[イーデイリー マーケットinSoyoung Park 記者] 賃貸住宅市場の機関化が先に進んだ日本と米国では、機関資本の役割をめぐる評価が分かれています。 日本では、REIT（不動産投資信託）やPEF（プライベート・エクイティ・ファンド）を中心に、賃貸住宅の大規模化と専門化が進み、一つの収益型不動産市場として定着しました。一方、米国では、機関投資家による一戸建て住宅の購入が一部の地域に集中し、家賃や各種手数料をめぐる論争が激化する中、大手機関による住宅購入を制限しようとする動きが見られています。
韓国でも、グローバルな機関資金による賃貸住宅への投資が増加しているだけに、既存の住宅を買い取るにとどまらず、新規供給につながるよう誘導する一方で、特定の地域への投資集中や賃貸・管理手数料を管理するための制度的な仕組みが必要だという指摘が出ています。
（写真＝Pixabay）
香港系の住宅投資・運営会社であるダッシュ・リビング（Dash Living）の買収事例が代表的です。同社は、ブラックロックやシュローダーなどのグローバル機関と提携する住宅専門事業者です。 同社は去る3月、東京都内の△蔵前△両国△根津△虎ノ門△新宿などに位置するマルチファミリー住宅8棟（計550世帯）を、約4億ドル（約5644億ウォン）で買収しました。
みずほ信託銀行が今年6月に発行したマーケットレポートも、賃貸住宅に流入する機関資金が拡大しているという事実を裏付けています。 昨年の日本の賃貸マンション取引額（賃貸用共同住宅の建物全体が丸ごと売買された取引規模）は7580億円（約6兆7776億ウォン）で、前年比15.4％増加しました。2000年以降、歴代2番目に高い数値です。100億円（約894億ウォン）以上の取引も、調査開始以来最多件数を記録しました。
日本では同時に、アパートやマンションを機関投資家が長期にわたり保有し、賃貸や空室管理、施設管理などを専門会社が担当する仕組みも定着しました。日本最大の住宅専門REITであるアドバンス・レジデンス（Advance Residence）が代表的な事例として挙げられます。このREITは、今年1月末時点で287物件の賃貸住宅（2万2688世帯）を保有していました。 投資原則上、5～10年間資産を保有し、賃貸管理は専門の不動産管理会社（PM）に委託しています。毎月、賃借人の入居・退去や家賃の徴収、苦情、修繕状況などの報告を受けながら運営しています。
米国では、世界金融危機以降、差し押さえられた一戸建て住宅を機関投資家が大量に買い入れました。買い入れられた物件は、すぐに賃貸住宅へと転換されました。機関投資家は、低い調達金利と大規模な資本を背景に、保有住宅を増やしました。
米国の大手機関による一戸建て住宅の保有割合自体は、それほど高くない傾向にあります。米国政府監査院（GAO）が今年3月に発表した報告書によると、機関投資家が保有する一戸建て住宅の割合は、2024年時点で全一戸建て住宅の1～3％程度と集計されました。 シンシナティ、ダラス、ジャクソンビル、ナッシュビル、フェニックス、シアトルなど6つの都市圏における機関投資家の戸建て住宅保有状況を把握した数値です。
しかし、賃貸用一戸建て住宅に限定して見ると、状況は異なります。機関が保有する賃貸用一戸建て住宅は、シアトルで4％、ジャクソンビルでは22％に達しました。特定の地域の賃貸用一戸建て住宅市場において、機関による保有が集中していることを意味します。
家賃や手数料をめぐる論争も拡大しました。米国連邦取引委員会（FTC）は、大手一戸建て賃貸事業者であるインビテーション・ホームズ（Invitation Homes）が、賃借人に開示していなかった義務的な手数料などを課していたとして、訴訟を提起しました。同社は消費者への返金に合意しました。FTCは去る3月、被害を受けた消費者約44万人に4720万ドル（約666億ウォン）以上の返金を開始しました。
こうした状況を受け、政府は政策の方向性を転換しました。ドナルド・トランプ米大統領は去る1月、機関投資家が実需者が購入できる一戸建て住宅を買収できないようにする大統領令に署名しました。機関投資家が一戸建て住宅を取得する際、連邦政府や政府保証機関による支援を制限しました。また、個人の実需者に優先的に購入機会を与える「ファースト・ルック（first-look）」政策を拡大しました。
韓国も企業型賃貸住宅の活性化を推進していることから、専門家たちは日本や米国の事例から参考になる点が多いと見ています。具体的には、△新規供給の有無 △地域集中度 △家賃・手数料の管理措置を中心に、企業型賃貸政策を設計すべきだという話です。
日本で活動するグローバル資産運用会社の関係者は、「日本の商業用不動産市場は、△経済的安定性 △回復力のある収益率 △豊富な市場流動性という稀有な組み合わせにより、世界第3位の規模に達している」とし、「企業型賃貸市場がまだ初期段階にある韓国の場合、長期の機関投資家の資本を呼び込むためには、収益が持続的に成長する潜在力があり、ファンダメンタルズに比べて合理的な価格を示す資産に集中する必要があると考えています」と述べました。
