[イーデイリー チョン・ビョンムクPARK JONG-HWA 記者] 家計向け貸出金利が高止まりしている状況下で、韓国銀行が政策金利の追加引き上げを断行したため、借金をして不動産や株式などに投資した「借金投資家」や「全財産を投じる投資家」たちは、さらに大きな圧力を受けるものとみられます。 すでに住宅担保ローンの金利が8％台に達する可能性があるという見通しまで出ている状況で、基準金利が再び引き上げられたためです。融資負担の増加により、不動産市場では取引の停滞や、チョンセ（保証金付き賃貸）から月極賃貸への移行現象が長期化すると見込まれています。

27日、金融界によると、大手5行（新韓・KB国民・ハナ・ウリ・NH農協）の5年固定型住宅担保ローンの金利は年4.72～7.17％です。年初（3.77～5.87％）と比較すると、下限は0.95％ポイント、上限は1.30％ポイント上昇しました。 一部では、住宅担保ローンの金利が8％台まで上昇する可能性があるという見通しまで出ています。賃貸保証金ローンの金利も2.96～5.46％から3.49～6.19％へと上昇しました。信用貸付金利（6ヶ月物金融債）も同様に、上限が6％台に迫っています。

すでに市場では、基準金利の引き上げが先取りされ、金利の上昇傾向が続いています。固定型住宅ローン金利の算定指標となる5年物金融債の金利は、26日に4.3955％となり、月初（4.3730％）より上昇しました。 変動型住宅ローン金利の基準となるコフィックス（COFIX・資金調達コスト指数）も4カ月連続で上昇し、年率3.18％まで上昇しました。昨年1月以来の最高値です。ある金融業界の関係者は、「基準金利が上昇すれば、銀行の資金調達コストが増大する分、預貸金利も共に上昇する可能性が高い」と述べました。

基準金利が市場金利を押し上げれば、借り手の負担はさらに大きくなります。無理をして融資を受け、株式・不動産に投資した「全財産を投じる層」や、利払い能力が不足している脆弱な借り手は、特に金利上昇の直撃を受ける恐れが大きいです。 6億ウォンを借り入れた借り手を例に挙げると、貸出金利が0.25%ポイント上昇すれば、1年に150万ウォン、月12万ウォン以上を追加で負担しなければならないという計算になります。8%台の住宅ローン金利が現実のものとなれば、6億ウォンの融資の場合、年間の総利息は4800万ウォンに達することになります。

韓国銀行も先月、イ・ジョンウク「国民の力」議員に提出した資料の中で、貸出金利が0.25%ポイント上昇すれば、第1四半期基準で家計ローンの利息負担が計3兆3000億ウォン増加すると推計しました。 住宅担保ロースの場合、借り手1人が負担すべき年利が平均584万3000ウォンから613万9000ウォンへと、29万6000ウォン増加すると予想されます。

不動産市場もまた、金利上昇の影響を受けざるを得ません。もともと住宅価格の上昇や政府の融資規制により冷え込んでいた不動産市場では、取引の停滞状態がしばらく続くものと見られます。 住宅供給不足や賃貸住宅不足により、当面は住宅価格が下落することは難しいものの、金利が上昇すれば住宅資金の調達が困難になる分、買い需要が萎縮するためです。住宅資金における融資への依存度が高い中・低価格帯の住宅が密集している地域の場合、金利引き上げの影響を相対的に大きく受け、価格上昇のペースが鈍化すると見込まれます。賃貸市場では、家主が増えた利息負担を月々の家賃という形で賃借人に転嫁する懸念も大きいです。

ウリ銀行のハム・ヨンジン不動産リサーチラボ長は、「金利が上がればチョンセ（保証金付き賃貸）ローンの負担も大きくなるため、チョンセから月賃への転換利率を考慮した月賃化の加速が予想される」とし、「賃貸人はローンの利息や税負担が増加する要因があるため、チョンセよりも月賃を好むようになり、半チョンセ（保証金付き月賃）など保証付き月賃の増加に影響を与えるだろう」と展望しました。 さらに、「住宅供給市場では、高い建設費を背景にプロジェクトファイナンス（PF）などの金融コストが上昇する可能性があり、分譲価格の上昇など、供給市場への圧迫要因となり得る」と付け加えました。