[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 米連邦準備制度（FRB）が来月、政策金利を一度に0.5%ポイント（p）引き上げる「ビッグステップ」に踏み切る可能性が浮上し、商業用不動産市場の不確実性が高まっています。
金利が上昇すると、利息費用が増加し、要求利回りが高まるため、潜在的な買い手が負担できる資産価格が低下します。これにより、双方が価格交渉をやり直す必要が生じ、取引が遅延したり、場合によっては破談になる事例も発生しています。
アナムタワー（資料＝オフィス賃貸サイト「スマッチ」）
代表的な事例が、ソウル市江南区駅三洞702-10番地一帯に位置するアナムタワーです。アナムタワーは、地下鉄2号線宣陵駅付近にある地下6階～地上20階、延べ床面積4万4083.78㎡（約1万3335坪）規模のビルです。
ハンファ資産運用が保有するこの資産は、2023年に売却が推進されました。当時、NHリッツ運用が3.3㎡あたり3597万ウォン水準での買収を推進しましたが、取引は成立しませんでした。その後、市場環境が変化する中、最近キャップストーン資産運用が優先交渉対象者に選定され、売却が再び進められています。
スソ・ローズデールも、これまで数回にわたり売却手続きを経てきました。スソ・ローズデールは、ソウル市江南区広平路280（水西洞724）に位置し、地下8階～地上20階、総延床面積9万7526㎡（約2万9501坪）規模の大型複合業務施設です。
低層部（地下1階～地上10階など）は大型オフィス、上層部はオフィステルで構成されています。売却対象は、地下1階～地上10階、約5万5462㎡（約1万6777坪）規模のオフィスです。
イントラス投資運用が保有するこの資産は、2022年と2024年に売却が推進されましたが、2022年には売却アドバイザー選定の段階で手続きが取り下げられました。その後、再び売却が進められ、去る8月の入札において、スティック・オルタナティブ資産運用が3.3㎡当たり2700万ウォン水準で優先交渉権者に選定されました。
ソウル市城東区聖水洞2街278-3番地一帯 （写真＝KIM SUNG-SOO 記者）
ベネフォス・ソンスは、ベネフォスがソウル市城東区聖水洞2街278-3番地一帯で開発中の大規模なプライム級オフィスです。今月竣工予定で、地下6階～地上18階、延床面積6万661.9㎡の規模です。
取引自体が成立しなかった大型資産も、再び市場に登場しています。コラムコ資産信託が保有する永登浦タイムズスクエアのオフィスA・B棟は、2024年の売却当時、入札参加者がおらず、取引が流れていました。
その後、JR投資運用がEZ金融サービスを戦略的投資家（SI）として誘致し、買収を再び推進しました。EZ金融サービスは、数十社の生命保険会社や損害保険会社の商品を1か所で比較し、コンサルティングを提供する大手独立系保険代理店です。
こうした状況下で、FRBによる大幅利上げの可能性が取り沙汰されるにつれ、市場では不確実性が高まっています。FRBの利上げの余波で、国内の国債金利など市場金利が上昇すれば、オフィス市場で実際の取引に活用される優先担保貸付金利も上昇する傾向につながることになります。
貸出金利が1パーセントポイント（p）程度上昇することは、不動産購入者の立場からすれば、単なる金融コストの増加以上の意味を持ちます。貸出利息が増えれば、その分だけ投資収益率が低下するため、購入者が負担できる価格も下がります。
売り手が希望する価格と、買い手が調達できる資金との間の隔たりが広がるわけです。売り手と買い手の間の価格交渉が終わり、優先交渉権者まで選定されたとしても、資金調達の条件が悪化すれば、取引が遅れたり、あるいは完全に破談になったりする事例もあります。
特に昨年末には3％台だった優先担保ローンの金利が5％台を超えたため、過去の価格をそのまま適用して取引を成立させるのは容易ではない状況です。売り手は価格を守ろうとし、買い手は高くなった金融コストを反映して価格を下げようとする構造が生まれているからです。
ある商業用不動産関係者は、「米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げの可能性が高まると、潜在的な買い手も要求利回りが上昇し、取引の進行が難しくなる場合がある」とし、「エクイティ（自己資本）投資家の高まった要求利回りに合わせるためには売買価格を下げなければならないため、売り手と買い手が価格交渉をやり直さなければならない場合もある」と述べました。
