[イーデイリーKIM HYUNG-HWAN 記者] ソウルの大峙洞に続き、木洞、光南（広津区の光南小・中・高周辺）など、主要な学区でマンションの再建築が加速しており、学区における賃貸相場の混乱が差し迫っています。特に最近、国家教育委員会が2030年から内申書の絶対評価の導入を検討すると明らかにしたことで、学区への居住に対する関心はさらに高まると見られます。

10日、再開発業界によると、ウンマアパート再建築組合は、来年の夏休み期間中の移転を目標に事業を推進しています。組合は先月、入居者たちに移転計画を伝え、引っ越し予定地などを調査しました。組合は、一部の入居者を対象に明渡訴訟などを提起する方針です。これは、移転が遅れたり、移転を拒否されたりして事業自体が遅れるのを防ぐためです。

4424世帯規模のウンマアパートの移転が具体化すれば、大峙洞にとどまらず、開浦・駅三・サムスンなどの賃貸市場が揺れ動く可能性が高いです。ウンマアパートのチョンセ（賃貸保証金）の割合は約2200世帯で、全体の約半分を占めています。その大部分は、江南の学区で子供を教育させるための需要であると分析されています。 学区の特性上、大峙洞周辺から離れることは難しいため、当該地域のチョンセ価格は上昇すると見られます。

実際、ウンマアパートが去る7月に事業施行認可を受けて以来、入居者による住居探しが続いています。築47年の古築であるウンマのチョンセ価格は、周辺に比べて2億～3億ウォンほど安いため、近隣で同程度の価格でチョンセ物件を見つけるのは困難です。アパート以外の物件（ヴィラ・オフィステル）の売り出し物件は枯渇しており、周辺のアパートの月賃価格は上昇傾向が続いています。

大峙洞で公認不動産仲介業を営むA氏は、「先を見越した保護者の方々は上半期から住む場所を探しており、現在は事実上ほとんど空きがありません」とし、「（ウンマで）チョンセで住んでいた方が近隣のバンチョンセやヴィラ・オフィステルを探していますが、価格は大幅に上昇しており、物件もほとんどありません」と説明しました。実際、ネイバー不動産の基準によると、大峙洞で「3ルーム」以上の物件が出ているのは2件に過ぎません。

ウンマだけでなく、ソウルの学区各地で再建築が活発に進められています。計2万6629世帯で構成されるモクドン14団地は、昨年12月に1～3団地までの整備区域指定をすべて完了しました。 現在、最も進捗が速い木洞6団地は、来年下半期の事業施行認可を目標に事業が推進されています。早ければ来年から移転が始まることになります。移転が始まれば、新亭・新月洞など陽川区周辺や江西区花谷洞などの賃貸市場が激しく変動すると予想されます。

最近注目を集めている光南学区も、極東1・2次を皮切りに、サムスン1・2次、広場現代3・5団地などが再建築を推進しています。

一部では、ソウル市が賃貸市場の混乱を懸念し、再建築による移転時期を調整する可能性があるとの予測が出ています。 市は2015年、開浦（ケポ）住宅公社第3団地など3つの団地に対する管理処分認可の時期を遅らせたこともあります。約6000世帯規模の屯村（トゥンチョン）住宅公社アパートは、2017年3月に移転予定でしたが、ソウル市の勧告により移転時期が約2ヶ月延期されたこともあります。

法務法人「チョユル」のシム・ヒョンソク首席専門委員は、「学区内の移転需要については、その周辺以外に選択肢がないため、移転時期の調整を通じて賃貸市場の混乱を最小限に抑える必要があります」と説明しました。