[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 未来アセット資産運用が運用する、米アマゾンの物流センターへの投資を目的とした公募ファンドから、15億ウォンを超える利益分配金が投資家に還元されました。融資のリファイナンスにより資産の借入期限を延長したのに続き、ファンドの満期も延長することで、運用の安定性を確保した模様です。
米国の物流市場の空室率が2022年以来初めて低下に転じたことから、長期的には賃貸市場が均衡を取り戻すと予想されます。
今回の分配金は先月31日のファンド決算に基づくもので、決算日の翌営業日である去る2日に支払われました。年換算利回りは4.05％です。
マップス16号の投資対象不動産（資料＝マップス16号投資説明書）
マップス16号は、米国のアマゾン物流センターに投資・運用を行い、その収益を受益者に分配する不動産公募ファンドです。将来的には、不動産の売却などを通じた資本利益を追求します。2020年10月28日に設定され、毎年4月と10月末の決算後に分配金を支払ってきました。
ファンドの合資会社である「マップスUSロジスティクス・パートナーズLP」は、当初、米国のアマゾン物流センター3か所を所有していました。
これらの物流センターは、米国の△インディアナ州（アマゾン・グリーンウッド）△オハイオ州（アマゾン・ベッドフォード・ハイツ）△ノースカロライナ州（アマゾン・コンコード）に位置しています。このうち、アマゾン・コンコードは昨年10月7日に5,195万ドル（約774億1,589万ウォン）で売却されました。
「アマゾン・コンコード」は、米国シャーロットの都心部から北東へ約28kmの距離に位置する新築の「ラストマイル」物流センターです。シャーロットのダウンタウン（都心）までは、I-85高速道路を経由して22分以内でアクセス可能です。
売却代金は、売却に関連する業務費用や税金などの付帯費用を支払った後、残りをアマゾンの物流センター2か所の現地優先ローン元金の一部を早期返済するために充てられました。
アマゾンは、ポートフォリオの賃貸面積の100％について、中途解約オプションなしに、2032年まで責任賃借を行っています。また、5年ずつ計3回の延長オプションを行使した場合、賃貸借契約の満期は2047年となります。
マップス16号は、現地の管理会社（プロパティマネージャー）をCBREに交代させ、現在はCBREが建物の管理および会計業務を担当しています。
ただし、金利は従来の2.32％から5.36％へと2倍以上に上昇しました。返済方式は元金満期一括返済であり、毎月利息を支払う必要があります。
ファンドの満期も延長されました。当初、このファンドは今年上半期に清算される予定でしたが、去る3月24日に開催された受益者総会において、「ファンドの満期を5年延長する」という議案が可決されました。これにより、最終満期は2031年4月に変更されました。
ファンドの延長に反対する投資家に対する反対買取り請求金の支払いも、去る4月27日に完了しました。
融資の満期延長とファンドの満期延長を順次完了した中、今回の分配金の支払いまで行われたことで、投資家にはキャッシュフローが提供され、ファンドとしては追加の運用期間を確保したことになります。
米国の物流不動産市場は調整局面を迎えていますが、長期的には賃借需要が回復し、市場が均衡を取り戻す可能性に重きが置かれた結果であると分析されます。
米国の物流不動産市場（資料＝マップス16号の運用状況および案内文）
今年第3四半期時点での米国の物流不動産市場の空室率は7.3％水準で、前四半期比で約0.1％ポイント（p）低下しました。2022年以来、初めて低下に転じたものです。
ただし、賃料の上昇ペースは鈍化しています。賃料上昇率は、前年同期比で約1.6％の水準となりました。前四半期比で約0.6％ポイント鈍化した数値です。1平方フィート（sqft）あたりの賃料は、約12.2ドルの水準を維持しています。
これは、新規竣工物件との競争により、賃借人優位の市場が続いている影響です。この場合、賃借人は賃料の引き下げや契約条件の緩和などを積極的に要求することができます。
ただし、長期的には新規供給が減少すると予想されます。来年までは供給が需要をわずかに上回り、空室率が7％台前半で横ばいとなった後、2028年からは徐々に低下すると見込まれています。
