[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] ソウル中区のランドマークオフィスビルであるステートタワー南山が売りに出される中、米連邦準備制度（FRB）の政策金利引き上げの可否が取引に不確実性をもたらす可能性があるとの観測が出ています。

FRBの利上げにより国内国債金利が上昇すれば、オフィス市場で実際の取引に活用される優先担保貸付金利も上昇することになります。これにより、買い手の資金調達環境が悪化すれば、価格交渉をやり直す必要が生じ、取引が遅れる事例もあるためです。

来年第1四半期頃に最終優先交渉対象者が選定される見通しです。

12日、金融投資業界によると、未来アセット資産運用は最近、「ステートタワー・ナムサン」の売却アドバイザーとして、ジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）コリアとデロイト・アンジンによるコンソーシアムを選定しました。売却手続きを経て、最終優先交渉対象者は来年第1四半期頃に選定される見込みです。

ステートタワー南山は、ソウル中区会賢洞2街88に位置するオフィスビルです。 地下6階～地上24階、延べ床面積6万6799平方メートル（約2万207坪）の規模で、地下鉄4号線の明洞駅と会賢駅の間に位置しています。明洞駅から徒歩約5分の距離にあり、都心のビジネス地区と明洞の商業地区を併せて利用できる立地です。

現在、韓国投資公社（KIC）をはじめ、グローバルコンサルティング会社のベイン・アンド・カンパニー、韓国ファイザー製薬、BMWコリアなどが入居しています。グローバル企業や金融機関をテナントとして確保しているオフィス資産であるという点も、売却過程において重要な評価要素となる見込みです。

このビルは、KICが自己資産を投資した「未来アセット・マップスコア一般私募不動産自己投資信託2-3号」に組み込まれています。当該ファンドの公正価値および帳簿価額は、昨年末時点で1698億9500万ウォンと集計されました。 取得原価である1100億ウォンと比較すると、約598億9500万ウォン、比率では54.45％上昇した水準です。

取得原価を上回った帳簿価額が、実際の売却価格につながるかどうかも注目されます。オフィス市場の投資心理や資金調達環境が売却の成否を左右し得るため、未来アセット資産運用が提示する売却条件や、潜在的な買収候補者の評価に市場の注目が集まっています。

米連邦準備制度理事会

（FRB）

の「ビッグステップ」懸念で市場金利に上昇圧力

ただし、

米連邦準備制度理事会

（FRB）が来月、政策金利を一度に0.5％ポイント（p）引き上げる「

ビッグステップ」

に踏み切る可能性が指摘され、商業用不動産市場における不確実性が高まっています。

FRBのビッグステップの可能性が取り沙汰されるにつれ、韓国の国債利回りなど市場金利も上昇圧力を受けていることが明らかになりました。国債利回りが上昇すれば、オフィス市場で実際の取引に活用される優先担保ローンの金利も上昇することになります。

貸出金利が1％ポイント（p）ほど上昇することは、不動産投資家の立場からすれば、単なる金融コストの増加以上の意味を持ちます。貸出利息が増えれば、その分だけ投資収益率が低下するため、買い手が負担できる価格も下がります。

売り手が希望する価格と、買い手が調達できる資金との間の隔たりが広がるわけです。売り手と買い手の間の価格交渉が終わり、優先交渉権者まで選定されたとしても、資金調達の条件が悪化すれば、取引が遅れたり、あるいは完全に破談になったりする事例もあります。

ある商業用不動産関係者は、「米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げの可能性が高まると、潜在的な買い手も要求利回りが上昇し、取引の進行が難しくなる場合がある」とし、「エクイティ（自己資本）投資家の高まった要求利回りに合わせるためには売買価格を下げなければならないため、売り手と買い手が価格交渉をやり直さなければならない場合もある」と述べました。