[イーデイリー マーケットinJI YEONG-EUI 記者] 新型コロナウイルスのパンデミック当時、オフィスや住宅施設への「用途変更の第一候補」だったソウル市内のホテルが、再び機関投資家の主要な投資先として急浮上しています。外国人観光客が爆発的に増加し、客室稼働率と単価が急速に回復したことに加え、新規ホテルの供給さえも限られているためです。最近では、単に既存のホテルを買収するにとどまらず、優良なオフィスをホテルに転換したり、あるいは新規ホテルの開発に参入したりする事例も出てきています。
タイムワーク明洞は、国民年金や郵政事業本部、行政共済会、科学技術人共済会、DB損害保険などがイージス資産運用と共に、2019年に約4050億ウォンを投入して投資した資産です。 新型コロナウイルスの流行以降、明洞の商圏が低迷したため、長期間にわたり買収者が見つかりませんでしたが、今年は国内外の投資家たちが競い合いました。競合相手であるブルーコーブ資産運用・カナダ年金投資委員会（CPPIB）のコンソーシアムは、5300億ウォンにシェアディール基準の節税額などを加えた「5300億ウォン＋α（70億～80億）」を提示しました。
優先交渉権者の選定をめぐり、既存の出資者（LP）と両コンソーシアムの間で意見の相違が続いています。 長期間資金が拘束されていた既存の出資者（LP）側は、より高い価格と迅速な取引完了など、有利な条件での売却を期待していた一方、イージスは単なる価格だけでなく、最初の提案書や取引完了の確実性などを総合的に評価し、ゴールドマン側を優先交渉先に選定したという立場です。この過程で、2つの競合コンソーシアムに同一の評価基準が適用されたかどうかをめぐり、公正性に関する議論も浮上しました。
市場では、イージスが売却側の運用会社でありながら、ゴールドマンの買収コンソーシアムにも運用パートナーとして参加した点に注目が集まっています。新型コロナウイルスと明洞（ミョンドン）商圏の低迷により、長期間投資資金が拘束されていた資産の運用に再び参加することになったことから、最近のホテル市場の回復と今後の資産価値上昇の可能性を高く評価したのではないかという見方もあります。
物議とは別に、5000億ウォン規模の明洞資産をめぐり、ゴールドマン・サックスとCPPIBがそれぞれ参加したコンソーシアムが競合した点は、投資環境の変化を示しています。ゴールドマン側では、買収が最終的に成立すれば、中層部のオフィス一部をホテルに転換し、Kビューティー・ウェルネス関連の商業施設を誘致する案を検討していると伝えられています。 数年前、ホテルをオフィスや住宅施設など他の用途に転用する投資に関心が集まっていたのとは対照的な様相です。
[本画像はAI技術を活用して制作されました。]
当然ながら、営業実績も好転しました。昨年、ソウル市内のホテルの客室稼働率は79.2％、客室1室あたりの平均売上高（RevPAR）は約20万7000ウォン水準まで回復したと推計されています。商圏の復活は、賃料指標からも裏付けられています。 韓国不動産院によると、今年第2四半期のソウル商業用不動産賃料指数は前四半期比で0.46％上昇した中、観光客が殺到した明洞（ミョンドン）は3.19％上昇しました。
昨年、売却が白紙となった明洞のマイティビルも再び市場に出ました。マストン投資運用は最近、セビルス・コリアをアドバイザーに選定し、再売却に着手しました。昨年はJB資産運用を優先交渉先に選定したものの取引は成立しませんでしたが、観光需要やホテル・小売業の経営環境が改善されたことで、売却の条件も好転したとの評価です。
ホテルの取引は、すでにソウルの主要観光商圏全般で相次いでいます。ゴールドマン・サックスは昨年、JB資産運用と共に「メルキュール・アンバサダー・ソウル・ホンデ」を買収し、KB資産運用は「シラステイ・ソデムン」を、パシフィック投資運用は「朝鮮ホテル＆リゾート」と共に「フォーポイント・バイ・シェラトン・朝鮮・ソウル・明洞」を買収しました。
投資熱は、既存のホテルの買収にとどまらず、新規開発が可能な資産にも広がっています。今月末に入札を控えている江南駅近くのボウォンビルは、オフィスだけでなく、300室以上の4つ星観光ホテルとして開発できる敷地です。既存の建物がすべて空室であるため、賃借人の明渡しなしに開発手続きを進めることができる点も特徴です。
今年上半期のソウルにおけるホテル投資取引額は約1兆1000億ウォンで、前年同期比で約71％増加しました。以前はホテルを購入して他の用途に転用することに焦点が当てられていましたが、現在はホテル自体の営業キャッシュフローや観光商圏の成長性に賭ける投資へと重心が移りつつある様相です。
ただし、ホテルはオフィスとは異なり、運営実績やブランド、立地によって収益性のばらつきが大きい資産です。観光客の増加傾向が続いたとしても、すべてのホテルの価値が同時に上昇するのではなく、明洞（ミョンドン）・弘大（ホンデ）などの主要な観光商圏や優良ブランドを中心に、投資需要が選別的に続くとの見方です。
