1～5月以来初めてです。2023年末から2024年初めにかけてマイナスを記録していた賃貸・月賃の物価は、2024年5月に上昇に転じた後、上昇幅を広げています。
特に月賃料の物価上昇傾向が顕著でした。先月の月賃料物価は前年同月比で1.5％上昇し、2013年12月（1.5％）以来、最も高い上昇率を記録しました。全税物価も1.4％上昇し、2023年2月（1.6％）以来の最高値を記録しました。 チョンセ資金ローンの規制強化や、チョンセ物件の不足に伴う月賃への転換が影響したものと分析されています。
国家データ庁の賃貸・月賃消費者物価指数は、全国約1万1000世帯の賃貸・月賃世帯の賃料を調査した結果です。新規契約だけでなく既存契約まで含まれるため、新規契約中心の賃貸・月賃価格指標に比べ、市場価格の変動が反映されるのが遅く、上昇幅も相対的に小さくなります。
KB金融持株会社の経営研究所が発行する『KB住宅市場レビュー 2026年10月号』によると、去る9月の全国の住宅チョンセ価格は前月比0.32％上昇し、8月（0.30％）よりも上昇幅が拡大しました。首都圏は0.56％上昇し、ソウルと京畿道はそれぞれ0.64％、0.59％上昇しました。
同研究所は、新規入居物件の減少や既存賃借人による契約更新請求権の行使増加、売買需要の賃貸市場への流入などを、チョンセ価格上昇の要因として挙げました。新規に供給される住宅は減少する一方で、既存の賃借人が契約を延長したり、購入ではなく賃貸を選択する需要が増加しているため、チョンセ物件の不足が続いているという分析です。
地域別では、蔚山（ウルサン）のチョンセ・月賃の物価上昇率が2.4％で、全国で最も高くなりました。ソウルが2.1％、世宗（セジョン）が1.6％と続きました。全国平均の1.4％を上回った地域は、これら3か所のみです。
蔚山は、新規住宅供給の減少に伴う供給不足により、去る7月から4ヶ月連続で全国最高の上昇率を記録しました。ソウルも同様に、7月の1.7％から8月は1.8％、9月は2.0％、10月は2.1％と、上昇幅が拡大しました。世宗は、公共機関の移転に伴う住宅需要の増加が見込まれる中、7月からチョンセ・ウォルセの物価上昇が急激になりました。
チョンセの保証金と借入負担も、長期的に大幅に増加しました。国家データ庁の「家計金融福祉調査」のマイクロデータ分析の結果、2025年のチョンセ居住世帯の平均保証金は2億1797万ウォンとなり、2019年（1億6162万ウォン）より34.9％増加しました。 同期間、保証金調達を目的とした平均金融負債は3033万ウォンから4639万ウォンへと53.0％増加しました。これは、保証金の上昇率よりも借入の増加率が18.1ポイント高いことを意味します。
チョンセ保証金に対する、保証金調達を目的とした金融負債の比率も、2019年の18.8％から昨年は21.3％へと上昇しました。ただし、平均借入額の増加率は2023年に0.4％へと鈍化し、2024年と2025年にはそれぞれ2.1％、1.0％減少しました。
これに加え、最近ではチョンセローンの金利も再び上昇しています。韓国銀行によると、預金銀行の新規取扱額基準でのチョンセ資金ローンの金利は、昨年5月に年3.70％まで低下したものの、今年9月には4.57％に上昇しました。同期間で0.87％ポイント上昇したことになるため、既存の融資規模が拡大している状況下で、賃借人の金利負担を増大させる要因となり得ます。
住宅市場全体を安定させるためにも、チョンセ・ウォルセ市場の安定を図らなければならないという意見が出ている理由です。ウリ銀行の不動産研究員、ナム・ヒョクウ氏は、「チョンセ・ウォルセの物件不足が長期化しており、物件数が少ないため、短期的な価格の急落は限定的であると見られる」とし、「不動産市場が安定するためには、チョンセ・ウォルセ価格の安定が必ず先行しなければならない」と述べました。
