13日、ソウル地下鉄9号線のトンチョン駅から徒歩で約15分ほど進むと、「川辺のゴルフ練習場」という古びた看板が見えてきました。 入り口を過ぎて中に入ると、公園という名前に見合わない光景が広がっていました。建物のガラス窓は割れており、錆びた鉄製の駐車場にはほこりや落ち葉が山積みになっていました。建設資材や廃材が至る所に積み上げられており、ショベルカーや違法駐車車両も空き地にそのまま放置されていました。
長く伸びた2階建ての建物を横切って反対側に出ると、まったく異なる風景が広がっていました。人の腰の高さまで生い茂った草むらの左側には増美山がそびえ立ち、正面にはオリンピック大路の向こうに漢江がはっきりと見えました。 車両が絶え間なく行き交う漢江沿いの土地ですが、敷地内には20年近く放置されていた痕跡がそのまま残っていました。この日、現場では管理スタッフ3名が建物の入り口周辺の生い茂った草を刈っていました。彼らは「建物はこれまでずっと管理されてきました」と語りました。
政府は今回の対策を通じて、この場所の5万1000平方メートル（約1万5000坪）に、若者など住宅を持たない庶民が負担できる住宅1000世帯を供給することにした。事業実施者は韓国土地住宅公社（LH）だ。既存のヨムチャン公園と連携した開放型の緑地空間も造成する。 地区指定や地区計画など各種手続きを統合し、発表から33ヶ月後の2029年に着工することを目標としています。
ゴルフ場だけ建設し、約束した公園は作られず「行き詰まり」この場所が醜い景観として残ることになった経緯は、30年余り前にさかのぼります。江西区によると、この場所は1990年に民間公園造成事業の施行許可が下りました。民間事業者が公園敷地を開発するにあたり、青少年文化施設や高齢者向け交流スペース、野外公演場など、住民のための利便施設を整備するという条件でした。
しかし、事業者はゴルフ練習場などの収益施設を整備した後、約束していた公園施設を適切に整備しませんでした。江西区は2006年に事業施行者の指定を取り消し、2009年にはゴルフ練習場を職権により閉鎖しました。その後、事業地は所有権の変更や持分問題などが絡み合い、長期間にわたり放置された状態が続きました。
江西区の関係者は、「都市計画施設上は公園ですが、航空写真で見ても公園の形とは言い難いほど損壊しています」とし、「建設機械が放置されているなど、管理されていない空間であるため、安全事故への懸念や苦情がありました」と述べました。
今回は、民間ではなく公共開発という方式で解決策を見出しました。公共住宅地区に指定すれば、既存の公園都市計画に縛られていた敷地をLHが補償して確保した後、住宅と緑地空間を併せて造成することができます。
「目障りな建物がなくなるのは良いが」…住民の反応は賛否両論です。 現場で出会った住民たちは、長期間放置されていたゴルフ練習場の敷地が整備されること自体には、概ね肯定的な反応を示しました。ただ、公共賃貸住宅の集中建設については意見が分かれました。
近隣に住む40代の男性A氏は、「ゴルフ練習場一帯が20年近く放置されており、奥の方へ進むと廃屋のような雰囲気もあった」とし、「増美山全体を更地にするのではなく、荒廃したゴルフ練習場の敷地だけを開発するのであれば、住民の立場としては悪くない」と述べました。 現場で出会った30代の女性Bさんも、「若者が住める住宅を供給するのは良いことではないか」と述べ、肯定的な反応を示しました。
一方、70代の住民C氏は、「近隣の再開発でも賃貸住宅が建設される予定なのに、また賃貸住宅ができるのは残念だ」とし、「プールのように住民が利用できる施設ができる方が良いのではないか」と指摘しました。
政府は、森林全体を伐採して住宅を建設する方式ではなく、毀損された敷地を中心に開発するという構想です。ヨムチャン近隣公園の総面積は11万1769平方メートルですが、住宅事業の対象地は森林を除いた約5万711平方メートルです。既存の公園と連携した開放型の緑地空間を造成し、住民と入居者が共に利用できるようにする計画です。
周辺の不動産市場では、「何をどのように供給するか」という点により敏感に反応しました。ヨムチャン洞一帯では、ウソン1・2次やサムチョンリなど、老朽化したマンションを中心に再建築の議論が進められています。整備事業の過程で、公共貢献などに応じて賃貸住宅が供給される可能性がある状況下で、すぐ隣の新宅地まで公共賃貸を中心に開発されれば、地域の住宅市場にどのような影響を与えるか注視する必要があるということです。
近隣の公認不動産仲介業者の関係者は、「放置されていた敷地を整備するという点では良いことですが、すべてが賃貸住宅として建設されるのと、分譲住宅が混在する団地として建設されるのとでは、住民の受け止め方が異なるでしょう」とし、「ある地域に公共賃貸住宅が多く建設されると感じる住民は、住宅価格への影響を懸念する可能性があります」と説明しました。
また、別の不動産仲介業者の関係者は、「住宅価格は結局、新築団地の商品性や交通、周辺の再開発の進捗状況など、様々な要因が複合的に作用するものです」とし、「むしろ、長期間放置されていたゴルフ練習場が整備され、周辺環境が改善される効果もあるため、実際の影響については供給形態が具体化されてからでないと判断できません」と述べました。
ヨムチャン公園は、政府が今回の対策で提示した公共宅地の「スピード戦」の試金石ですが、土地補償が変数として挙げられています。事業対象地がすべて私有地であるためです。江西区によると、現在の土地所有者は5～6名程度と把握されています。事業が20年間停滞している間に、所有関係も変化しました。
LHが土地を確保する過程で、土地所有者との補償協議が長引いた場合、政府が提示した着工日程にも影響を及ぼす可能性があります。特に現場では、廃業後も建物や敷地を管理し続けてきた様子が確認されており、今後、土地や地上物に対する補償水準をめぐる協議が、事業のスピードを左右する可能性があります。
政府がこの日公開した新規公共宅地は、この場所と京畿道光州（4500世帯）、南楊州都心（2万7100世帯）の3カ所で、計2万7000世帯です。ヨムチャン公園は1000世帯と規模は最も小さいですが、自治体が供給を歓迎するソウル都心の新規宅地であるという点では、他の事業地よりも好条件でスタートを切ることができます。
カンソ区のチン・ギョフン区長は、「ヨムチャン近隣公園の毀損地開発事業は、地域均衡発展の出発点であり、長きにわたり待ち望んできた住民の念願が実を結んだ成果です」と述べ、「事業が滞りなく推進されるよう、行政的な支援を惜しまない」と明らかにしました。