韓国でも、グローバルな機関資金による賃貸住宅への投資が増加しているだけに、既存の住宅を買い取るにとどまらず、新規供給につながるよう誘導する一方で、特定の地域への投資集中や賃貸・管理手数料を管理するための制度的な仕組みが必要だという指摘が出ています。
6.7兆ウォンの日本の賃貸住宅取引市場…機関投資家の資産として育成日本では、小型賃貸マンションがREIT・保険会社・年金基金の主要資産として成長しました。複数の住宅を1つのポートフォリオとしてまとめ、専門事業者が運営する構造が発展しています。
香港系の住宅投資・運営会社であるダッシュ・リビング（Dash Living）の買収事例が代表的です。同社は、ブラックロックやシュローダーなどのグローバル機関と提携する住宅専門事業者です。 同社は去る3月、東京都内の△蔵前△両国△根津△虎ノ門△新宿などに位置するマルチファミリー住宅8棟（計550世帯）を、約4億ドル（約5644億ウォン）で買収しました。
みずほ信託銀行が今年6月に発行したマーケットレポートも、賃貸住宅に流入する機関資金が拡大しているという事実を裏付けています。 昨年の日本の賃貸マンション取引額（賃貸用共同住宅の建物全体が丸ごと売買された取引規模）は7580億円（約6兆7776億ウォン）で、前年比15.4％増加しました。2000年以降、歴代2番目に高い数値です。100億円（約894億ウォン）以上の取引も、調査開始以来最多件数を記録しました。
日本では同時に、アパートやマンションを機関投資家が長期にわたり保有し、賃貸や空室管理、施設管理などを専門会社が担当する仕組みも定着しました。日本最大の住宅専門REITであるアドバンス・レジデンス（Advance Residence）が代表的な事例として挙げられます。このREITは、今年1月末時点で287物件の賃貸住宅（2万2688世帯）を保有していました。 投資原則上、5～10年間資産を保有し、賃貸管理は専門の不動産管理会社（PM）に委託しています。毎月、賃借人の入居・退去や家賃の徴収、苦情、修繕状況などの報告を受けながら運営しています。
副作用が顕在化した米国…実需者にはまず買いの好機
米国では、世界金融危機以降、差し押さえられた一戸建て住宅を機関投資家が大量に買い入れました。買い入れられた物件は、すぐに賃貸住宅へと転換されました。機関投資家は、低い調達金利と大規模な資本を背景に、保有住宅を増やしました。
米国の大手機関による一戸建て住宅の保有割合自体は、それほど高くない傾向にあります。米国政府監査院（GAO）が今年3月に発表した報告書によると、機関投資家が保有する一戸建て住宅の割合は、2024年時点で全一戸建て住宅の1～3％程度と集計されました。 シンシナティ、ダラス、ジャクソンビル、ナッシュビル、フェニックス、シアトルなど6つの都市圏における機関投資家の戸建て住宅保有状況を把握した数値です。
しかし、賃貸用一戸建て住宅に限定して見ると、状況は異なります。機関が保有する賃貸用一戸建て住宅は、シアトルで4％、ジャクソンビルでは22％に達しました。特定の地域の賃貸用一戸建て住宅市場において、機関による保有が集中していることを意味します。
家賃や手数料をめぐる論争も拡大しました。米国連邦取引委員会（FTC）は、大手一戸建て賃貸事業者であるインビテーション・ホームズ（Invitation Homes）が、賃借人に開示していなかった義務的な手数料などを課していたとして、訴訟を提起しました。同社は消費者への返金に合意しました。FTCは去る3月、被害を受けた消費者約44万人に4720万ドル（約666億ウォン）以上の返金を開始しました。
こうした状況を受け、政府は政策の方向性を転換しました。ドナルド・トランプ米大統領は去る1月、機関投資家が実需者が購入できる一戸建て住宅を買収できないようにする大統領令に署名しました。機関投資家が一戸建て住宅を取得する際、連邦政府や政府保証機関による支援を制限しました。また、個人の実需者に優先的に購入機会を与える「ファースト・ルック（first-look）」政策を拡大しました。
韓国も企業型賃貸住宅の活性化を推進していることから、専門家たちは日本や米国の事例から参考になる点が多いと見ています。具体的には、△新規供給の有無 △地域集中度 △家賃・手数料の管理措置を中心に、企業型賃貸政策を設計すべきだという話です。
日本で活動するグローバル資産運用会社の関係者は、「日本の商業用不動産市場は、△経済的安定性 △回復力のある収益率 △豊富な市場流動性という稀有な組み合わせにより、世界第3位の規模に達している」とし、「企業型賃貸市場がまだ初期段階にある韓国の場合、長期の機関投資家の資本を呼び込むためには、収益が持続的に成長する潜在力があり、ファンダメンタルズに比べて合理的な価格を示す資産に集中する必要があると考えています」と述べました。
