[イーデイリーKIM HYUNG-HWAN 記者] 8・13不動産対策により、首都圏の規制地域で民間分譲の残余物件、いわゆる「拾い物」が発生した場合、韓国土地住宅公社（LH）が優先的に買い取り、公共賃貸住宅として供給することになったことについて、買い取り方式に関心が集まっています。 ソウル地域を中心に高額な分譲価格が相次いでいる中、既存の分譲価格で当該住宅を買い取る場合、「LHはカモ論」が再燃する可能性があります。また、もし鑑定価格水準まで引き下げて買い取るならば、財産権の侵害が懸念されるという主張も出ています。

14日、国土交通部が発表した「賃貸および売買市場の安定に向けた住宅迅速供給策」によると、首都圏の規制地域で民間分譲の残余物件が発生した場合、LHなどが優先的に買い取り、普遍型公共賃貸住宅として供給することになりました。過度な相場差益の発生などの問題を防ぎ、無住宅者のために優れた立地に品質の良い住宅を賃貸として提供するという趣旨です。政府はこれに向け、9月に公共住宅特別法の施行令改正に着手します

これを受け、「拾い物」物件に対する買い取り方式に関心が集まっています。 「拾い物」とは、無順位申込において民間分譲で申込が定員に満たなかった場合や、当選しても辞退した場合、あるいは違法行為により当選した場合に、再び申込市場に出回る物件のことです。昨年6月から今年5月までに首都圏の規制地域で発生した残余物件（専有面積85㎡以下）は約1600世帯程度です。

問題は、このような「残枠」が、高い分譲価格と融資規制が重なり、増加しているという点です。 去る4月に申込を受け付けたソウル江西区方化洞の「レミアン・エラヴィーヌ」は、272戸を一般分譲しましたが、このうち56戸（20.6％）が契約を放棄しました。「レミアン・エラヴィーヌ」の専有面積84㎡の分譲価格は最高18億4800万ウォンで、歴代の江西区分譲団地の中で最高水準でした。 京畿道城南市の「ザ・ショップ・ブンダンセントロ」も、専用面積84㎡基準で最高21億8000万ウォンの分譲価格が設定され、84戸のうち50戸が契約を放棄したため、無順位申込が行われました。このような高い分譲価格に融資規制が重なり、「拾い物物件」が市場に大量に出回るようになったのです。

このような高分譲価格にもかかわらず、LHが当該住宅を買い取る場合、「LHカモ論」が再び浮上する可能性があります。 李在明大統領は昨年12月の国土交通部の業務報告において、「1億ウォンの家を建てて、賃貸住宅用として1億2000万ウォンで売るという噂がある」とし、「LHを『カモ』にして、楽して儲けるような商売をしているという話が広がっている」と指摘したことがあります。このような論理は、今回の民間分譲の残余物件に対する買収過程においても指摘され得るものです。

とはいえ、分譲価格の代わりに鑑定価格など低い価格でLHが買い取る案も、やはり議論の余地があります。 現行の公共住宅特別法施行令によると、所有者や買取価格などの買取条件については協議しなければなりません。施行会社の立場からすれば、分譲価格より低い価格で当該住宅をLHに譲渡した場合、会社や組合に財産上の損害を与えたという「背任論争」まで浮上する可能性があります。裁判所が、会社の資産を客観的価値より著しく低い価格で処分した行為を業務上背任と判断した事例もあります。

法務法人「チョユル」のシム・ヒョンソク首席専門委員は、「現在、首都圏で『拾い物』が発生している理由は、高い分譲価格によって価格の釣り合いが取れなくなった結果だ」とし、「組合の立場としては、分譲価格より安くは売ろうとしないでしょうし、政府が私有財産を強制的に安価に取得する方法は、法改正しかない。それさえも、様々な論争があり、容易ではないだろう」と指摘しました。

国土交通省は、来る9月に公共住宅特別法施行令を改正し、具体的な内容を発表する予定です。国土交通省の関係者は、「首都圏に供給される民間住宅のように、人気の高い住宅を公共が保有しながら供給することが、公益的に望ましいという判断の下、政策を推進している」とし、「現時点では方向性が示されただけであり、詳細な案をもう少し整理する必要がある」と説明しました。