[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 今年の第2四半期、知識産業センターの取引量が回復しました。ただし、これは市場全体の復活というよりは、価格が十分に調整された優良資産に買い需要が集まる一方で、不良資産は競売に回されるという「玉石混交」が進んでいる兆候と解釈されます。

特に新規分譲は3四半期連続で1件もなかった。今後、知識産業センター市場の競争力も、分譲率よりも実際の企業入居率や賃料、管理費、空室解消のスピードといった「運営能力」によって分かれる見通しです。

今年第2四半期の取引件数は1224件…2022年第3四半期以降で「最多」

28日、「知識産業センター114」の運営会社であるアル・イー・パートナーが、国土交通省の実取引価格資料を引用して分析した結果によると、今年第2四半期の全国知識産業センターの取引量は、2022年第3四半期

以降で最も

多かったとのことです。

この期間の取引件数は1224件で、前四半期比17.4%、前年同期比18.1%増加した数値として集計されました。

取引金額も5539億ウォンで前四半期より29.2％増え、取引面積は13万1974㎡で25.7％増加しました。平均取引価格は3.3㎡（ピョン）当たり1388万ウォンで、前四半期より2.8％、前年同期より2.3％上昇しました。

表面的には、取引市場に追い風が吹いているように見えます。しかし、取引増加の性質を詳しく見てみると、話は変わってきます。

専有面積100㎡以上の中・大型資産は、取引件数の38％に過ぎませんでしたが、取引金額では57％を占めました。法人による購入の割合も70％に達しました。これは、実際に使用する企業による購入や法人間の資産移転、開発業者・信託会社による残存物件の整理などが、取引の増加に反映された結果です。

フロア全体を一括して買い取る一括取引も18件にも上りました。「ユジンタワー・テクノバレー3」では255億ウォンで9室が取引され、「JSザ・スカイタワー3期」では177億ウォンで43室が取引されました。

ただし、これらの取引の相当数が直接取引であったという点から、一般的な市場価格の回復の兆候と解釈するには注意が必要です。

競売件数、5四半期連続で増加…落札率「過去最低」

取引市場だけを見れば回復のように見えますが、競売市場では正反対の兆候が見られました。今年の第2四半期、首都圏の知識産業センターにおける裁判所競売の件数は1530件で、前四半期の1233件より24％増加しました。

これは5四半期連続の増加傾向であり、昨年の同四半期の594件と比較すると2.6倍に達します。

さらに注目すべきは落札率です。今年の第2四半期の落札率は51.5％で、2020年以降で最低を記録しました。これは、知識産業センターが鑑定価格の半分程度の価格で落札される事例が増えたことを意味します。

地域ごとの格差も顕著でした。京畿道の競売実施件数は1084件で、首都圏全体の71％を占めました。京畿道の平均落札率は48.9％で、ソウル（60.2％）や仁川（56.7％）よりも低くなりました。

特に、平沢（ピョンテク）の高徳（コドク）・金浦（キンポ）の陽村（ヤンチョン）・仁川（インチョン）の検丹（クムダン）など、郊外の新築知識産業センターが価格調整の直撃を受けています。実際、今年第2四半期の実取引価格下位10件はすべて裁判所競売の落札物件であり、首都圏郊外の新築物件に集中していました。一方、実取引価格上位の取引は城東区（ソンドング）の聖水洞（ソンスドン）に集中しました。

同じ知識産業センターであっても、立地や資産の競争力によって価格に差が出る「二極化」が本格化したと言えます。

供給面では、すでに市場の変化が始まっています。全国の知識産業センターの新規分譲は、昨年第4四半期以降、3四半期連続で皆無でした。PF市場の逼迫や工事費の上昇、未分譲の負担が重なり、新規事業の採算性を確保することが難しくなったためです。

新規事業の着手の中断に伴い、中長期的な供給パイプラインも急速に縮小しています。今年の第2四半期には7カ所の現場、計61万7000平方メートルが竣工しましたが、これは2024～2025年の供給ピークを過ぎ、供給量が減少する過程にあると分析されています。

ただし、供給が減少したからといって、既存資産の問題がすぐに解決されるわけではありません。竣工直後、金融機関が担保評価や担保認定比率（LTV）を保守的に適用したため、残金の支払いに困難をきたす事例も相次いでいます。

「分譲率より入居率」…金融界は「新規供給」より「回収」

を重視 市場の評価基準も変わりつつあります。かつては高い分譲率が事業の成功基準でしたが、現在では実際の企業入居率や賃料水準、管理費の競争力、空室解消のスピードが、資産価値を決定づける重要な指標となっています。

空室の長期化は、不動産問題にとどまらず、金融問題へと拡大しています。首都圏の郊外や大規模供給地域では、空室が長期化すると賃料が下落し、これが残金の未納やPF（プロジェクト・ファイナンス）の返済遅延につながります。

結局、金融機関の立場からしても、追加資金を投入するよりは、リファイナンス、賃料の安定化、売却、競売などを通じて回収可能性を高める戦略をとらざるを得ない構造となっています。

政策の方向性も変化しています。ソウルのマゴク産業団地をはじめ、九老・衿川・永登浦区などでは、知識産業センターへの入居可能業種を拡大しています。これらの地域では、建設業、金融・保険、法務・税務、情報通信工事業、OEM（相手先ブランド名生産）製造などへと許可範囲を広げています。

既存の建物をそのまま活用しつつ、需要層を広げようとしているのです。

空室となっている知識産業センターをオフィステルなどの住宅施設に転用する案も議論されています。ただし、実際に用途を変更するには、区分所有者の同意、駐車場・採光・消防基準、用途地域、リモデリング費用など、乗り越えるべき障壁が多いため、市場全体を解決する万能の解決策にはなり得ないという評価です。

下半期は「回復」ではなく「再編」…「優良な資産だけが生き残る」

これに伴い、今年下半期の知識産業センター市場における核心は、「回復」よりも「再編」になる見通しです。

急売・公売・割引売却などを通じて、売り手と買い手の価格差が縮まる過程が進む可能性が高いです。また、竣工後の未分譲事業場については、単純な割引分譲よりも、賃貸の活性化や企業誘致などを通じた運営の正常化が重要になると見込まれます。

結局、今後は「知識産業センターか否か」よりも「どのような知識産業センターか」が重要になると見込まれます。商品群そのものよりも、個々の資産の競争力が重要だという意味です。

駅近や産業クラスターに位置し、管理費が安く、駐車環境や広大な面積の活用性に優れた資産、多様な業種を受け入れられる資産には、需要が集中する可能性が高いです。一方、郊外立地、供給過剰、高い管理費、賃借需要の不足といった弱点を持つ資産は、さらなる価格調整を避けることは難しいと見られます。

金融投資業界の関係者は、「今年下半期の知識産業センター市場の変化は明確です」とし、「空室率は正常化へ、分譲は運営へ、投資需要は実需へ、画一的な資産価値は資産ごとの二極化へと変化しています」と述べました。

さらに、「今年の第2四半期の取引量の回復を『知識産業センターの復活』と見るにはまだ時期尚早だ」とし、「価格が下落した資産には買い手が付き、持ちこたえられなかった資産は競売に回されるという構造調整が同時に進んでいる」と付け加えました。