[イーデイリーKIM HYUNG-HWAN 記者] 去る7月、事業施行認可を相次いで受けたウンマアパートとチャムシル5団地をめぐり、組合員たちの喜怒哀楽が交錯しています。ウンマアパートの場合は数億ウォンの分担金を負担しなければなりませんが、チャムシル5団地の場合は数億ウォンの還付金を受け取る状況だからです。これについて、「敷地持分」と「容積率」の重要性が再確認されたという評価が出ています。

25日、再開発業界によると、ウンマアパート再建築組合は「組合員分譲申請案内文」を通じて、専有面積84㎡を保有する組合員が新築の84㎡を選択する場合、約4億3021万ウォンを追加で支払わなければならないと通知しました。これは、昨年9月の事前調査当時算定された1億8000万ウォンよりも約2億5000万ウォン多い水準です。 さらに、専有面積84㎡の所有者が専有面積143㎡を選択した場合、分担額は90億2660万ウォンに達します。

一方、蚕室（チャムシル）5団地の場合は、全く異なる状況です。 チャムシル5団地の「組合員分譲申請案内文」によると、専有面積82㎡の所有者が専有面積84㎡を選択した場合、8億6054万ウォンの還付を受けることになります。専有面積107㎡を選べば1億8872万ウォンを、専有面積126㎡を選択した場合は8億6662万ウォンを追加で分担しなければなりません。

両団地は、江南圏の再建築を象徴する代表的な老朽化大規模団地として挙げられています。1979年に竣工したウンマアパートと、1978年に竣工した蚕室5団地は、それぞれ4424世帯、3930世帯の規模で、団地の規模も似ています。 両団地は1990年代後半から再建築を推進してきましたが、事業性の問題や住民間の対立など、さまざまな問題により20年以上にわたり事業が遅延していました。その後、再建築規制の緩和などにより事業が加速し、去る7月にほぼ同時期に事業施行認可を受けました。

ただし、このように分担金に差が生じる理由としては、まず「敷地持分」と「容積率」が挙げられます。 ウンマアパートの専有面積84㎡に対する敷地持分は約53.9㎡であるのに対し、蚕室（チャムシル）5団地の専有面積82㎡に対する敷地持分は約80㎡で、1.5倍に達します。ウンマアパートの単位面積当たりの公示地価はより高いものの、世帯当たりの保有土地全体の公示地価で比較すると、蚕室住公5団地の方が約37％高くなります。 ウンマアパートの平方メートル（㎡）当たりの公示地価は2442万ウォンで、敷地持分全体の公示地価は13億1624万ウォンですが、チャムシル5団地（専有面積82㎡）は㎡当たり2010万ウォンで、16億800万ウォンです。

ウンマアパートの容積率は204％から331％へ、チャムシル5団地の容積率は138％から322％へと増加することになります。既存の容積率が低いチャムシル5団地は、一般分譲の供給量自体が必然的に多くなる構造となっています。 推定される一般分譲戸数は、ウンマアパートの場合340戸で、一般分譲収入は1兆2700億ウォン程度ですが、チャムシル5団地は1534戸で、一般分譲収入は4兆4700億ウォンに達します。

さらに、公共住宅の供給負担においても違いが見られます。ウンマアパートは駅近地域の容積率特例が適用され、容積率を300％から約332％に引き上げましたが、追加で確保した住宅の相当部分を公共賃貸および公共分譲として供給しなければなりません。 実際の事業施行認可基準によると、ウンマの公共住宅は1104世帯で、全体の18.9％を占めています。一方、蚕室（チャムシル）5団地は、第3種一般住居地域と準住居地域が混在する事業地であり、全体6411世帯のうち賃貸住宅は831世帯（13.0％）です。

再開発業界では、再建築投資の際、土地所有構造の重要性をこれら2つの団地を通じて理解できると説明しました。再開発業界の関係者は、「容積率が低く、世帯当たりの敷地持分が大きいほど、一般分譲を通じて事業費を賄う余力が大きくなるため、再建築事業では既存マンションの価格だけでなく、敷地持分と開発可能な容積率も併せて検討する必要があります」と説明しました。