[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 未来アセット資産運用が、米国アトランタのオフィスビルに投資した不動産ファンドの資金回収策を模索しています。
賃借人であるステートファームからは賃料を正常に受け取っているものの、賃借人が実際に建物を占有していない状態が続いているためです。
未来アセット資産運用は、代替テナントの発掘から賃貸借契約の早期解除、資産売却やリファイナンスに至るまで、様々な案を検討し、出口戦略の策定に乗り出しました。ファンドの満期である2030年を迎える前に、エグジット（資金回収）策を確保することを目標としています。
「未来アセットマップス米国不動産投資信託11号」の概要（資料＝未来アセット資産運用の月次報告書の一部キャプチャ）
パークセンター1は、アトランタのダウンタウンから北へ14マイル（約22km）離れた場所にあり、285号高速道路および400号高速道路の交差点に位置しています。アトランタ国際空港へのアクセスが良好で、アトランタの金融・商業・住宅の中心地であるバックヘッド地区へは10分以内でアクセス可能です。
この建物は、北米最大の損害保険会社であるステートファームの東部地区本社ビルとして知られています。「マップス・アメリカ11号」は、当該オフィスビルに投資・運用を行い、賃貸収益と資本利益を得て、これを受益者に分配することを目的として設定されたファンドです。
ステートファームは、当該オフィス面積全体について、2037年までの約20年間にわたり長期賃貸借を行う計画でした。総賃貸面積のうちオフィス面積が占める割合は96％であり、オフィス面積全体をステートファームが賃借していました。
問題は、賃貸借契約と実際の建物利用との間に乖離があるという点です。ファンドは賃料を正常に受け取っていますが、賃借人が建物を実際に占有していない状態が続いています。賃料収入は維持されているものの、資産活用の観点からは課題が残っていると言えます。
これに先立ち、ステートファームは2021年9月、米国のオンライン中古車売買企業であるカーバナに対し、賃借面積全体を転貸（再賃貸）するという内容の10年間の転貸借契約を締結しました。ところが、2023年1月に転貸借契約が解除され、カーバナは賃借面積からの退去を完了しました。
転貸契約の解除後、ステートファームの賃借面積の使用計画が確定しなかったため、一時的に「トリガーイベント」が発生していました。ただし、現在は解消された状況です。
この投資資産の現地における優先貸付契約書によると、「賃借面積の少なくとも50％」が継続的に占有されない場合、トリガー・イベントの発生事由に該当します。この場合、借主は担保資産から生じる賃貸収益を、貸主の指定する口座に留保（キャッシュトラップ）する義務があります。
（資料＝「未来アセットマップス米国不動産投資信託11号」）
賃貸借契約を早期に終了させる案も検討対象です。ファンドは、賃借人との賃貸借契約の早期解約合意（Lease Buy Out）を通じて投資資金を回収する案などを模索しています。代替賃借人を見つけて建物の活用度を高める案と、既存の賃貸借契約を調整して回収の機会を設ける案を併せて検討しているのです。
金融面では、来年8月が主要な転換点となる見通しです。マップス米国11号が保有する優先ローンは満期が2037年6月ですが、来年8月に中途償還が可能な期間が到来するためです。これに先立ち、マップス米国11号は2024年8月、CTL（Credit Tenant Lease）構造によるリファイナンスを完了していました。
CTL（優良テナント・リース）構造とは、優良な信用格付け（投資適格格付け）を持つ企業や政府機関などが長期で賃借する契約（リース）を担保とし、不動産の資産価値よりも賃借人の高い信用度と将来の賃料キャッシュフローに基づいて長期資金を調達する、商業用不動産の金融手法です。
当時、リファイナンス後、現地の金利は従来の3.34％から6.64％に上昇しました。 現在、マップス米国11号は元利金の返済を継続中です。このような金利費用の上昇により、マップス米国11号の分配可能現金は減少しており、去る9月末の決算（第18期）後の分配額は15億3200万ウォン（分配率2.26％）と算定されました。
マップス米国11号のファンド満期日は、2030年1月です。ファンドは、満期が到来する前にエグジット（資金回収）策を確保することを目標としています。これに伴い、ファンドは現地資産の売却とリファイナンスを同時に検討する予定です。
資産売却とは、保有する不動産を処分して投資資金を回収する方策です。リファイナンスとは、既存の融資を新たな融資に置き換え、金融条件や返済構造を調整する方式です。具体的な実行案は、現地の資産状況や市場環境などを考慮して検討されるものと見られます。
ファンドは、市場を継続的にモニタリングしつつ、回収率を高めるよう努める方針です。
金融投資業界の関係者は、「パークセンター1の賃料収入が続いている中、実際の空室状況を解消し、資産価値をどれだけ引き上げられるかが鍵となる」とし、「代替テナントの確保や賃貸借契約の調整、売却およびリファイナンスのうち、どの案が実質的な回収成果につながるか注目される」と述べました。
