[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 物流センターの投資家たちの保険料負担が雪だるま式に膨らんでいます。物流センターでの大規模火災事故が相次いで発生したことに伴い、財産総合保険の料率が大幅に上昇したためです。
かつては年間7000万ウォン台だった保険料が、最近では3億ウォンに近い水準まで高騰する事例が出ており、不動産運用業界からは「保険料のせいで収益率を確保するのが難しい」という声が上がっています。
（グラフィック＝キム・イルファン記者）
また、2021年から昨年まで、倉庫火災は毎年1000件以上発生しました。今年も6月までに確認された倉庫火災は759件に達しました。1日平均4.2件の火災が発生した計算になります。
特に物流センターは、他のオフィスや商業施設に比べて火災リスクに敏感な資産として挙げられています。大型物流施設で火災が発生した場合、建物自体だけでなく、内部に積み上げられた在庫資産にまで被害の規模が拡大する可能性があります。これが、保険会社が物流センターをリスクの高い資産として分類する理由です。
最近も大型物流センターでの火災が相次いでいます。去る7月に発生した仁川（インチョン）西海（ソヘ）区石南（ソクナム）洞のクーパン32物流センター火災の場合、消火活動だけで60時間以上を要しました。現在まで、火災の原因は明らかになっていません。
昨年11月、忠清南道天安市東南区豊世面で発生した天安イーランドファッション物流センターの火災も、完全に鎮火するまでに約60時間を要しました。このように大型物流センターの火災が相次いで発生していることから、保険会社もリスクを反映し、物流センターに対する保険料を引き上げています。
物流センターを購入する際に加入する財産総合保険は、一般的に複数のリスクを一括して保障する「パッケージ保険」の形態で構成されています。大きく「セクション1～4」という4つの領域に分かれています。
セクション1は、建物自体の損傷を補償します。セクション2は、機械の故障など設備関連の損害を補償します。セクション3は、火災などの事故により営業が中断された際に発生する営業損失を補償します。セクション4は、火災や施設事故などにより発生した第三者に対する賠償責任を補償します。
保険料は通常、延床面積を基準とした坪当たりの月額料率を適用して算定します。例えば、月3.3㎡（坪）当たり600ウォンの保険料が適用され、延床面積が1万坪の物流センターの場合、年間保険料は約7200万ウォンとなります。これは600ウォンに12ヶ月と1万坪を乗じた金額です。
保険料は毎年繰り返し発生する運営費用です。保険料が急騰すれば、それだけ物流センターの純営業収益（NOI）が減少し、結果として投資家が期待する収益率にも直接的な悪影響を及ぼします。
（写真＝ゲッティイメージズ）
例えば、賃料や空室率など他の条件が同じであっても、保険料が年間数千万ウォンから数億ウォンに増加すれば、資産から生じるキャッシュフローはそれだけ減少します。取得時に予想していた収益率と、実際の運用過程で得られる収益率との間に格差が生じざるを得ない構造です。
保険料の引き上げとともに、補償範囲に関する懸念も高まっています。
特に、物流センター内に保管されている在庫資産の規模が問題となっています。物流センターに入居している企業が保有する在庫は数百億ウォンに達することもありますが、第三者賠償責任保険の一般的な加入限度額は10億～20億ウォン程度にとどまる場合があります。
「第三者賠償責任保険」とは、被保険者が業務や日常生活中に引き起こした偶発的な事故により、他人に身体上の傷害や財産上の損害を与え、法的賠償責任が生じた際に、その損害を補償する保険のことを指します。
万が一、大規模な事故が発生した際の実際の被害額が保険の加入限度額を上回った場合、すべての被害を保険で補填することは困難です。かといって、保障限度額を引き上げれば、保険料の負担が急激に増大するという問題が生じます。
結局、物流センターの投資家としては、火災リスクだけでなく「保険料リスク」まで併せて管理しなければならない状況となりました。資産価格や賃貸収益率だけで購入の可否を判断することが難しくなったのです。
ある不動産運用業界の関係者は、「物流センターは火災事故が発生すると、建物だけでなく内部の在庫にまで被害が拡大する可能性があるため、保険料引き上げの圧力が強い資産です」とし、「保険料が収益率に与える影響が大きくなるにつれ、最近では購入を検討する段階から保険条件も併せて検討する傾向が強まっています」と述べました。
