[イーデイリーSung Gha-hyun 記者] 実居住を理由に賃借人の契約更新要求を拒否した賃貸人が、その後第三者に住宅を賃貸した場合、正当な事由があったかどうかを厳格に審査しなければならないという最高裁の判断が出ました。最高裁は、更新拒否当時予測できなかった事情が存在しなければならず、第三者への賃貸がやむを得なかったという点についても、賃貸人が証明しなければならないと明らかにしました。

最高裁第2部（主審：クォン・ヨンジュン最高裁判事）は先月、賃借人のキム某氏が賃貸人のイム某氏を相手取って提起した損害賠償訴訟において、原告勝訴の判決を確定しました。

キム氏は保証金6億6000万ウォンで2年間の賃貸借契約を結び、ソウル西大門区のあるマンションに居住していました。契約終了の4ヶ月前に更新の意思を表明しましたが、イム氏は自身がそのマンションに居住するという理由で更新を拒否しました。キム氏は契約終了に合わせて退去しました。

イム氏は、キム氏が退去した後、実際に当該マンションに1年2ヶ月間居住し、その後、第三者に保証金8億2000万ウォンで賃貸しました。

住宅賃貸借保護法によると、賃貸人は、自身または直系尊属が実際に居住しようとする場合、契約の更新を拒否することができます。ただし、更新の要求が拒否されなければ更新されていたであろう期間が満了する前に、正当な事由なく第三者に住宅を賃貸した場合、賃貸人は更新拒否によって賃借人が被った損害を賠償しなければなりません。

キム氏は、イム氏が実居住を理由に更新を拒否したにもかかわらず、2年の期間が満了する前に正当な理由なく第三者にマンションを賃貸したため、更新拒否による損害を賠償すべきだと主張し、訴訟を提起しました。

イム氏は、2年近い期間居住していたものの、所有する他の不動産の賃借人6名から、総額6億9028万ウォン相当の保証金の返還を求められたため、やむを得ずマンションを賃貸したと主張しました。

第一審はイ氏の主張を認めました。第一審の裁判部は、賃貸借保証金の返還は、更新拒否の時点で予測できなかった事情に該当すると判断しました。 裁判部は、「もしイム氏と第三者との間の賃貸借契約の締結を禁止するならば、イム氏としては約3億ウォンの譲渡所得税を負担し、本件マンションを売却するなどの手段を選ばざるを得なかったはずだ」とし、「これはイム氏の財産権の行使に重大な制限となる」と説明しました。

控訴審は、イ氏が3079万ウォンを賠償すべきだとして、第一審の判断を覆しました。他の不動産の賃貸保証金返還債務は、更新拒否の時点で既に成立しており、契約満了頃に返還しなければならないという点も十分に予想できたという理由からです。また、マンションを第三者に賃貸したことは、保証金を用意するためのいくつかの方法の一つであったとも判断しました。

最高裁も、控訴審の判断が正当であると判断しました。最高裁は、「住宅賃貸借保護法上、正当な事由が認められるためには、賃貸人が更新拒否の時点では予測できなかった事情により、第三者に目的住宅を賃貸しなければならず、かつ、第三者に目的住宅を賃貸することがやむを得なかったものでなければならない」と指摘しました。 続いて、イム氏が主張した事情は更新拒否の時点で予測可能であり、マンションの賃貸がやむを得なかったと見ることも難しいとして、原審の判断を維持しました。