賃借人であるステートファームからは賃料を正常に受け取っているものの、賃借人が実際に建物を占有していない状態が続いているためです。
未来アセット資産運用は、代替テナントの発掘から賃貸借契約の早期解除、資産売却やリファイナンスに至るまで、様々な案を検討し、出口戦略の策定に乗り出しました。ファンドの満期である2030年を迎える前に、エグジット（資金回収）策を確保することを目標としています。
ステートファーム、オフィスビルを100％賃借…実際には「占有の空白」15日、金融投資業界によると、未来アセット資産運用の米国不動産ファンド「未来アセットマップス米国不動産投資信託11号」（マップス米国11号）は、米国ジョージア州アトランタにあるオフィスビル「パークセンター1」の資産価値改善と投資資金の回収を推進しています。
この建物は、北米最大の損害保険会社であるステートファームの東部地区本社ビルとして知られています。「マップス・アメリカ11号」は、当該オフィスビルに投資・運用を行い、賃貸収益と資本利益を得て、これを受益者に分配することを目的として設定されたファンドです。
ステートファームは、当該オフィス面積全体について、2037年までの約20年間にわたり長期賃貸借を行う計画でした。総賃貸面積のうちオフィス面積が占める割合は96％であり、オフィス面積全体をステートファームが賃借していました。
問題は、賃貸借契約と実際の建物利用との間に乖離があるという点です。ファンドは賃料を正常に受け取っていますが、賃借人が建物を実際に占有していない状態が続いています。賃料収入は維持されているものの、資産活用の観点からは課題が残っていると言えます。
これに先立ち、ステートファームは2021年9月、米国のオンライン中古車売買企業であるカーバナに対し、賃借面積全体を転貸（再賃貸）するという内容の10年間の転貸借契約を締結しました。ところが、2023年1月に転貸借契約が解除され、カーバナは賃借面積からの退去を完了しました。
転貸契約の解除後、ステートファームの賃借面積の使用計画が確定しなかったため、一時的に「トリガーイベント」が発生していました。ただし、現在は解消された状況です。
この投資資産の現地における優先貸付契約書によると、「賃借面積の少なくとも50％」が継続的に占有されない場合、トリガー・イベントの発生事由に該当します。この場合、借主は担保資産から生じる賃貸収益を、貸主の指定する口座に留保（キャッシュトラップ）する義務があります。
資産の売却・借り換えを同時に検討…2030年の満期前に出口を確保マップス米国11号は、このような状況を解消するため、賃借人との協議を続けています。賃借人との個別協議を通じた賃貸マーケティングや転貸マーケティングなどを推進し、代替賃借人を発掘することで、資産価値を改善する計画です。
賃貸借契約を早期に終了させる案も検討対象です。ファンドは、賃借人との賃貸借契約の早期解約合意（Lease Buy Out）を通じて投資資金を回収する案などを模索しています。代替賃借人を見つけて建物の活用度を高める案と、既存の賃貸借契約を調整して回収の機会を設ける案を併せて検討しているのです。
金融面では、来年8月が主要な転換点となる見通しです。マップス米国11号が保有する優先ローンは満期が2037年6月ですが、来年8月に中途償還が可能な期間が到来するためです。これに先立ち、マップス米国11号は2024年8月、CTL（Credit Tenant Lease）構造によるリファイナンスを完了していました。
CTL（優良テナント・リース）構造とは、優良な信用格付け（投資適格格付け）を持つ企業や政府機関などが長期で賃借する契約（リース）を担保とし、不動産の資産価値よりも賃借人の高い信用度と将来の賃料キャッシュフローに基づいて長期資金を調達する、商業用不動産の金融手法です。
当時、リファイナンス後、現地の金利は従来の3.34％から6.64％に上昇しました。 現在、マップス米国11号は元利金の返済を継続中です。このような金利費用の上昇により、マップス米国11号の分配可能現金は減少しており、去る9月末の決算（第18期）後の分配額は15億3200万ウォン（分配率2.26％）と算定されました。
マップス米国11号のファンド満期日は、2030年1月です。ファンドは、満期が到来する前にエグジット（資金回収）策を確保することを目標としています。これに伴い、ファンドは現地資産の売却とリファイナンスを同時に検討する予定です。
資産売却とは、保有する不動産を処分して投資資金を回収する方策です。リファイナンスとは、既存の融資を新たな融資に置き換え、金融条件や返済構造を調整する方式です。具体的な実行案は、現地の資産状況や市場環境などを考慮して検討されるものと見られます。
ファンドは、市場を継続的にモニタリングしつつ、回収率を高めるよう努める方針です。
金融投資業界の関係者は、「パークセンター1の賃料収入が続いている中、実際の空室状況を解消し、資産価値をどれだけ引き上げられるかが鍵となる」とし、「代替テナントの確保や賃貸借契約の調整、売却およびリファイナンスのうち、どの案が実質的な回収成果につながるか注目される」と述べました。
