[イーデイリーChoi Jeong Hoon 記者] 「青年未来住居ローン」を利用してヴィラ・オフィステルを購入した若者が、その後マンションを購入する際に「生涯初の住宅担保認定比率（LTV）」の優遇措置を再び受けるには、既存の非マンション物件を先に処分しなければなりません。非マンション物件を保有したままマンションを追加で購入する場合は、「生涯初の住宅購入」としての優遇措置を受けることはできません。 政府は、若者の住居の選択肢を広げるための「踏み石ローン」だと説明していますが、価格が下落したり、期日までに売却できなかったりすると、かえってマンションへの移行の妨げになる可能性があるという懸念が出ています。
写真＝聯合ニュース
14日、金融委員会によると、「青年未来住居ローン」は、39歳以下の若者が4億ウォン以下の非マンションを購入する際に利用できます。来年1月に導入され、年間3兆ウォンずつ、2年間限定で供給されます。夫婦の場合は、2人のうち1人だけが若者の基準を満たしていれば申請できます。
金融委員会は、現在の市場金利を基準に、一般の住宅ローンの金利より約2%ポイント低い年3%前後の金利を適用する案を検討しています。2億ウォンを年3%、30年返済で借りた場合、毎月の元利返済額は約85万ウォンとなります。 これは、アパート以外の住宅の平均月額家賃80万ウォンと同程度の水準です。ただし、最大融資限度額や所得・資産・総債務返済比率（DTI）などの詳細な審査基準は、まだ確定していません。
この商品の核心は、非アパートを購入しても、生涯初のLTVの機会を保持できる点にあります。若者が結婚や出産を機に別の住宅を購入する際、首都圏・規制地域では70％、その他の地域では80％の生涯初のLTVが再び適用されます。
ただし、次の住宅を購入する際には、無住宅者の地位を回復しなければなりません。金融委員会のユン・ドッキ巨視金融チーム長は、「生涯初の優遇措置を再び受けるためには、『青年未来住居ローン』で購入したアパート以外の住宅を無条件に売却しなければならない」とし、「既存の住宅を保有したまま別の家を購入することは、無住宅者のための商品の趣旨にそぐわない」と述べました。
取得税の減免など、LTV以外の「生涯初の住宅購入」優遇措置がすべて維持されるわけでもありません。取得税については、関係省庁との協議が残っています。住宅購入申込については、専有面積85㎡以下で、公示価格が3億ウォン以下（首都圏は5億ウォン以下）の非マンションを1戸保有している場合、現行の規定に基づき無住宅者とみなされます。
金融委員会は、「青年未来住居ローン」を非マンション市場の景気刺激策ではなく、「ニッチ商品」と位置づけました。地方からソウルへ上京し、駅近のヴィラやオフィステルに月極め賃貸で居住している単身世帯や、社会に出たばかりの若者に対し、購入の選択肢をもう一つ提供するという趣旨です。
ユン・チーム長は、「若者に非マンションの購入を強制したり、商品の爆発的なヒットを狙ったりするものではない」とし、「家賃を支払っている若者のうち、住宅を所有したいという需要がある場合には、それを活用できるよう追加の選択肢を設けたものだ」と説明しました。
政府は、若者の既存マンション購入支援を縮小していないと強調しています。昨年の一般「ボグムジャリローン」の供給額19兆ウォンのうち、39歳以下の若者が12兆ウォンを利用し、若者向け供給額の97％にあたる11兆6000億ウォンがマンション購入に充てられました。マンションを希望する若者は、既存の「ディディムドルローン」や「ボグムジャリローン」を引き続き利用できるとの説明です。 「未来ボグムジャリローン」を2年間運用した後、市場の反応に応じて対象をマンションにまで拡大する案も検討しています。
しかし、マンション以外の物件は、マンションに比べて相場を算定しにくく、取引も少ないため、売却に長い時間がかかる可能性があります。価格が下落すれば、売却代金で既存のローンを返済し、マンション購入資金を捻出することも難しくなります。賃貸詐欺事件以降、ヴィラやオフィステルへの人気が大幅に低下した点も懸念材料です。
金融委員会もこうしたリスクを認めています。ユン・チーム長は、「非マンションの価格が下落したり、換金性が低かったりすることで、若者の足を引っ張る可能性があるという懸念はある」としつつも、「マンション購入の支援を妨げたわけではなく、若者自身が必要に応じて選択できるよう設けたニッチな商品だ」と述べました。