かつては年間7000万ウォン台だった保険料が、最近では3億ウォンに近い水準まで高騰する事例が出ており、不動産運用業界からは「保険料のせいで収益率を確保するのが難しい」という声が上がっています。
直近6年間、倉庫火災による「財産被害1兆ウォン」4日、消防庁が集計した倉庫火災発生統計によると、2021年から先月までに倉庫火災で発生した財産被害が約1兆4558億ウォンに達することが分かりました。
特に物流センターは、他のオフィスや商業施設に比べて火災リスクに敏感な資産として挙げられています。大型物流施設で火災が発生した場合、建物自体だけでなく、内部に積み上げられた在庫資産にまで被害の規模が拡大する可能性があります。これが、保険会社が物流センターをリスクの高い資産として分類する理由です。
最近も大型物流センターでの火災が相次いでいます。去る7月に発生した仁川（インチョン）西海（ソヘ）区石南（ソクナム）洞のクーパン32物流センター火災の場合、消火活動だけで60時間以上を要しました。現在まで、火災の原因は明らかになっていません。
昨年11月、忠清南道天安市東南区豊世面で発生した天安イーランドファッション物流センターの火災も、完全に鎮火するまでに約60時間を要しました。このように大型物流センターの火災が相次いで発生していることから、保険会社もリスクを反映し、物流センターに対する保険料を引き上げています。
物流センターを購入する際に加入する財産総合保険は、一般的に複数のリスクを一括して保障する「パッケージ保険」の形態で構成されています。大きく「セクション1～4」という4つの領域に分かれています。
セクション1は、建物自体の損傷を補償します。セクション2は、機械の故障など設備関連の損害を補償します。セクション3は、火災などの事故により営業が中断された際に発生する営業損失を補償します。セクション4は、火災や施設事故などにより発生した第三者に対する賠償責任を補償します。
保険料は通常、延床面積を基準とした坪当たりの月額料率を適用して算定します。例えば、月3.3㎡（坪）当たり600ウォンの保険料が適用され、延床面積が1万坪の物流センターの場合、年間保険料は約7200万ウォンとなります。これは600ウォンに12ヶ月と1万坪を乗じた金額です。
保険料の急騰により物流センターのキャッシュフローが減少問題は、最近、保険料が従来より最大4倍の水準まで跳ね上がったという点です。同じ1万坪の物流センターを基準に、保険料が4倍に上がると、年間の負担額は2億ウォン台後半まで上昇します。投資家の立場からすれば、数千万ウォン程度だった費用が、一気に数億ウォン台に膨れ上がるわけです。
保険料は毎年繰り返し発生する運営費用です。保険料が急騰すれば、それだけ物流センターの純営業収益（NOI）が減少し、結果として投資家が期待する収益率にも直接的な悪影響を及ぼします。
保険料の引き上げとともに、補償範囲に関する懸念も高まっています。
特に、物流センター内に保管されている在庫資産の規模が問題となっています。物流センターに入居している企業が保有する在庫は数百億ウォンに達することもありますが、第三者賠償責任保険の一般的な加入限度額は10億～20億ウォン程度にとどまる場合があります。
「第三者賠償責任保険」とは、被保険者が業務や日常生活中に引き起こした偶発的な事故により、他人に身体上の傷害や財産上の損害を与え、法的賠償責任が生じた際に、その損害を補償する保険のことを指します。
万が一、大規模な事故が発生した際の実際の被害額が保険の加入限度額を上回った場合、すべての被害を保険で補填することは困難です。かといって、保障限度額を引き上げれば、保険料の負担が急激に増大するという問題が生じます。
結局、物流センターの投資家としては、火災リスクだけでなく「保険料リスク」まで併せて管理しなければならない状況となりました。資産価格や賃貸収益率だけで購入の可否を判断することが難しくなったのです。
ある不動産運用業界の関係者は、「物流センターは火災事故が発生すると、建物だけでなく内部の在庫にまで被害が拡大する可能性があるため、保険料引き上げの圧力が強い資産です」とし、「保険料が収益率に与える影響が大きくなるにつれ、最近では購入を検討する段階から保険条件も併せて検討する傾向が強まっています」と述べました。
