[イーデイリーChoi Jeong Hoon Kim Se-yeon 記者] 政府は、家賃を支払っている若者に、ヴィラやオフィステルなどのマンション以外の住宅を購入するよう促す政策融資を導入します。家賃と同程度の元利金を銀行に返済しながらマイホームを手に入れ、結婚・出産後にマンションへ引っ越す際には、生涯初の住宅担保認定比率（LTV）優遇措置を再び受けられるようにします。 若者の住居費負担と賃貸需要を減らそうとする構想ですが、価格上昇の可能性や換金性が低い非マンションが、実際に「住居の階段」としての役割を果たすかどうかは未知数です。
キム・ユンドク国土交通部長官が13日、ソウル鍾路区の政府ソウル庁舎で開かれた「賃貸および売買市場の安定に向けた住宅迅速供給案」および「不動産市場の安定に向けた金融総合対策」において発表を行っています。写真左から、イ・ヒョンイル財政経済部第1次官、キム・ユンドク国土交通部長官、イ・ウォンウン金融委員長、イム・ギグン国務調整室長。（写真＝パン・インゴン記者）
金融委員会は13日、「不動産市場の安定に向けた金融総合対策」を通じて、来年1月に「青年未来住居ローン」を発売すると明らかにしました。39歳以下の若者が4億ウォン以下の非マンションを購入する際に利用でき、年間3兆ウォンずつ2年間にわたり供給されます。オフィステルも対象に含めるため、住宅金融公社法の改正も推進します。
政府は「家賃を払うのと同じ感覚で家を買う」というコンセプトを打ち出しました。2億ウォンを30年満期、年利3％で借りた場合、毎月の元利返済額は約85万ウォンとなり、アパート以外の物件の平均家賃80万ウォンとほぼ同額です。一般の住宅ローンよりも約2ポイント低い優遇金利を適用し、地方・低所得・新生児世帯にはさらに優遇する計画です。 具体的な金利については、来年度の予算案が確定した後、発表する予定です。
金融委員会のシン・ジンチャン事務処長は前日、事前ブリーフィングで「家賃並みの元利金負担で住宅を所有できるようにするという政策」とし、「6億ウォンの住宅を現在の金利で30年間返済すると負担が大きすぎるため、若者が好む一方で負担可能な住宅価格も併せて考慮した」と説明しました。
4億ウォンという基準には、ソウル・首都圏の小型オフィステルの価格が反映されています。去る5月時点でのソウルの多世帯住宅の平均売買価格は3億8000万ウォン、専有面積40～60平方メートルのオフィステルは4億1000万ウォンですが、マンションは13億3000万ウォンです。 シン課長は、「若者が交通の便や職住近接性を考慮し、駅周辺の住宅施設を好むと見ました」とし、「住宅価格と月85万～100万ウォン程度の返済負担を併せて考慮して基準を定めました」と述べました。
主なメリットは、マンション以外の住宅を購入しても「生涯初の機会」を使い果たさないという点です。この商品でマンション以外の住宅を購入した後、結婚や出産を機に別の住宅を購入すれば、生涯初のLTV優遇措置が再び適用されます。 首都圏・規制地域では住宅価格の70％、その他の地域では80％まで融資を受けることができます。ヴィラやオフィステルなどを、マンションへ移る前の「つなぎ住宅」として活用してもらうという趣旨です。
ただし、すべての「生涯初の住宅購入」特典が維持されるわけではありません。現在確定しているのは、金融規制上のLTV優遇措置のみです。取得税の減免などについては、関係省庁と追加協議を行う必要があります。住宅購入申込については、専有面積85㎡以下で、公示価格が3億ウォン以下（首都圏は5億ウォン以下）の非マンションを1戸所有している場合、現行規定に基づき無住宅者とみなされます。
