[イーデイリー マーケットinYunJi Kim 記者] 「韓国の賃貸住宅市場は、今や機関投資家の市場へと移行しつつあります。」

ヌビン・リアル・アセットのマイク・セールズ代表は最近、イーデイリーとのインタビューで、韓国の賃貸住宅市場をこのように評価しました。 昨年も韓国を訪れていたセールズ代表は、当時、チョンセ（保証金付き賃貸）から月極賃貸への転換が、機関投資家の賃貸住宅市場への参入を促進すると見込んでいました。1年が経過した今、当時の見通しは現実のものとなりつつあります。グローバル運用会社が物流やデータセンターを超え、賃貸住宅などのリビングセクターへと投資範囲を広げるにつれ、機関資本の流入も本格化している様子です。

年率7～10％の収益が可能…鍵は規模の拡大です

ヌビン・リアル・アセットは、グローバル資産運用会社ヌビンの実物資産投資部門であり、不動産やインフラなど、様々な実物資産に投資しています。 韓国では2019年、南楊州（ナミャンジュ）の物流センターを皮切りに、義王（ウィワン）や一山（イルサン）で物流資産を確保し、2024年にはソウルの正洞（チョンドン）ビルを約3500億ウォンで買収しました。今年はウィブリビングと提携し、ソウル中区に62室規模の賃貸住宅開発に乗り出し、韓国初となるリビングセクターへの投資も断行しました。

セールス代表は、現在のソウルの資産価格や賃料水準を考慮しても、機関投資家が期待する収益率を上げられるとの見解を示しました。安定した賃貸収益を追求するコア（Core）投資であれば、年率7～10％程度の収益率が期待できるとの説明です。ただし、開発や大規模なリモデリングなどを通じて収益率を引き上げるバリューアド戦略の場合は、その分、追加的なリスクを負わなければならないと付け加えました。

収益率を高める上での最大の制約として、規制を挙げました。韓国では家賃の上昇幅が制限されているため、需給が逼迫しても、米国や日本のように家賃の上昇分を収益に結びつけることは容易ではないということです。一方、外国人や留学生の流入、住宅購入の負担の高さによる賃貸需要の増加など、需要側のファンダメンタルズは堅調であると評価しました。

セールス代表は、「韓国における賃貸住宅投資の成否は、需要そのものよりも、いかに迅速に規模を確保できるかにかかっている」とし、「個人が保有する小規模な資産が市場の相当部分を占めているため、機関投資家が求める水準のポートフォリオを短期間で構築するのは容易ではないからです」と述べました。同氏はさらに、「賃貸住宅市場を支える勢いは十分にある」とし、「鍵となるのは規模を拡大することだ」と語りました。

規模が大きくなるほど、運営効率も高められるというのが、セールス代表の説明です。入居者の募集や管理、価格設定などを一つのプラットフォームで処理すれば、コストを削減し、純営業利益（NOI）を安定的に引き上げることができるからです。ヌビンがウィブリビングと合弁会社（JV）を設立し、韓国の賃貸住宅市場に進出したのも、こうした判断によるものです。

セールス代表は、「重要なのは、適切な運営パートナーを確保し、利害関係を調整することだ」とし、「当該ビジネスモデルが長期的に拡張可能かどうかも確認しなければならない」と述べました。

このような規模拡大競争が本格化すれば、市場参加者も自然と絞り込まれると予想されました。欧州においても、賃貸住宅市場の機関化初期には機関投資家や不動産会社、運営プラットフォームが相次いで市場に参入しましたが、その後、資産規模や運営能力、機関資本による支援、資金調達競争力を備えた事業者を中心に再編されました。セールス代表は、韓国も長期的にはこれと同様の過程をたどる可能性が高いと見通しました。

アジアでの資金調達を開始…韓国の居住・物流投資を拡大

ヌビン・リアル・アセットは現在、韓国をはじめとするアジアへの投資を拡大するため、資金調達に乗り出しています。アジア太平洋地域の不動産市場が昨年下半期から取引の回復傾向を見せ、新規資金を投入する環境も改善されているという判断によるものとみられます。ヌビンによると、昨年下半期のアジア太平洋地域の不動産投資規模は上半期より36％増加し、特に韓国とオーストラリアでは30～40％程度の増加傾向が見られました。

ただし、セールス代表は、このような回復傾向が短期間で急激な投資拡大につながることはないと見ています。金利やインフレをめぐる不確実性が再び高まり、買い手と売り手の間の価格感覚の差が拡大する可能性があるためです。これを受け、ヌビンは市場全体に資金を投入するよりも、賃貸需要とキャッシュフローに裏付けられた資産を選別する方針です。

そうした中、ヌビンは韓国において賃貸住宅と物流を主要な投資先と見なしています。セールス代表は、「ラストマイル物流はもちろん、適切な価格と条件の資産が出れば、オフィス投資も検討できる」とし、「資産群そのものよりも、長期的に賃料の成長と安定したキャッシュフローを確保できるかどうかが、投資判断の核心だ」と述べました。

特に、ウィブリビングとの初の投資が成果を上げれば、韓国のリビングセクターに投入される資本規模をさらに拡大できるというのが、ヌビン側の立場です。一定水準の資産規模と目標収益率を確保できることが確認されれば、既存のアジア太平洋戦略を通じた追加投資だけでなく、個別管理口座（SMA）などを活用して、韓国の賃貸住宅に追加の機関資金を誘致する案も検討できるとの説明です。

ただし、セールス代表は、機関投資家が長期間にわたり資本を投入できる制度的環境が整っていなければならないと、インタビューを通じて繰り返し強調しました。住宅市場に対する政府の管理の必要性は認めつつも、賃料の伸びや資産価値の上昇を通じて適正な収益を確保できる余地は残されていなければならないという説明です。簡単に言えば、機関投資家が持続的に投資するに値する収益を上げられる環境が整ってこそ、長期資本も流入してくるということです。

機関資本による賃貸住宅市場への参入をめぐる否定的な認識についても、一線を画しました。 機関投資家の参加が増えれば、住宅が過度に金融商品化されたり、家賃の上昇を助長したりする恐れがあるという懸念がありますが、米国や日本などでは、機関資本が主要な市場参加者として定着した後も、賃貸住宅市場が効率的に運営されているというのが、セールス代表の説明です。したがって、機関化そのものを警戒するよりも、市場の安定と投資収益性が両立できる制度的な枠組みを構築することに重点が置かれています。

ヌビン・リアル・アセットは、韓国の成長可能性を基に、韓国での投資の幅を広げていく計画です。セールス代表は、「韓国での（不動産投資）事業を引き続き拡大していく」とし、「今後、リビングや物流部門でさらに多くの投資ができることを期待している」と述べました。