不動産業界の関係者は、「米国の物流不動産市場は、かつてのような爆発的な成長局面にはありませんが、新規供給の縮小が続けば、優良な物流資産を中心に市場の安定化が可能になるでしょう」とし、「未来アセットも、短期的な清算よりも長期保有戦略へと方向を定めたものと見られます」と述べました。
米国の物流市場の空室率が2022年以来初めて低下に転じたことから、長期的には賃貸市場が均衡を取り戻すと予想されます。
年換算利回り4.05％…投資家にキャッシュフローを提供9日、金融投資業界によると、未来アセット資産運用が運用する不動産ファンド「未来アセットマップス米国不動産投資信託16号」（以下、マップス16号）は、第12期の利益分配金約15億2000万ウォンを支給しました。
今回の分配金は先月31日のファンド決算に基づくもので、決算日の翌営業日である去る2日に支払われました。年換算利回りは4.05％です。
ファンドの合資会社である「マップスUSロジスティクス・パートナーズLP」は、当初、米国のアマゾン物流センター3か所を所有していました。
これらの物流センターは、米国の△インディアナ州（アマゾン・グリーンウッド）△オハイオ州（アマゾン・ベッドフォード・ハイツ）△ノースカロライナ州（アマゾン・コンコード）に位置しています。このうち、アマゾン・コンコードは昨年10月7日に5,195万ドル（約774億1,589万ウォン）で売却されました。
「アマゾン・コンコード」は、米国シャーロットの都心部から北東へ約28kmの距離に位置する新築の「ラストマイル」物流センターです。シャーロットのダウンタウン（都心）までは、I-85高速道路を経由して22分以内でアクセス可能です。
売却代金は、売却に関連する業務費用や税金などの付帯費用を支払った後、残りをアマゾンの物流センター2か所の現地優先ローン元金の一部を早期返済するために充てられました。
アマゾンは、ポートフォリオの賃貸面積の100％について、中途解約オプションなしに、2032年まで責任賃借を行っています。また、5年ずつ計3回の延長オプションを行使した場合、賃貸借契約の満期は2047年となります。
マップス16号は、現地の管理会社（プロパティマネージャー）をCBREに交代させ、現在はCBREが建物の管理および会計業務を担当しています。
米国の物流施設の空室率が低下に転じました…2022年以来初めてです。 これに先立ち、マップス16号は昨年12月23日に新規の主要融資先を確保し、現地の優先ローンに対するリファイナンス（借り換え）を完了しました。これにより、ローンの満期を2年延長しました。ローン期間は3年で、延長後の満期は2029年1月1日となります。
ただし、金利は従来の2.32％から5.36％へと2倍以上に上昇しました。返済方式は元金満期一括返済であり、毎月利息を支払う必要があります。
ファンドの満期も延長されました。当初、このファンドは今年上半期に清算される予定でしたが、去る3月24日に開催された受益者総会において、「ファンドの満期を5年延長する」という議案が可決されました。これにより、最終満期は2031年4月に変更されました。
ファンドの延長に反対する投資家に対する反対買取り請求金の支払いも、去る4月27日に完了しました。
融資の満期延長とファンドの満期延長を順次完了した中、今回の分配金の支払いまで行われたことで、投資家にはキャッシュフローが提供され、ファンドとしては追加の運用期間を確保したことになります。
米国の物流不動産市場は調整局面を迎えていますが、長期的には賃借需要が回復し、市場が均衡を取り戻す可能性に重きが置かれた結果であると分析されます。
ただし、賃料の上昇ペースは鈍化しています。賃料上昇率は、前年同期比で約1.6％の水準となりました。前四半期比で約0.6％ポイント鈍化した数値です。1平方フィート（sqft）あたりの賃料は、約12.2ドルの水準を維持しています。
これは、新規竣工物件との競争により、賃借人優位の市場が続いている影響です。この場合、賃借人は賃料の引き下げや契約条件の緩和などを積極的に要求することができます。
ただし、長期的には新規供給が減少すると予想されます。来年までは供給が需要をわずかに上回り、空室率が7％台前半で横ばいとなった後、2028年からは徐々に低下すると見込まれています。
不動産業界の関係者は、「米国の物流不動産市場は、かつてのような爆発的な成長局面にはありませんが、新規供給の縮小が続けば、優良な物流資産を中心に市場の安定化が可能になるでしょう」とし、「未来アセットも、短期的な清算よりも長期保有戦略へと方向を定めたものと見られます」と述べました。