結局、「若者の未来の住まいローン」が住居の階段となるためには、低金利だけでなく、マンション以外の物件の価格に対する信頼性や取引の安全性を高める仕組みも併せて整備されなければなりません。マンション以外の物件を適時に売却できなければ、政府が保障してくれた「生涯初のLTV優遇措置」も、実際のマンション購入につながらないからです。
14日、金融委員会によると、「青年未来住居ローン」は、39歳以下の若者が4億ウォン以下の非マンションを購入する際に利用できます。来年1月に導入され、年間3兆ウォンずつ、2年間限定で供給されます。夫婦の場合は、2人のうち1人だけが若者の基準を満たしていれば申請できます。
金融委員会は、現在の市場金利を基準に、一般の住宅ローンの金利より約2%ポイント低い年3%前後の金利を適用する案を検討しています。2億ウォンを年3%、30年返済で借りた場合、毎月の元利返済額は約85万ウォンとなります。 これは、アパート以外の住宅の平均月額家賃80万ウォンと同程度の水準です。ただし、最大融資限度額や所得・資産・総債務返済比率（DTI）などの詳細な審査基準は、まだ確定していません。
この商品の核心は、非アパートを購入しても、生涯初のLTVの機会を保持できる点にあります。若者が結婚や出産を機に別の住宅を購入する際、首都圏・規制地域では70％、その他の地域では80％の生涯初のLTVが再び適用されます。
ただし、次の住宅を購入する際には、無住宅者の地位を回復しなければなりません。金融委員会のユン・ドッキ巨視金融チーム長は、「生涯初の優遇措置を再び受けるためには、『青年未来住居ローン』で購入したアパート以外の住宅を無条件に売却しなければならない」とし、「既存の住宅を保有したまま別の家を購入することは、無住宅者のための商品の趣旨にそぐわない」と述べました。
取得税の減免など、LTV以外の「生涯初の住宅購入」優遇措置がすべて維持されるわけでもありません。取得税については、関係省庁との協議が残っています。住宅購入申込については、専有面積85㎡以下で、公示価格が3億ウォン以下（首都圏は5億ウォン以下）の非マンションを1戸保有している場合、現行の規定に基づき無住宅者とみなされます。
金融委員会は、「青年未来住居ローン」を非マンション市場の景気刺激策ではなく、「ニッチ商品」と位置づけました。地方からソウルへ上京し、駅近のヴィラやオフィステルに月極め賃貸で居住している単身世帯や、社会に出たばかりの若者に対し、購入の選択肢をもう一つ提供するという趣旨です。
ユン・チーム長は、「若者に非マンションの購入を強制したり、商品の爆発的なヒットを狙ったりするものではない」とし、「家賃を支払っている若者のうち、住宅を所有したいという需要がある場合には、それを活用できるよう追加の選択肢を設けたものだ」と説明しました。
政府は、若者の既存マンション購入支援を縮小していないと強調しています。昨年の一般「ボグムジャリローン」の供給額19兆ウォンのうち、39歳以下の若者が12兆ウォンを利用し、若者向け供給額の97％にあたる11兆6000億ウォンがマンション購入に充てられました。マンションを希望する若者は、既存の「ディディムドルローン」や「ボグムジャリローン」を引き続き利用できるとの説明です。 「未来ボグムジャリローン」を2年間運用した後、市場の反応に応じて対象をマンションにまで拡大する案も検討しています。
しかし、マンション以外の物件は、マンションに比べて相場を算定しにくく、取引も少ないため、売却に長い時間がかかる可能性があります。価格が下落すれば、売却代金で既存のローンを返済し、マンション購入資金を捻出することも難しくなります。賃貸詐欺事件以降、ヴィラやオフィステルへの人気が大幅に低下した点も懸念材料です。
金融委員会もこうしたリスクを認めています。ユン・チーム長は、「非マンションの価格が下落したり、換金性が低かったりすることで、若者の足を引っ張る可能性があるという懸念はある」としつつも、「マンション購入の支援を妨げたわけではなく、若者自身が必要に応じて選択できるよう設けたニッチな商品だ」と述べました。
結局、「若者の未来の住まいローン」が住居の階段となるためには、低金利だけでなく、マンション以外の物件の価格に対する信頼性や取引の安全性を高める仕組みも併せて整備されなければなりません。マンション以外の物件を適時に売却できなければ、政府が保障してくれた「生涯初のLTV優遇措置」も、実際のマンション購入につながらないからです。
