[イーデイリー マーケットinYunJi Kim 記者] 「チョンセ（保証金付き賃貸）契約は減少し、月極賃貸契約は増加しています。このような変化は、グローバルな機関投資家にとって、韓国の賃貸住宅市場に進出する機会をもたらすでしょう。」
米国系運用会社であるヌビン資産運用が、昨年から一貫して示してきた見通しです。同社は今年上半期、韓国の住宅専門企業と提携し、ソウルにある不動産を買収することで、韓国の住宅用不動産市場に初めて進出しました。この資産を賃貸住宅施設として開発・運営する予定です。
大手運用会社はもとより、グローバルな年金基金までもが、韓国の賃貸住宅を新たな不動産投資先として組み入れています。かつてはソウルのオフィステルやホテルなどの個別資産を購入していた段階から脱却し、最近では数千億ウォン規模の合弁会社や専用投資機関を設立し、複数の賃貸住宅を開発・運営する方式で投資範囲を広げています。住宅施設に対するグローバルなオルタナティブ投資のトレンドが、韓国にも広がっているのです。
[イーデイリー キム・ジョンフン記者]
10日、グローバル不動産サービス会社JLLによると、今年上半期の世界の住宅部門への投資額は1140億ドル（約163兆ウォン）を超えました。昨年同期より9％増加した規模です。北米、欧州・中東・アフリカ、アジア・太平洋など主要地域で、いずれも投資が増加しました。
アジア・太平洋市場の成長ペースはさらに急激です。昨年のアジア・太平洋地域におけるリビング部門への投資額は126億ドルで、前年比77％増加しました。 商業用不動産投資全体に占める住宅部門の割合も9％となり、過去最高を記録しました。今年第1四半期のアジア太平洋地域の商業用不動産に対するクロスボーダー投資額は163億ドルで、前年同期比87％増となり、四半期ベースで過去最高記録を更新しました。
住宅資産に対するグローバル資金の関心が高まっている理由は単純です。オフィスや商業施設は景気や企業の賃借需要によって空室率や賃料が大きく変動する可能性がありますが、住宅施設は景気とは無関係に一定レベルの需要が維持されるためです。これに加え、主要都市での住宅供給不足や賃料の上昇が続いていることから、長期投資家にとって住宅資産の魅力が高まっています。
年金基金などの長期投資家は、単に完成済みの資産を購入するよりも、現地の運用会社と提携し、複数の賃貸住宅を開発・運営するプラットフォーム投資へと領域を広げている。
グローバル投資家が韓国市場を捉える視点も、こうした流れと似ています。ソウルのオフィステルやホテルなどの個別資産を購入し、国内賃貸住宅市場の収益性や運営の可能性を見極めていた段階を経て、最近では年金基金の資金を基に、複数の住宅を開発・運営する専用投資機関を設立しようとする動きが見られます。
TPGアジア・リアル・エステートは、ウィブリビングと提携し、2030年のオープンを目標に、ソウル鍾路区に550室規模の賃貸住宅施設の開発に乗り出しました。長期居住者と短期滞在の需要を同時に狙った「ハイブリッド・リビング」の形態で開発する計画です。
ティシュマン・ファイアは去る6月、オランダの年金資産運用会社APGと不動産投資運用会社バウインベストをコーナーストーン投資家として誘致し、コリア・リビング・ベンチャー（KLV）の第1次クローズを完了しました。出資規模は3億ドルです。KLVは、ソウルおよび首都圏を中心に、既存の住宅資産の買収や新規賃貸住宅の開発に投資する計画です。
昨年10月には、シンガポール政府投資公社（GIC）がウィブリビングと共に、約7年ぶりに韓国での賃貸住宅投資を再開し、6350億ウォン規模の投資プログラムを組成して、ソウル・チョノン洞にある143室のオフィステルを取り込みました。
KKRは、ウィブリビングと構築した投資プラットフォームを通じて、昨年8月に3件目の資産となる江南駅付近の121室規模の資産を約440億ウォンで買収し、モルガン・スタンレーもグラビティ資産運用と協業し、今年6月に九老デジタル団地駅付近の賃貸住宅資産を追加で確保しました。
かつて韓国の賃貸住宅がチョンセ中心だった時期には、賃貸住宅を金融資産のように運用することは難しかったものの、月極賃貸の比重が高まるにつれて、安定したキャッシュフローを生み出せるようになった点が最大の理由です。
1～2人世帯の増加に伴い、職場への近接性や交通の利便性を備えた都心の小型住宅への需要が高まっており、グローバル投資家の立場からは、長期的な賃貸事業を展開できる市場が形成されつつあります。
一部では、昨年下半期に強化された住宅規制が、グローバル機関投資家による国内賃貸住宅への投資にブレーキをかけるのではないかという観測も出ています。10・15対策以降、税制や金融規制の負担が大きくなり、投資収益率を確保することが難しくなったためです。資本市場研究院も当時、海外の機関投資家たちが新規投資を保留する動きが見られたと分析しました。それでも、市場から完全に撤退する雰囲気には至っていないというのが業界の伝聞です。
