[イーデイリーLEE DAWON 記者] ソウルの住宅賃貸市場において、「月極め賃貸化」が顕著になってきています。今年のソウルにおけるマンション賃貸契約のうち、月極め賃貸の割合が初めて半数を上回ったのに続き、連立・多世帯住宅の月極め賃貸価格指数も、統計作成以来の最高水準に達しました。チョンセ取引が縮小する中、マンションとヴィラの双方において、月極め賃貸の負担が大きくなる可能性が予想されます。
ソウルの南山から望む市内の住宅街の様子。（写真＝聯合ニュース）
21日、ソウル不動産情報広場の資料によると、今年1～9月のソウルにおけるマンションのチョンセ・月賃取引は計17万2027件で、このうち月賃契約は8万7740件でした。これはチョンセ・月賃取引全体の51.0％を占めています。チョンセ契約は8万4287件で、月賃契約より3453件少なかったです。
昨年の同時期には、チョンセ取引が11万6272件で、月賃取引（9万310件）を大きく上回っていました。当時43.7％だった月賃取引の割合は、今年7.3ポイント上昇し、チョンセの割合を逆転させました。
これは、月極賃貸に比べてチョンセ取引が相対的に大幅に減少した影響です。今年1～9月のチョンセ契約件数は前年同期比で27.5％減少し、月極賃貸の減少率（-2.8％）に比べて約10倍の減少幅となりました。
このような取引の傾向が年末まで続けば、ソウルのマンションにおける月賃の割合が、年間ベースで初めて50％を超える可能性もあります。ソウル不動産情報広場が統計の提供を開始した2011年から2025年まで、月賃の割合が年間で50％以上を占めた事例はありませんでした。これまで、年間ベースで月賃の割合が最も高かったのは昨年で、44.5％でした。
今年1～9月、月賃がチョンセを上回った自治区も、全25区のうち13区に達しました。昨年の同期間は衿川・鍾路・中・九老区など4区に過ぎませんでしたが、今年は江南・江北・冠岳・広津・東大門・麻浦・永登浦・龍山・中浪区など9区が追加されたのです。
地域別の月極賃貸の割合は、鍾路区が65.6％で最も高く、中浪区（64.9％）、九老区（63.1％）、中区（59.6％）、衿川区（58.7％）の順となっています。 龍山区（56.9％）、東大門区（56.7％）、冠岳区（56.1％）、麻浦区（54.1％）、江南区（54.0％）でも、月極賃貸契約が賃貸取引全体の半分以上を占めました。
特に中浪区の月賃の割合は、昨年の44.6％から今年は64.9％へと20.3ポイントも跳ね上がり、ソウルの自治区の中で最大の上昇幅を示しました。同地域の月賃取引は2166件から4151件へと91.6％増加した一方、チョンセ取引は2687件から2244件へと16.5％減少しました。 江南区も同様に、月賃契約が8406件となり、チョンセ契約（7170件）を上回りました。
一方、陽川区は月賃の割合が42.1％とソウルで最も低く、城北・道峰区（各44.7％）、江西区（45.6％）、銅雀区（46.0％）などでは依然としてチョンセ取引の方が多かった。
月極賃貸を中心に賃貸取引が再編される一方で、賃借人が負担すべき金額も高まっています。 韓国不動産院の全国住宅価格動向調査によると、去る9月のソウルにおけるマンションの平均月額家賃は166万1000ウォンでした。昨年9月（144万3000ウォン）と比較すると、21万8000ウォン上昇しました。同期間の月額家賃の中央値も120万ウォンから140万ウォンに上昇しました。
ソウルの連立・多世帯住宅の平均月額家賃も68万ウォンとなり、最高水準に達しました。瑞草・江南・松坡・江東区が含まれる東南圏は平均95万ウォンで100万ウォンに迫り、鍾路・龍山・中区で構成される都心圏の平均月額家賃は87万ウォンでした。
高額な月賃の契約も増加傾向にあります。今年1月から同日までのソウルにおける連立・多世帯住宅の月賃契約6万8101件のうち、月賃が100万ウォンを超える取引件数は8723件で、全取引の12.8％を占めました。
ソウルの郊外でも、月額家賃が100万ウォンを上回るヴィラの契約が確認されました。 去る19日、江西区花谷洞で専有面積18.91平方メートルの多世帯住宅が、保証金2000万ウォン・月額家賃110万ウォンで契約され、先月には江西区等村洞で専有面積18.3平方メートルの多世帯住宅において、保証金2000万ウォン・月額家賃140万ウォンの新規契約が締結されました。
ソウルの住宅市場で月賃の割合が増加した理由としては、チョンセ資金ローンの規制や賃貸住宅の供給不足、既存賃借人の契約更新などが挙げられます。
KB金融持株会社の経営研究所が発行した『KB住宅市場レビュー』によると、新規マンションの入居物件数が減少し、既存賃借人の契約更新が増えるにつれ、チョンセ物件の不足現象が続いています。税制改正以降、賃貸人が自ら居住するケースが増加した点も、チョンセの供給を制約する要因です。これに伴い、先月のチョンセ需給指数は、2020年の賃貸借3法導入以降で最も高い水準を記録しました。
マンションの家賃上昇もまた、ヴィラの賃貸市場に影響を与える要因となり得ます。先月のソウルにおけるマンションの平均チョンセ価格は6億4100万ウォンに達し、平均月賃も166万ウォン程度となりました。
連立・多世帯住宅の供給減少も、賃料上昇の圧力として作用する可能性があります。ソウルの連立・多世帯・多世帯住宅の年間竣工規模は、2022年の約2万2000世帯から、昨年は4858世帯へと縮小しました。
