[イーデイリー マーケットinSoyoung Park 記者] グローバルなプライベート・エクイティ・ファンド（PEF）運用会社による賃貸住宅への投資手法が進化しています。従来は、個別の不動産を直接購入する事例が多数を占めていました。しかし最近では、賃貸住宅を開発し、入居者を募集・管理する運営プラットフォームそのものを買収する取引が登場しています。

韓国国内では、まだ運営会社の経営権や株式を直接買収するよりも、グローバル資本と国内の専門運営会社が個別のプロジェクトに共同投資する方式が主流となっています。

業界では、国内の賃貸住宅市場においても、運営会社の管理資産や運用実績が蓄積されるにつれ、このような協業がプラットフォームへの出資やバイアウトへと拡大する可能性があるとの見方を示しています。運営会社を確保すれば、安定した管理手数料収入を得られると同時に、特定の資産で蓄積された賃貸・空室管理のノウハウやデータを他の資産にも適用できるため、グローバル市場で広がりを見せている運営プラットフォームへの投資の流れが、国内でも本格化するかどうかが注目されます。

10日、関連業界によると、賃貸住宅市場が成熟期に入ったグローバル市場では、PE各社が個別資産だけでなく、開発・運営・管理プラットフォームを買収する事例が相次いで増えています。

米国系PEのワーバーグ・ピンカースが代表的です。ワーバーグ・ピンカースは昨年4月、日本最大のシェアハウス・ポートフォリオである「東京ベータ」を買収し、住宅資産の規模を拡大しました。東京ベータは約1195物件、1万6192室を保有しています。これは東京のシェアハウス市場の半分以上を占める規模です。

ワーバーグ・ピンカスは、東京ベータの買収後、運営プラットフォームそのものを活用して投資範囲を拡大しています。 例えば、ワーバーグ・ピンカースは去る6月、日本の学生向け住宅運営会社J.S.B.を約12億ドル（約1兆6932億ウォン）で買収するための公開買付けに乗り出しました。J.S.B.は、日本全国で約2700棟の建物と10万戸の学生向け住宅を管理する住宅プラットフォームです。運営管理や食事の提供、学生への支援まで行っています。

ヒルハウスの不動産投資部門であるラバ・パートナーズが支援する、日本のサムティ・ホールディングスの事例もあります。同社は、オーストラリア・ニュージーランド最大の学生寮運営会社であるユニロッジ（UniLodge）の経営権を取得しました。ユニロッジは、アセット・ライト（Asset Light・資産軽量化）型の事業者です。 資産を直接大規模に所有することなく、150カ所以上の施設で約4万5000床を管理しています。今回の取引規模は6億2500万豪ドル（約6233億ウォン）を上回ったと報じられています。

PEが運営会社を買収すれば、「ボルトオン（bolt-on）」戦略により、管理資産と事業規模を継続的に拡大するための基盤が整います。一例として、A社が蓄積した入居者データや空室管理システムを、複数の資産に適用するといった形です。開発から賃貸、施設管理に至るまで、各種データを標準化できるという利点があります。

開発・管理・運営手数料を受け取れるという点も魅力的です。 不動産価格の上昇だけに依存しない収益構造が築かれることになります。去る6月、住宅用不動産管理会社のアセット・リビング（Asset Living）を、米国のPEであるニューマウンテン・キャピタルが20億ドル（約2兆8220億ウォン）を超える金額で買収することにした取引がこれに該当します。ロイターなどの海外メディアによると、当該取引にはアセット・リビングが保有する独自の技術システムも含まれていました。

韓国の関係者は、企業型賃貸住宅市場が拡大するにつれ、投資手法もグローバル市場のように変化する可能性が高いと見ています。単に保有資産の規模だけにとらわれるのではなく、管理戸数や空室率、再契約率、運営費の効率など、実際の運営実績が投資判断における核心的な指標として定着する可能性があるという見方です。 業界のある関係者は、「どれだけの住宅を効率的に『運営できるか』が、取引において企業価値を決定する要素として定着する見通しだ」と述べました。