「クレジット・チェックポイント」は、社債発行を控えた企業を対象に、財務構造と資金の流れを点検し、信用格付けのリスクを見極めるコーナーです。財務諸表に示された数値だけでなく、キャッシュフローの質と持続可能性に注目し、企業の短期・中期の財務安定性を検証します。 社債投資家や市場参加者が、より多角的な視点から企業の信用力を判断できるよう、主要な財務指標と潜在的なリスク要因を掘り下げていきます。＜編集者注＞

[イーデイリー マーケットinLEE GEON-EOM 記者] ハンファ委託管理不動産投資会社（ハンファREIT）が、安定した賃貸収益を背景に、顕著な業績改善の傾向を示しています。ただし、大規模な新規資産の組み入れ過程で借入規模も同時に膨らんだため、今後の財務健全性の管理と金融費用の抑制が主要な課題として浮上しました。

27日、金融投資業界によると、ハンファREITは来る28日、2000億ウォン規模の社債発行に向けた需要予測に乗り出します。

ハンファREITは、一見すると明確な業績改善の傾向を示しています。最近公表された第9期（2025年11月～2026年4月）基準の売上高（営業収益）は543億ウォンで、前年同期の504億ウォンに比べ7.5％増加しました。 賃料収益と管理収益が均等に伸び、成長を支えました。同期間の営業利益は343億ウォンで10.8％増加し、当期純利益は174億ウォンで61.3％急増しました。

純利益の増加幅が特に大きかった背景には、金融費用の減少があります。第9期の金融費用は169億ウォンで、前年同期（202億ウォン）に比べ16.3％減少しました。 これに先立ち、1100億ウォン規模の社債を新規発行して確保した資金で長期借入金（911億ウォン）を返済するなど、比較的調達コストの低い社債へと借入構造を再編した効果が好影響をもたらしました。

そのおかげで、利払い能力を測るEBITDA（減価償却前営業利益）に対する金融費用倍率も、第7期の1.8倍水準から第9期の2.4倍水準へと改善され、対応余力を高めている様子が見られました。

今後の鍵は、新規資産の組み入れに伴う急激な借入拡大の余波を、いかに防ぐかという点にあります。ハンファREITは去る6月、ソウル中区順化洞のオレンジセンターを3500億ウォンで買収しましたが、この大規模な資金需要の全額を借入で調達するという大胆な手を打ちました。

今年4月末時点で8034億ウォン水準だった総借入金は、オレンジセンターの組み入れ以降、1兆1681億ウォンまで急増すると推計されています。総資産の拡大分を反映しても、51.9％だった借入金依存度は61％前後まで跳ね上がり、124.5％水準だった負債比率は178％水準まで急上昇する見通しです。

さらに、借入金全体のうち変動金利の割合が69.1％に達しており、市場金利の変動に脆弱であるという点も痛手です。資金調達金利の上昇局面が重なった場合、相次ぐ借入金の拡大により、金融費用が再び雪だるま式に膨らむ余地が大きいからです。

市場では、ハンファREITの積極的なオフィス資産の拡大など、規模の拡大については肯定的に評価する一方で、ファンダメンタルズの防御力が本格的な試練にさらされているとの指摘が出ています。

ナイス信用評価のイ・ウンミ首席研究員は、「2026年6月の新規資産組み入れ時に全額を借入で調達し、借入規模が大幅に増加した」とし、「最近、市場金利が上昇する中、変動金利による借入の割合がやや高く、純借入規模も増加しているため、金融費用の負担が再び増大する可能性がある」と評価しました。