[イーデイリー マーケットinSong Seung-Hyeon 記者] ジェネシス・プライベート・エクイティ（PE）が、物理セキュリティ・施設管理企業のキャップステックとの買収契約を締結しました。共同住宅管理企業を相次いで買収し、構築してきた住宅管理プラットフォームの事業範囲を、委託管理から警備・清掃などの現場人材部門にまで広げる取引です。すでに廃棄物処理分野でのボルトオン戦略で成果を上げたジェネシスPEが、共同住宅管理分野でも成功を収められるか、注目されます。

12日、投資銀行（IB）業界によると、ジェネシスPEは去る11日、SKシールドスとカンパニーHが保有するキャップステックの株式100％を取得する株式売買契約（SPA）を締結しました。売却対象となる株式は、SKシールドス側が80.02％、カンパニーH側が19.98％です。企業価値は400億ウォン台と伝えられています。

買収主体は、特別目的会社（SPC）であるホームソリューション有限会社です。同社は、ジェネシスPEが以前に買収したZES&Dの住宅管理事業部門（現・ジェイルエステートサービス）およびAJデウォン（現・デウォンエステート）の経営権株式を保有しています。キャップステックが同じSPC傘下に組み入れられることで、住宅管理関連資産は一つの持株会社構造に統合されることになりました。

キャップステックは、2005年にADTキャップスの警備事業部門が人的分割により設立されました。主力事業は、オフィスビルや病院、公共機関、産業施設における有人警備および清掃・施設管理です。 マンション専門の企業ではありません。昨年の売上高は2100億ウォン台、営業利益は30億ウォン台と見込まれています。営業利益率は2％に満たない状況です。売上高に占める人件費の割合が80％を上回る、労働集約型の構造となっています。

今回の買収は、散在する企業を買収して規模を拡大するロールアップ戦略の延長線上にあると見られます。ジェネシスPEは以前、廃棄物処理業者のKJ環境を軸に、首都圏の選別・収集業者を順次買収し、循環経済プラットフォームとして統合した後、売却しました。共同住宅の管理もまた、零細業者が乱立する細分化された市場です。 ジェネシスPEが昨年から、Zia S&Dの住宅管理事業部門やAJ大元、プルン総合住宅管理、クァンイントータル管理を相次いで買収したのも、同じ文脈にあります。ただし、キャップステックは管理契約ではなく、現場の人員を増強する「ボルトオン」であるという点で、前述の4件とは性質が異なります。

買収の背景としては、共同住宅の管理費構造が挙げられます。委託管理手数料は専有面積1㎡あたり8ウォン前後で、管理費全体に占める割合は1％を下回ります。一方、共同住宅管理情報システム（K-apt）の基準によると、警備費は1㎡あたり400ウォン台、清掃費は200ウォン台です。 管理会社が警備・清掃を外部委託すると、そのマージンは請負業者の取り分となります。キャップステックの買収により、この部門を自社で遂行する余地が生まれるということです。

売主であるSKシールドスは、今回の売却により非中核資産を整理することになりました。人工知能（AI）やクラウド、サイバーセキュリティを中心に事業を再編する過程で、人材警備部門は優先順位から外れたという分析です。 SKシールドスの最大株主はEQTパートナーズです。EQTは2024年、ジェネシスPEからKJ環境（現リエナ）を1兆ウォン以上で買収した実績があります。今回の取引により、両運用会社は売り手と買い手の立場を逆転させ、再び対峙することになりました。

ジェネシスPEは、KJ環境の回収実績を基に、8000億ウォン規模の第2号ブラインドファンドの組成を控えています。共同住宅管理部門での追加買収を続け、市場の主要事業者として台頭するという構想です。