[イーデイリーPARK JONG-HWA 記者] ソウル永登浦区でマンションをチョンセ（賃貸）に出しているAさんは、10月のチョンセ契約満期を控え、心配事が尽きません。Aさんのマンションは時価が15億ウォンを超えており、住宅担保ローンは最大4億ウォンまでしか組めないのですが、その金額では賃借人にチョンセ金を返還するには資金繰りが厳しいからです。 さらに、ソウルでは住宅担保ローンを組む際、少額賃借保証金控除（部屋控除・今後入居する他の賃借人に返還する最優先弁済金を融資限度額から差し引くこと）として5500万ウォンが融資限度額から差し引かれるため、A氏が実際に受けられる融資額はさらに減少します。

京畿道のある地域でマンションをチョンセに出し、自身も別の地域で賃借人として暮らしているBさんも、チョンセ資金の返還問題で気が気ではありません。 現金が不足している状況で、自分のマンションに入居するためには、チョンセ退去ローンを組んで賃借人に保証金を返還しなければなりませんが、Bさんのマンションがある地域が最近、不動産規制地域に指定されたことで、ストレスDSR（総債務元利金返済比率）制度の適用を受けることになったためです。ストレスDSR制度が適用されると、以前よりも融資限度額がさらに縮小するため、Bさんはこのままでは永遠に自分の家に入居できなくなるのではないかと心配しています。

融資規制と実居住を重視する不動産税制の強化が相まって、困惑した状況を訴える家主が増えています。実居住への圧力がますます高まっている一方で、チョンセ金の返還負担はさらに大きくなったためです。

12日、金融界によると、現在、市中銀行は昨年の6・27対策以降、首都圏および不動産規制地域で締結されたチョンセ契約について、チョンセ退去ローンを申請する場合、生活安定資金の名目で最大1億ウォンまでしか融資していません。 去る6月時点で、ソウルと首都圏のマンションのチョンセ価格の中央値がそれぞれ5億4000万ウォン、3億5000万ウォンに達している状況下で、家主が賃借人にチョンセ金を返還することがさらに困難になりました。

6・27対策以前に締結されたチョンセ契約の場合、限度額を特定の金額に制限してはいませんでしたが、規制地域に指定されると、それ以前に契約を締結していたとしても、規制地域の基準に従ってLTV（担保認定比率）やDSRが引き下げられるため、従来よりも融資限度額が減少します。 さらに、チョンセ契約の途中で家主が変わった場合、6・27対策以前に結ばれたチョンセ契約であっても、退去時の融資限度額が1億ウォンに制限されます。

こうした状況下で、政府は家主に対し、実居住を迫る方向へ税制を変更しています。政府が先月発表した税制改正案によると、1住宅所有者であっても、自身が保有する住宅に実居住していない場合、従来より控除額が減少するため、総合不動産税や譲渡所得税の負担が増加します。資金繰りに苦しむ家主にとっては、税負担を耐え忍ぶことも、融資を受けて賃借人を退去させることも困難な状況に置かれていることになります。

光雲大学不動産法務学科のソ・ジンヒョン教授は、「税制や融資規制などを通じて無理に実居住義務を強制すると、かえって賃貸市場に混乱を招く恐れがある」と述べました。