21日、ソウル不動産情報広場の資料によると、今年1～9月のソウルにおけるマンションのチョンセ・月賃取引は計17万2027件で、このうち月賃契約は8万7740件でした。これはチョンセ・月賃取引全体の51.0％を占めています。チョンセ契約は8万4287件で、月賃契約より3453件少なかったです。
昨年の同時期には、チョンセ取引が11万6272件で、月賃取引（9万310件）を大きく上回っていました。当時43.7％だった月賃取引の割合は、今年7.3ポイント上昇し、チョンセの割合を逆転させました。
これは、月極賃貸に比べてチョンセ取引が相対的に大幅に減少した影響です。今年1～9月のチョンセ契約件数は前年同期比で27.5％減少し、月極賃貸の減少率（-2.8％）に比べて約10倍の減少幅となりました。
このような取引の傾向が年末まで続けば、ソウルのマンションにおける月賃の割合が、年間ベースで初めて50％を超える可能性もあります。ソウル不動産情報広場が統計の提供を開始した2011年から2025年まで、月賃の割合が年間で50％以上を占めた事例はありませんでした。これまで、年間ベースで月賃の割合が最も高かったのは昨年で、44.5％でした。
今年1～9月、月賃がチョンセを上回った自治区も、全25区のうち13区に達しました。昨年の同期間は衿川・鍾路・中・九老区など4区に過ぎませんでしたが、今年は江南・江北・冠岳・広津・東大門・麻浦・永登浦・龍山・中浪区など9区が追加されたのです。
地域別の月極賃貸の割合は、鍾路区が65.6％で最も高く、中浪区（64.9％）、九老区（63.1％）、中区（59.6％）、衿川区（58.7％）の順となっています。 龍山区（56.9％）、東大門区（56.7％）、冠岳区（56.1％）、麻浦区（54.1％）、江南区（54.0％）でも、月極賃貸契約が賃貸取引全体の半分以上を占めました。
特に中浪区の月賃の割合は、昨年の44.6％から今年は64.9％へと20.3ポイントも跳ね上がり、ソウルの自治区の中で最大の上昇幅を示しました。同地域の月賃取引は2166件から4151件へと91.6％増加した一方、チョンセ取引は2687件から2244件へと16.5％減少しました。 江南区も同様に、月賃契約が8406件となり、チョンセ契約（7170件）を上回りました。
一方、陽川区は月賃の割合が42.1％とソウルで最も低く、城北・道峰区（各44.7％）、江西区（45.6％）、銅雀区（46.0％）などでは依然としてチョンセ取引の方が多かった。
月極賃貸を中心に賃貸取引が再編される一方で、賃借人が負担すべき金額も高まっています。 韓国不動産院の全国住宅価格動向調査によると、去る9月のソウルにおけるマンションの平均月額家賃は166万1000ウォンでした。昨年9月（144万3000ウォン）と比較すると、21万8000ウォン上昇しました。同期間の月額家賃の中央値も120万ウォンから140万ウォンに上昇しました。
連立・多世帯住宅の家賃指数が過去最高…月額100万ウォン以上の契約が増加マンションだけでなく、比較的住居費が安い連立・多世帯住宅でも、家賃上昇の傾向が確認されています。 韓国不動産院が発表した「9月の全国住宅価格動向調査」によると、ソウルの連立・多世帯住宅の月賃価格指数は101.6となり、同統計が初めて作成された2015年6月以降で最も高い数値を示しました。
ソウルの連立・多世帯住宅の平均月額家賃も68万ウォンとなり、最高水準に達しました。瑞草・江南・松坡・江東区が含まれる東南圏は平均95万ウォンで100万ウォンに迫り、鍾路・龍山・中区で構成される都心圏の平均月額家賃は87万ウォンでした。
高額な月賃の契約も増加傾向にあります。今年1月から同日までのソウルにおける連立・多世帯住宅の月賃契約6万8101件のうち、月賃が100万ウォンを超える取引件数は8723件で、全取引の12.8％を占めました。
ソウルの郊外でも、月額家賃が100万ウォンを上回るヴィラの契約が確認されました。 去る19日、江西区花谷洞で専有面積18.91平方メートルの多世帯住宅が、保証金2000万ウォン・月額家賃110万ウォンで契約され、先月には江西区等村洞で専有面積18.3平方メートルの多世帯住宅において、保証金2000万ウォン・月額家賃140万ウォンの新規契約が締結されました。
ソウルの住宅市場で月賃の割合が増加した理由としては、チョンセ資金ローンの規制や賃貸住宅の供給不足、既存賃借人の契約更新などが挙げられます。
KB金融持株会社の経営研究所が発行した『KB住宅市場レビュー』によると、新規マンションの入居物件数が減少し、既存賃借人の契約更新が増えるにつれ、チョンセ物件の不足現象が続いています。税制改正以降、賃貸人が自ら居住するケースが増加した点も、チョンセの供給を制約する要因です。これに伴い、先月のチョンセ需給指数は、2020年の賃貸借3法導入以降で最も高い水準を記録しました。
マンションの家賃上昇もまた、ヴィラの賃貸市場に影響を与える要因となり得ます。先月のソウルにおけるマンションの平均チョンセ価格は6億4100万ウォンに達し、平均月賃も166万ウォン程度となりました。
連立・多世帯住宅の供給減少も、賃料上昇の圧力として作用する可能性があります。ソウルの連立・多世帯・多世帯住宅の年間竣工規模は、2022年の約2万2000世帯から、昨年は4858世帯へと縮小しました。