金利が上昇すると、利息費用が増加し、要求利回りが高まるため、潜在的な買い手が負担できる資産価格が低下します。これにより、双方が価格交渉をやり直す必要が生じ、取引が遅延したり、場合によっては破談になる事例も発生しています。
アナムタワー・スソローズデールなど、ディールクロージングの遅延14日、金融投資業界によると、最近の商業用不動産売却現場では、数年にわたりディールクロージング（取引の完了）が行われていないオフィス物件が積み上がっています。一度停滞していたオフィス取引が再び売却手続きに入るケースや、アドバイザーを変更して新たな買い手を探すケースが増えているのです。
ハンファ資産運用が保有するこの資産は、2023年に売却が推進されました。当時、NHリッツ運用が3.3㎡あたり3597万ウォン水準での買収を推進しましたが、取引は成立しませんでした。その後、市場環境が変化する中、最近キャップストーン資産運用が優先交渉対象者に選定され、売却が再び進められています。
スソ・ローズデールも、これまで数回にわたり売却手続きを経てきました。スソ・ローズデールは、ソウル市江南区広平路280（水西洞724）に位置し、地下8階～地上20階、総延床面積9万7526㎡（約2万9501坪）規模の大型複合業務施設です。
低層部（地下1階～地上10階など）は大型オフィス、上層部はオフィステルで構成されています。売却対象は、地下1階～地上10階、約5万5462㎡（約1万6777坪）規模のオフィスです。
イントラス投資運用が保有するこの資産は、2022年と2024年に売却が推進されましたが、2022年には売却アドバイザー選定の段階で手続きが取り下げられました。その後、再び売却が進められ、去る8月の入札において、スティック・オルタナティブ資産運用が3.3㎡当たり2700万ウォン水準で優先交渉権者に選定されました。
売り手対買い手、価格に対する期待値の「隔たり」が拡大開発資産についても、売却戦略を再構築しています。施行会社ベネポスが開発中の「ベネポス・ソンス」は、昨年先行売却を推進しましたが、取引が円滑に進みませんでした。これを受け、売却アドバイザーを従来のセビルズ・サムジョンKPMGから、クシマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）・デロイト・NAIコリアに変更し、売却を再推進しています。
取引自体が成立しなかった大型資産も、再び市場に登場しています。コラムコ資産信託が保有する永登浦タイムズスクエアのオフィスA・B棟は、2024年の売却当時、入札参加者がおらず、取引が流れていました。
その後、JR投資運用がEZ金融サービスを戦略的投資家（SI）として誘致し、買収を再び推進しました。EZ金融サービスは、数十社の生命保険会社や損害保険会社の商品を1か所で比較し、コンサルティングを提供する大手独立系保険代理店です。
こうした状況下で、FRBによる大幅利上げの可能性が取り沙汰されるにつれ、市場では不確実性が高まっています。FRBの利上げの余波で、国内の国債金利など市場金利が上昇すれば、オフィス市場で実際の取引に活用される優先担保貸付金利も上昇する傾向につながることになります。
貸出金利が1パーセントポイント（p）程度上昇することは、不動産購入者の立場からすれば、単なる金融コストの増加以上の意味を持ちます。貸出利息が増えれば、その分だけ投資収益率が低下するため、購入者が負担できる価格も下がります。
売り手が希望する価格と、買い手が調達できる資金との間の隔たりが広がるわけです。売り手と買い手の間の価格交渉が終わり、優先交渉権者まで選定されたとしても、資金調達の条件が悪化すれば、取引が遅れたり、あるいは完全に破談になったりする事例もあります。
特に昨年末には3％台だった優先担保ローンの金利が5％台を超えたため、過去の価格をそのまま適用して取引を成立させるのは容易ではない状況です。売り手は価格を守ろうとし、買い手は高くなった金融コストを反映して価格を下げようとする構造が生まれているからです。
ある商業用不動産関係者は、「米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げの可能性が高まると、潜在的な買い手も要求利回りが上昇し、取引の進行が難しくなる場合がある」とし、「エクイティ（自己資本）投資家の高まった要求利回りに合わせるためには売買価格を下げなければならないため、売り手と買い手が価格交渉をやり直さなければならない場合もある」と述べました。
