[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル・聖水洞の好立地にオフィスを開発する事業が本格化します。地下鉄2号線トゥクソム駅から徒歩3分の場所に建設される今回の事業は、新韓資産運用が組成した不動産開発持分型ブラインドファンドが中心となって進められています。

不動産プロジェクトファイナンス（PF）市場で自己資本の拡充が話題となる中、開発事業の財務構造の改善を目的としたファンドが参画したものです。

新韓運用「REリバランス・ファンド」が事業持分の79％を保有

21日、ソウル市によると、去る14日に開かれた第9回都市・建築共同委員会の授権分科委員会は、「聖水準工業地域地区単位計画区域内の城東区聖水洞1街656番地一帯の基盤施設の充足性に関する審議案」を条件付きで可決しました。

事業対象地は、ソウル城東区聖水洞1街に位置し、敷地面積は2275㎡の規模です。王十里路沿いの準工業地域に位置しており、地下鉄2号線のトゥクソム駅まで徒歩3分、水仁・盆唐線のソウル森駅まで徒歩9分です。業務施設や文化空間が急速に増えつつある聖水洞の中でも、交通アクセスに優れた立地です。

建築計画案によると、ここには地下6階～地上11階、高さ66.4m規模の業務施設と近隣生活施設が整備されます。開発振興地区内の推奨業種導入と公開空地の設置に伴うインセンティブを反映し、容積率は約560％と計画されました。

2階以上の上層部には、ソフトウェアの開発・供給業、コンピュータ・周辺機器の製造業、デザイン業などの業務施設が入居します。これにより、聖水地域内で増加している情報技術（IT）産業の需要に積極的に対応できるものと見込まれます。

事業の施行主体は、DDI-SF PFV（PFV）です。持分構造で注目すべき点は、新韓資産運用の「新韓REバランシング一般私募不動産投資信託第1号」が最大株主の座を占めているという点です。

「新韓REバランシング一般私募不動産投資信託第1号」の信託業者はIBK企業銀行であり、DDI-SF PFVの普通株式の79.0％を保有しています。 続いて、△SK D&Dの普通株15.8％、△現代自動車証券の第1種種類株式5.0％、△新韓資産運用の第1種種類株式0.2％の順で、それぞれPFVの持分を保有しています。

1840億ウォンの融資契約…2028年11月に満期を迎える

事業の中核となる投資家であるREリバランス・ファンドは、不動産開発事業へのエクイティ、すなわち持分投資を中心に運用するブラインド・プライベート・ファンドです。「リバランス（Rebalancing）」と「リアルエステート（Real Estate）」を組み合わせた名称の通り、不動産開発事業の自己資本比率を高め、財務構造を改善することに焦点を当てています。

韓国の不動産開発事業は、借入金への依存度が高く、自己資本比率が低いという指摘を受けてきました。政府が推進する不動産PF制度の改善も、事業現場の自己資本拡充と金融構造の健全性向上に重点を置いています。

REリバランシング・ファンドは、こうした市場の変化に対応し、開発事業に持分資金を供給する投資手段として組成されました。今回の聖水洞（ソンスドン）事業も、新韓資産運用（Shinhan Asset Management）のファンドが施行法人の支配的持分を確保した構造となっています。

D.I.S.F. PFVは、昨年9月に締結した融資契約に基づき、複数の大口貸し手から総額1840億ウォン限度額の融資を受けました。この融資は、△トランシェA 1570億ウォン、△トランシェB 270億ウォンに分かれています。担保権の行使や償還の過程では、トランシェAの融資がトランシェBよりも優先される仕組みとなっています。 融資の満期は、2028年11月25日に設定されています。

聖水洞の駅近という立地と業務施設の需要拡大の可能性に加え、自己資本を中心とした投資構造と融資条件が相まって成立した事業と言えます。

不動産業界の関係者は、「今後、許認可後の手続きや実際の着工日程、賃貸需要の確保の可否などが、事業の進行速度を左右するものと見られる」とし、「聖水洞が業務・商業・文化機能を兼ね備えた地域へと変貌する中、トゥクソム駅周辺のオフィス開発が新たな業務施設の供給につながるかどうかが注目される」と述べました。