米国系運用会社であるヌビン資産運用が、昨年から一貫して示してきた見通しです。同社は今年上半期、韓国の住宅専門企業と提携し、ソウルにある不動産を買収することで、韓国の住宅用不動産市場に初めて進出しました。この資産を賃貸住宅施設として開発・運営する予定です。
大手運用会社はもとより、グローバルな年金基金までもが、韓国の賃貸住宅を新たな不動産投資先として組み入れています。かつてはソウルのオフィステルやホテルなどの個別資産を購入していた段階から脱却し、最近では数千億ウォン規模の合弁会社や専用投資機関を設立し、複数の賃貸住宅を開発・運営する方式で投資範囲を広げています。住宅施設に対するグローバルなオルタナティブ投資のトレンドが、韓国にも広がっているのです。
「キャッシュフロー」を生み出す住宅資産、グローバルな代替投資のターゲットに
10日、グローバル不動産サービス会社JLLによると、今年上半期の世界の住宅部門への投資額は1140億ドル（約163兆ウォン）を超えました。昨年同期より9％増加した規模です。北米、欧州・中東・アフリカ、アジア・太平洋など主要地域で、いずれも投資が増加しました。
アジア・太平洋市場の成長ペースはさらに急激です。昨年のアジア・太平洋地域におけるリビング部門への投資額は126億ドルで、前年比77％増加しました。 商業用不動産投資全体に占める住宅部門の割合も9％となり、過去最高を記録しました。今年第1四半期のアジア太平洋地域の商業用不動産に対するクロスボーダー投資額は163億ドルで、前年同期比87％増となり、四半期ベースで過去最高記録を更新しました。
住宅資産に対するグローバル資金の関心が高まっている理由は単純です。オフィスや商業施設は景気や企業の賃借需要によって空室率や賃料が大きく変動する可能性がありますが、住宅施設は景気とは無関係に一定レベルの需要が維持されるためです。これに加え、主要都市での住宅供給不足や賃料の上昇が続いていることから、長期投資家にとって住宅資産の魅力が高まっています。
年金基金などの長期投資家は、単に完成済みの資産を購入するよりも、現地の運用会社と提携し、複数の賃貸住宅を開発・運営するプラットフォーム投資へと領域を広げている。
韓国の賃貸住宅市場への相次ぐ進出
グローバル投資家が韓国市場を捉える視点も、こうした流れと似ています。ソウルのオフィステルやホテルなどの個別資産を購入し、国内賃貸住宅市場の収益性や運営の可能性を見極めていた段階を経て、最近では年金基金の資金を基に、複数の住宅を開発・運営する専用投資機関を設立しようとする動きが見られます。
TPGアジア・リアル・エステートは、ウィブリビングと提携し、2030年のオープンを目標に、ソウル鍾路区に550室規模の賃貸住宅施設の開発に乗り出しました。長期居住者と短期滞在の需要を同時に狙った「ハイブリッド・リビング」の形態で開発する計画です。
ティシュマン・ファイアは去る6月、オランダの年金資産運用会社APGと不動産投資運用会社バウインベストをコーナーストーン投資家として誘致し、コリア・リビング・ベンチャー（KLV）の第1次クローズを完了しました。出資規模は3億ドルです。KLVは、ソウルおよび首都圏を中心に、既存の住宅資産の買収や新規賃貸住宅の開発に投資する計画です。
昨年10月には、シンガポール政府投資公社（GIC）がウィブリビングと共に、約7年ぶりに韓国での賃貸住宅投資を再開し、6350億ウォン規模の投資プログラムを組成して、ソウル・チョノン洞にある143室のオフィステルを取り込みました。
KKRは、ウィブリビングと構築した投資プラットフォームを通じて、昨年8月に3件目の資産となる江南駅付近の121室規模の資産を約440億ウォンで買収し、モルガン・スタンレーもグラビティ資産運用と協業し、今年6月に九老デジタル団地駅付近の賃貸住宅資産を追加で確保しました。
チョンセの穴を埋める月極賃貸、規制も止められない
かつて韓国の賃貸住宅がチョンセ中心だった時期には、賃貸住宅を金融資産のように運用することは難しかったものの、月極賃貸の比重が高まるにつれて、安定したキャッシュフローを生み出せるようになった点が最大の理由です。
1～2人世帯の増加に伴い、職場への近接性や交通の利便性を備えた都心の小型住宅への需要が高まっており、グローバル投資家の立場からは、長期的な賃貸事業を展開できる市場が形成されつつあります。
一部では、昨年下半期に強化された住宅規制が、グローバル機関投資家による国内賃貸住宅への投資にブレーキをかけるのではないかという観測も出ています。10・15対策以降、税制や金融規制の負担が大きくなり、投資収益率を確保することが難しくなったためです。資本市場研究院も当時、海外の機関投資家たちが新規投資を保留する動きが見られたと分析しました。それでも、市場から完全に撤退する雰囲気には至っていないというのが業界の伝聞です。