売れ残っていたホテル資産、今年は買収競争…様変わりした明洞22日、投資銀行（IB）業界によると、最近、イージス資産運用が売却を進めている「タイムワーク明洞」について、ゴールドマン・サックスとイージス資産運用のコンソーシアムが約5350億ウォンを提示し、優先交渉対象者に選定されました。
タイムワーク明洞は、国民年金や郵政事業本部、行政共済会、科学技術人共済会、DB損害保険などがイージス資産運用と共に、2019年に約4050億ウォンを投入して投資した資産です。 新型コロナウイルスの流行以降、明洞の商圏が低迷したため、長期間にわたり買収者が見つかりませんでしたが、今年は国内外の投資家たちが競い合いました。競合相手であるブルーコーブ資産運用・カナダ年金投資委員会（CPPIB）のコンソーシアムは、5300億ウォンにシェアディール基準の節税額などを加えた「5300億ウォン＋α（70億～80億）」を提示しました。
優先交渉権者の選定をめぐり、既存の出資者（LP）と両コンソーシアムの間で意見の相違が続いています。 長期間資金が拘束されていた既存の出資者（LP）側は、より高い価格と迅速な取引完了など、有利な条件での売却を期待していた一方、イージスは単なる価格だけでなく、最初の提案書や取引完了の確実性などを総合的に評価し、ゴールドマン側を優先交渉先に選定したという立場です。この過程で、2つの競合コンソーシアムに同一の評価基準が適用されたかどうかをめぐり、公正性に関する議論も浮上しました。
市場では、イージスが売却側の運用会社でありながら、ゴールドマンの買収コンソーシアムにも運用パートナーとして参加した点に注目が集まっています。新型コロナウイルスと明洞（ミョンドン）商圏の低迷により、長期間投資資金が拘束されていた資産の運用に再び参加することになったことから、最近のホテル市場の回復と今後の資産価値上昇の可能性を高く評価したのではないかという見方もあります。
物議とは別に、5000億ウォン規模の明洞資産をめぐり、ゴールドマン・サックスとCPPIBがそれぞれ参加したコンソーシアムが競合した点は、投資環境の変化を示しています。ゴールドマン側では、買収が最終的に成立すれば、中層部のオフィス一部をホテルに転換し、Kビューティー・ウェルネス関連の商業施設を誘致する案を検討していると伝えられています。 数年前、ホテルをオフィスや住宅施設など他の用途に転用する投資に関心が集まっていたのとは対照的な様相です。
観光客が1000万人を超え、客室稼働率・賃料も回復しました。 ホテル投資心理に再び火をつけた最大の原動力として、観光客の帰還が挙げられます。文化体育観光部によると、今年上半期の訪韓外国人観光客は1071万人で、前年同期比21.3％急増し、半期ベースで過去最高記録を更新しました。
当然ながら、営業実績も好転しました。昨年、ソウル市内のホテルの客室稼働率は79.2％、客室1室あたりの平均売上高（RevPAR）は約20万7000ウォン水準まで回復したと推計されています。商圏の復活は、賃料指標からも裏付けられています。 韓国不動産院によると、今年第2四半期のソウル商業用不動産賃料指数は前四半期比で0.46％上昇した中、観光客が殺到した明洞（ミョンドン）は3.19％上昇しました。
昨年、売却が白紙となった明洞のマイティビルも再び市場に出ました。マストン投資運用は最近、セビルス・コリアをアドバイザーに選定し、再売却に着手しました。昨年はJB資産運用を優先交渉先に選定したものの取引は成立しませんでしたが、観光需要やホテル・小売業の経営環境が改善されたことで、売却の条件も好転したとの評価です。
ホテルの取引は、すでにソウルの主要観光商圏全般で相次いでいます。ゴールドマン・サックスは昨年、JB資産運用と共に「メルキュール・アンバサダー・ソウル・ホンデ」を買収し、KB資産運用は「シラステイ・ソデムン」を、パシフィック投資運用は「朝鮮ホテル＆リゾート」と共に「フォーポイント・バイ・シェラトン・朝鮮・ソウル・明洞」を買収しました。
投資熱は、既存のホテルの買収にとどまらず、新規開発が可能な資産にも広がっています。今月末に入札を控えている江南駅近くのボウォンビルは、オフィスだけでなく、300室以上の4つ星観光ホテルとして開発できる敷地です。既存の建物がすべて空室であるため、賃借人の明渡しなしに開発手続きを進めることができる点も特徴です。
今年上半期のソウルにおけるホテル投資取引額は約1兆1000億ウォンで、前年同期比で約71％増加しました。以前はホテルを購入して他の用途に転用することに焦点が当てられていましたが、現在はホテル自体の営業キャッシュフローや観光商圏の成長性に賭ける投資へと重心が移りつつある様相です。
ただし、ホテルはオフィスとは異なり、運営実績やブランド、立地によって収益性のばらつきが大きい資産です。観光客の増加傾向が続いたとしても、すべてのホテルの価値が同時に上昇するのではなく、明洞（ミョンドン）・弘大（ホンデ）などの主要な観光商圏や優良ブランドを中心に、投資需要が選別的に続くとの見方です。