金融委員会は、若者にマンション以外の住宅購入を強要する政策ではないと一線を画しました。マンションを希望する若者は、既存の「ディディムドルローン」や一般の「ボグムジャリローン」を利用することができ、また「未来ボグムジャリローン」を2年間運用した後、市場の反応に応じてマンションまで対象を拡大できるとの説明です。
持ち家だけでなく、半チョンセやチョンセを利用する若者も支援します。チョンセローンと月賃ローンを併せて保証する組み合わせ商品を年4兆5000億ウォン規模で導入し、地方・低所得の若者には利息の一部を支援します。月賃ローンは、毎月自動的に実行される方式から、必要な時だけ引き出して使うマイナス口座方式に変更します。若者特例チョンセローン保証も、対象と限度額を拡大します。
新婚夫婦の「結婚ペナルティ」も見直します。現在、未婚者は年収7000万ウォン以下であれば「ボグムジャリローン」を利用できますが、新婚夫婦は夫婦合算の所得が8500万ウォン以下でなければなりません。今後は、夫婦合算で8500万ウォン以下、あるいは夫婦のいずれか一方の年収が7000万ウォン以下であれば申請できるようになります。
問題は、マンション以外の物件が、若者の資産形成や賃貸市場の安定にどれほど寄与できるかということです。 ヴィラやオフィステルは、マンションに比べて価格上昇の可能性が低く、取引も円滑ではないため、適切な時期に適正価格で売却することが困難です。価格が下落したり、買い手が見つからなかったりすれば、マンションへの乗り換えはおろか、ローンや好まれない住宅に縛られる恐れがあります。賃貸詐欺の余波で若年層の信頼が低下している点も、障害となっています。
シン課長も「現在、マンション以外の住宅が敬遠されるのが大きな流れであることは事実であり、価格が下落する可能性もある」としつつも、「今後も月極めの家賃を払い続けるか、マンションほど価格上昇の可能性が高くないとしても住宅を保有するかは、各自が選択できる」と述べました。
金融業界からは、低金利だけでなく、担保価値や取引の安全性も併せて検討すべきだという指摘が出ています。 金融業界の関係者は、「マンション以外の住宅は相場を客観的に算定することが難しく、売却にも時間がかかるため、若者が次の住宅へ移る際にかえって足かせとなる恐れがある」とし、「低金利融資で買い需要だけを生み出すのではなく、住宅の品質や価格算定の透明性、換金性を高める仕組みも併せて整備されてこそ、つなぎの役割を果たすことができる」と述べました。
月85万ウォンでマイホーム取得…生涯初のLTVも維持
金融委員会は13日、「不動産市場の安定に向けた金融総合対策」を通じて、来年1月に「青年未来住居ローン」を発売すると明らかにしました。39歳以下の若者が4億ウォン以下の非マンションを購入する際に利用でき、年間3兆ウォンずつ2年間にわたり供給されます。オフィステルも対象に含めるため、住宅金融公社法の改正も推進します。
政府は「家賃を払うのと同じ感覚で家を買う」というコンセプトを打ち出しました。2億ウォンを30年満期、年利3％で借りた場合、毎月の元利返済額は約85万ウォンとなり、アパート以外の物件の平均家賃80万ウォンとほぼ同額です。一般の住宅ローンよりも約2ポイント低い優遇金利を適用し、地方・低所得・新生児世帯にはさらに優遇する計画です。 具体的な金利については、来年度の予算案が確定した後、発表する予定です。
金融委員会のシン・ジンチャン事務処長は前日、事前ブリーフィングで「家賃並みの元利金負担で住宅を所有できるようにするという政策」とし、「6億ウォンの住宅を現在の金利で30年間返済すると負担が大きすぎるため、若者が好む一方で負担可能な住宅価格も併せて考慮した」と説明しました。
