[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] データセンターの立地条件が変化するにつれ、投資基準も変わりつつあります。かつてはソウルへのアクセスや通信インフラが鍵でしたが、現在では「電力を確保できるか」と「テナントの確保の可否」が、事業の成否を左右する変数として浮上してきました。投資対象を選ぶ際、「電力とテナント」が最大の基準となっているのです。

首都圏、電力網が飽和…「電力確保」のハードルが高まる

20日、金融投資業界によると、国内のデータセンターに対する投資判断の核心的な基準として、△電力をどれほど安定的に確保しているか、△優良なテナントをどれほど長く維持できているか、が挙げられています。

これら2つの要素が、データセンターから生じる「キャッシュフローの質」と「将来のエグジット（資金回収）の可能性」を判断する核心的な基準となるからです。

まず、首都圏の電力網が飽和状態にあるため、データセンターが許認可を受けたにもかかわらず電力を確保できない事例が出ています。今年3月時点の累計で、首都圏のデータセンターにおける電力系統影響評価の技術審査申請（522件）のうち、半数以上（279件）が「供給不可」の判定を受けました。

件数ベースでの供給不可の割合は53.4％に達します。「データセンター電力系統影響評価技術審査」とは、10MW以上の大規模な電力消費が見込まれるデータセンターなどが電力網に及ぼす影響を事前に定量的・定性的に審査し、電力供給の可否を決定する制度です。

この審査に合格したということは、10MW以上の大規模な電力を安定的に供給してもらうための、厳しい事前検証の関門を通過したことを意味します。ただし、首都圏など電力が飽和状態にある地域では、電力系統影響評価の技術審査の合格基準が強化され、合格率が非常に低くなっています。

これに伴い、データセンター開発各社は「電力が確保できる地方」に目を向けています。データセンターを建設する用地を確保することと同様に、電力を安定的に確保することが重要になってきているためです。

特に、従来の首都圏・地方という地域区分よりも、データセンターが「電力網にどれだけ近いか」、「実際に受電（韓国電力などの外部電力網から必要な電力を引き込むこと）が可能か」という点が、新たな立地基準となっています。

キャッシュフロー、投資の鍵…長期賃貸借契約が重要

また、金融機関の立場からは、「データセンターを利用する賃借人が誰か」も重要な変数です。データセンターの希少性がどれほど高まっても、実際のキャッシュフローを生み出すのは結局のところ賃借人だからです。

大規模なデータセンターの開発は、初期投資費用が高額であるだけに、安定した賃借人をいかに早期に確保できるかが、プロジェクトファイナンス（PF）や投資資金の回収可能性を左右することになります。

特に、グローバルなデータセンター専門資本やREIT（不動産投資信託）は、長期的にデータセンター資産を組み入れる際、「長期賃貸借契約」と「安定したキャッシュフロー」を重要な条件として挙げています。将来的なデータセンターの売却を見据えるのであれば、これらの基準を把握しておく必要があります。

「グローバルなデータセンター専門資本」とは、データセンターを恒久的に組み入れることを目的とする投資家を指します。シンガポール証券取引所に上場しているアジア初の純粋なデータセンターREITである「ケッペルDC REIT」や、世界最大のデータセンター専門REITである「エクイニクス」がこれに該当します。

韓国最大の上場インフラファンドであるマッコーリー・インフラ、グローバルなプライベート・エクイティ運用会社であるKKR、ブラックストーンなどは、賃貸借契約の再構築によって純営業収益（NOI）を改善できる可能性のある資産に高い価値を置く傾向があります。

つまり、同じ規模のデータセンターであっても、どのようなテナントが入居しているか、契約期間があとどれくらい残っているか、賃料がどのような方式で上昇するように設計されているかによって、投資価値が異なる可能性があるということです。

最近では、グローバルなCSP（クラウドサービスプロバイダー）などが長期賃貸を確約する事例も現れています。グローバル事業者が10MW以上を契約する場合、最低10年の長期賃貸が行われることになります。また、実需者との契約時には、年3％または消費者物価指数（CPI）連動方式による賃料引き上げ条件も一般的になりつつあります。