[イーデイリー マーケットinYunJi Kim パク・ソヨン記者] 月極賃貸への移行、単身世帯の増加、高齢化……

これが、世界の機関投資家が韓国の賃貸住宅市場に注目し始めた理由です。毎月キャッシュフローが発生する住宅資産が代替投資の主要な対象として浮上する中、チョンセ（保証金付き賃貸）中心だった韓国の賃貸市場が月極賃貸へと徐々に移行するにつれ、「ブルーオーシャン」として注目を集めています。

10日、イーデイリーが独自に集計した結果、昨年下半期から今年7月までに、グローバル機関投資家や大手運用会社が国内の賃貸住宅市場でファンドを組成したり、投資を実行したりした事例は、少なくとも8件に上ります。金額を公開していない1件を除いても、ここ1年で約1兆3000億ウォンが韓国の賃貸住宅市場に流入したことになります。

米国系の代替投資運用会社TPGアジア・リアルエステートは、先月、香港系の住宅専門運営会社ウィーブ・リビングと提携し、ソウル鍾路区で550室規模の賃貸住宅施設の開発に乗り出しました。これに先立ち、米国系のヌビン資産運用も去る5月、ウィーブ・リビングと共同でソウル都心の62室規模の住宅施設を買収し、韓国の住宅用不動産市場に初めて進出しました。 KKR・シンガポール政府投資公社（GIC）、オランダの年金資産運用会社であるAPGもまた、韓国の賃貸住宅市場に参入し始めました。当初は既存の建物を買収して運営していましたが、現在は開発段階から参画し、より積極的に事業を進める傾向が見られます。

このような流れは、韓国の賃貸住宅市場の構造的な変化と密接に関連しています。チョンセ（保証金付き賃貸）が減り、月極賃貸が増えるにつれ、賃貸住宅は住宅価格の上昇に伴う売却益を狙う資産から、毎月家賃を確保するキャッシュフロー型資産へと変化しています。1～2人世帯の増加により、ソウル都心の小型住宅施設への需要が高まっていることも、投資魅力を高めています。

規制や税負担は依然として不確定要素です。住宅価格の上昇を抑制するための政府の規制が強化され、税負担が増加していることから、投資の妨げとなる可能性があるという分析もあります。しかし、業界では、賃貸市場の構造変化が加速しているだけに、グローバル投資家からの関心が続くと見込んでいます。

米国や欧州ではマルチファミリー（多世帯賃貸住宅）がすでに一般的な投資対象として定着している一方、韓国ではまだ賃貸住宅が家主個人中心であるため、機関投資家が運営する専門的な賃貸住宅市場は初期段階にあるという点も、強みとして挙げられています。

あるグローバル資産運用会社の関係者は、「規制による負担はあるものの、機関投資家はチョンセ（保証金付き賃貸）から月極め賃貸への転換という構造的な変化が続いている点に注目しています」とし、「月極め賃貸の割合が高まるほど、家賃を通じて比較的安定したキャッシュフローを確保できるため、住宅資産の投資魅力も高まる可能性があります」と述べました。