4億ウォンという基準には、ソウル・首都圏の小型オフィステルの価格が反映されています。去る5月時点でのソウルの多世帯住宅の平均売買価格は3億8000万ウォン、専有面積40～60平方メートルのオフィステルは4億1000万ウォンですが、マンションは13億3000万ウォンです。 シン課長は、「若者が交通の便や職住近接性を考慮し、駅周辺の住宅施設を好むと見ました」とし、「住宅価格と月85万～100万ウォン程度の返済負担を併せて考慮して基準を定めました」と述べました。
主なメリットは、マンション以外の住宅を購入しても「生涯初の機会」を使い果たさないという点です。この商品でマンション以外の住宅を購入した後、結婚や出産を機に別の住宅を購入すれば、生涯初のLTV優遇措置が再び適用されます。 首都圏・規制地域では住宅価格の70％、その他の地域では80％まで融資を受けることができます。ヴィラやオフィステルなどを、マンションへ移る前の「つなぎ住宅」として活用してもらうという趣旨です。
ただし、すべての「生涯初の住宅購入」特典が維持されるわけではありません。現在確定しているのは、金融規制上のLTV優遇措置のみです。取得税の減免などについては、関係省庁と追加協議を行う必要があります。住宅購入申込については、専有面積85㎡以下で、公示価格が3億ウォン以下（首都圏は5億ウォン以下）の非マンションを1戸所有している場合、現行規定に基づき無住宅者とみなされます。
金融委員会は、若者にマンション以外の住宅購入を強要する政策ではないと一線を画しました。マンションを希望する若者は、既存の「ディディムドルローン」や一般の「ボグムジャリローン」を利用することができ、また「未来ボグムジャリローン」を2年間運用した後、市場の反応に応じてマンションまで対象を拡大できるとの説明です。
持ち家だけでなく、半チョンセやチョンセを利用する若者も支援します。チョンセローンと月賃ローンを併せて保証する組み合わせ商品を年4兆5000億ウォン規模で導入し、地方・低所得の若者には利息の一部を支援します。月賃ローンは、毎月自動的に実行される方式から、必要な時だけ引き出して使うマイナス口座方式に変更します。若者特例チョンセローン保証も、対象と限度額を拡大します。
新婚夫婦の「結婚ペナルティ」も見直します。現在、未婚者は年収7000万ウォン以下であれば「ボグムジャリローン」を利用できますが、新婚夫婦は夫婦合算の所得が8500万ウォン以下でなければなりません。今後は、夫婦合算で8500万ウォン以下、あるいは夫婦のいずれか一方の年収が7000万ウォン以下であれば申請できるようになります。
流動性の低い非マンション…「足掛かり」ではなく足かせになりかねない
問題は、マンション以外の物件が、若者の資産形成や賃貸市場の安定にどれほど寄与できるかということです。 ヴィラやオフィステルは、マンションに比べて価格上昇の可能性が低く、取引も円滑ではないため、適切な時期に適正価格で売却することが困難です。価格が下落したり、買い手が見つからなかったりすれば、マンションへの乗り換えはおろか、ローンや好まれない住宅に縛られる恐れがあります。賃貸詐欺の余波で若年層の信頼が低下している点も、障害となっています。
シン課長も「現在、マンション以外の住宅が敬遠されるのが大きな流れであることは事実であり、価格が下落する可能性もある」としつつも、「今後も月極めの家賃を払い続けるか、マンションほど価格上昇の可能性が高くないとしても住宅を保有するかは、各自が選択できる」と述べました。
金融業界からは、低金利だけでなく、担保価値や取引の安全性も併せて検討すべきだという指摘が出ています。 金融業界の関係者は、「マンション以外の住宅は相場を客観的に算定することが難しく、売却にも時間がかかるため、若者が次の住宅へ移る際にかえって足かせとなる恐れがある」とし、「低金利融資で買い需要だけを生み出すのではなく、住宅の品質や価格算定の透明性、換金性を高める仕組みも併せて整備されてこそ、つなぎの役割を果たすことができる」と述べました。
