[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] JRグローバルリッツが、ベルギーのブリュッセルにあるオフィス「ファイナンスタワー」の鑑定評価をめぐって提起した訴訟が、今月、英国の法廷で審理されます。

今回の訴訟は、ファイナンスタワーの資産価値を算定する過程で、どのような仮定や市場データが適用されたのか、またその過程がどれほど独立して管理されていたのかを、裁判所が精査する審理です。

訴訟の結果が、海外不動産投資の過程における「鑑定評価の独立性」と「貸し手団の影響力の問題」について重要な先例となり得るため、裁判所の判決に注目が集まっています。

「JLL報告書、価値下落方向に偏っている」との疑惑

11日、金融投資業界によると、英国商事裁判所は今月11日から13日までの3日間、ベルギーの首都ブリュッセルにあるランドマークビル「ファイナンスタワー」の鑑定評価に関する訴訟を審理します。具体的な判決の時期は、裁判を担当する裁判官が決定するため、まだ決まっていません。

英国商事裁判所（Commercial Court）は、英国高等裁判所（High Court）のクイーンズベンチ（King's Bench）部門の下位にある専門裁判所です。国際貿易、金融、海事および保険関連の大型商事紛争を専門的に扱う、世界有数の訴訟機関の一つです。

JRグローバルリッツは、JR投資運用が運用するリッツ（REITs・不動産投資信託）であり、2020年8月に上場した海外型リッツです。 ベルギーの「ファイナンスタワー」は、JRグローバルリッツが基礎資産として保有するオフィス資産です。JRグローバルリッツの子リッツであるJR第26号が「ファイナンスタワー」に投資している構造となっています。

今回の訴訟の核心となる争点は、グローバル不動産サービス企業のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）が作成した鑑定評価報告書です。JRグローバルREITs側は、当該鑑定評価の過程において、JLLがファイナンスタワーの資産価値を低く見積もる方向に偏った評価を行ったという疑惑を提起しています。

JRグローバルリッツ側が裁判所に提出した鑑定評価専門家の報告書によると、JLLはテナントの再契約リスクを過度に反映させました。また、現在のテナントの再契約可能性が高い状況においても、新規賃貸時に発生し得る空室やテナントへのインセンティブ費用などを過度に適用しました。

一部の主要な仮定についても、実際の市場データと合致しないという指摘が出ました。JRグローバルリッツ側は、こうした仮定が外部からの圧力によって設定された可能性もあると指摘しました。

ただし、訴訟の相手方は、鑑定評価を直接実施したJLLではありません。JRグローバルリッツは、債権団側の代理金融機関である「CBREローン・サービス」（CBRE Loan Services）に対して責任を追及する訴訟を進めています。これは、鑑定評価の過程が適切に管理されておらず、その結果、投資家に被害が生じたと判断したためです。

特にJRグローバルリッツ側は、「欧州現地の貸付団の一部が鑑定評価の過程に不適切な影響力を行使した」とし、「納得しがたい鑑定評価結果を根拠に、現金留保（キャッシュトラップ）イベントの発生を通知した」と主張しています。

「鑑定評価の独立性・貸し手団の影響力」が先例となる見通しです。

キャッシュトラップとは、資産から発生するキャッシュフローが投資家に配当されず、貸し手団の管理下に留保される措置を意味します。

例えば、担保資産の価値が下落して担保認定比率（LTV）が一定水準以上に上昇した場合、その資産から発生した余剰キャッシュフローは、配当や新規投資に充てられず、債権者への貸付元利金の返済に優先的に充てられるよう拘束されるものです。

JRグローバルリッツは、当該措置以降、資本市場における資金調達環境が急激に悪化したと主張しました。同社は、現地の大株主の交代や緊急の運転資金調達など、様々な対策を推進しましたが、短期間で流動性問題を解決することは困難でした。

しかし、このような流動性危機は「基礎資産の不良」によるものではなく、短期的な「金融ミスマッチ」およびキャッシュトラップの発動に起因するものであると説明されています。

また、キャッシュトラップの発生自体は資金流出を抑制する仕組みに過ぎず、それ自体が期限利益喪失（EOD）や即時の担保権実行（任意処分）の事由には該当しません。現状では、現地の債権団がファイナンスタワーを売却できる条件が満たされていないため、任意に処分することは難しいと見られます。

業界では、来る11日から13日までの3日間にわたって行われる審理と、その後の裁判所の判断に神経を尖らせています。今回の法的な争いの結果次第では、ファイナンス・タワーの鑑定評価過程に対する責任の所在はもちろん、ファイナンス・タワーをめぐる既存の論争の行方にも影響が及ぶものと見られます。

ソウル再生裁判所がJRグローバルリッツに付与した自律的構造調整支援プログラム（ARS）の協議期間は、今月14日までとなっています。

ARSプログラムは、再生裁判所の監督の下、債権者と会社が自律的に構造調整案を協議できるよう支援する制度です。ARS期間中は債権者による強制執行が禁止され、この期間を活用して、会社が主要債権者との協議を通じて経営の正常化および財務構造の改善策を策定します。

ARS手続きは、各終了時点ごとに債権団との協議の進捗状況および裁判所の判断に基づき、延長の可否が決定されます。JRグローバルリッツは、英国での現地訴訟の進行状況と債権団との協議の進捗状況に応じて、今後の期間延長の可否が決定されると見込んでいます。

JRグローバルリッツの関係者は、「与えられたARS期間中、主要債権者たちと緊密に連携していく」とし、「企業価値を維持し、経営の正常化を達成できる合理的な構造調整案を導き出すことに全力を注ぐ」と強調しました。