[イーデイリーPark Jung-Soo キム・ヒョンイル、シン・ハヨン記者] アジア初の「ベントレー」ブランドの超高級住宅施設として、ソウル市江南区清潭洞で推進中の「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業が、プロジェクトファイナンス（PF）の調達で難航しています。HANWHA INVESTMENT & SECURITIES(003530)が金融主幹事を推進したものの、内部の投資審議のハードルを越えられなかった上、当初施工会社として有力視されていた#GS建設までもが事業への不参加を決定したためです。 後任の金融主幹事をめぐり、#メリッツ証券が協議を進めていますが、1戸あたり240億ウォンに達する分譲価格の負担も重なり、本PFの実現までには相当な時間がかかるだろうとの観測が出ています。
清潭「ベントレー・レジデンス・ソウル」の鳥瞰図（資料＝業界）
◇ ハンファ証券が去った後をメリーツ証券が引き継ぐ…GS建設の不参加で「難航」
3日、投資銀行（IB）業界によると、メリッツ証券は「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業の後続PFの金融主幹事として参加を検討していると伝えられています。メリッツ証券の関係者は、「現在協議中の案件であるため、具体的な内容についてはお話しできません」と述べました。
「ベントレー・レジデンス・ソウル」は、江南区清潭洞の旧ウンソンビル敷地に、地下7階～地上26階の規模で建設されるハイエンド住宅施設です。共同住宅26戸とオフィステル7室など、計33戸で計画されています。 共同住宅の分譲価格（3.3㎡あたり3億3000万ウォン）は、1戸あたり約238億～273億ウォン程度であり、最上階のペントハウスは500億ウォンに設定されました。
英国の高級自動車ブランド「ベントレー」を活用して住宅施設を開発する「ブランディッド・レジデンス」の形態をとり、米国マイアミに次いで2例目、アジアでは初となります。開発会社がブランド活用の対価として支払うライセンス料・ロイヤリティは、業界では通常、分譲売上高の2～5％程度とされていますが、本事業の具体的な契約条件は公開されていません。
当初、本事業の金融主幹事はハンファ投資証券が推進していましたが、内部の投資審議を通過できなかったため、去る6月頃に事業から手を引いたものとみられています。 ハンファ投資証券は当初、総額4800億ウォンを、優先債3000億ウォン、中位債1000億ウォン、劣後債800億ウォンに分けて調達する構造を検討していました。総予想売上高8560億ウォンを基準に、劣後債まで含めた担保認定比率（LTV）は56.1％と算定しました。
当初の計画通りであれば、5月に本PF融資を実行し、着工に入り、第2四半期中に分譲を開始する予定でした。竣工および入居の目標時期は2030年第1四半期でした。しかし、主要融資先の募集に難航しており、当初のスケジュールは遅れていると伝えられています。
施工会社の選定にも支障が生じました。提案書上の金融構造は、GS建設による責任竣工および不履行時の債務引受けを前提として設計されていました。最初の融資実行日から50ヶ月以内に責任竣工を履行できない場合、一定範囲内でPF債務を引き受ける仕組みです。しかし、GS建設は事業への参加を検討した末、最終的に参加しないことを決定しました。
GS建設の関係者は、「当該事業への参加を検討しましたが、内部検討の結果、最終的に参加しないことに決定しました」とし、「施行会社側と協議した上で、このような意向を伝えた状態です」と述べました。
市場では、後続の主幹事として挙げられていたメリッツ証券が4500億ウォン規模のPF融資を全額調達し、GS建設が施工会社に確定したという観測も出ていましたが、現在確認されている状況とは異なります。GS建設は事業への不参加を決定しており、メリッツ証券は依然として金融主幹事としての参加について協議中です。
これにより、既存のPF構造についても再検討が必要になるとみられます。新たな施工会社を確保したとしても、責任完工や信用補強の条件などを改めて協議しなければならないためです。
IB業界の関係者は、「最近の不動産PF市場では、金融主幹事が貸し手団の募集にとどまらず、中・後順位など一部の資金を直接負担するケースが少なくありません」とし、「責任完工を担う施工会社の信用度や信用補強条件も、貸し手団の参加の可否を左右するため、本PFまではさらに時間がかかるものと見られます」と述べました。
清潭洞（チョンダムドン）圏域のハイエンド共同住宅分譲事例の分析（資料＝業界）
◇ 1戸240億ウォンの超高額…分譲に「疑問符」
金融界が「ベントレー・レジデンス・ソウル」事業を保守的に見ている背景には、超高額な分譲価格も一因となっています。提案書上の共同住宅の専有面積基準3.3㎡当たりの分譲価格は3億3000万ウォンです。 専有面積72ピョン型は1戸あたり約238億～243億ウォン、82ピョン型は272億～273億ウォン程度です。オフィステルは専有面積あたり3億5000万ウォンであり、最上階のペントハウスは500億ウォンに達します。全体の予想分譲売上高は約8560億ウォンです。
後順位まで含めたLTVが56.1％であり、損益分岐点（BEP）基準で専有面積3.3㎡当たりの価格が1億9000万ウォンに過ぎないことから、事業の安定性は十分であると評価されました。先順位の場合、LTVは35.1％、エグジット（Exit）分譲率は41.2％であると分析されました。
金融業界では、低いLTVだけでは事業の安定性を判断するのは難しいという見方もあります。LTV算定の基準となる8560億ウォンの予想売上高自体が、3.3㎡当たり3億ウォンをはるかに超える分譲価格を前提としているためです。実際の分譲が計画通りに進まない場合、融資回収の仕組みにも影響を及ぼす可能性があります。
比較対象とした清潭洞（チョンダムドン）の高級住宅施設と比べても、「ベントレー・レジデンス・ソウル」の予定分譲価格は高い方です。 PH129の専有面積基準で3.3㎡当たりの価格は1億7500万ウォン、エテルノ・チョンダム第1期は1億9100万ウォン、エテルノ・チョンダム第2期は2億7000万ウォン、ワーナー・チョンダムは2億6200万ウォンと提示されました。
IB業界の関係者は、「LTV自体は低い方ですが、1世帯あたり200億ウォンを超える価格であるため、実際の分譲が円滑に行われるかどうかは未知数です」とし、「分譲の成否に対する懸念から、主要投資家は参加に慎重な姿勢を示していると聞いています」と述べました。
◇ ハンファ証券が去った後をメリーツ証券が引き継ぐ…GS建設の不参加で「難航」
3日、投資銀行（IB）業界によると、メリッツ証券は「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業の後続PFの金融主幹事として参加を検討していると伝えられています。メリッツ証券の関係者は、「現在協議中の案件であるため、具体的な内容についてはお話しできません」と述べました。
「ベントレー・レジデンス・ソウル」は、江南区清潭洞の旧ウンソンビル敷地に、地下7階～地上26階の規模で建設されるハイエンド住宅施設です。共同住宅26戸とオフィステル7室など、計33戸で計画されています。 共同住宅の分譲価格（3.3㎡あたり3億3000万ウォン）は、1戸あたり約238億～273億ウォン程度であり、最上階のペントハウスは500億ウォンに設定されました。
英国の高級自動車ブランド「ベントレー」を活用して住宅施設を開発する「ブランディッド・レジデンス」の形態をとり、米国マイアミに次いで2例目、アジアでは初となります。開発会社がブランド活用の対価として支払うライセンス料・ロイヤリティは、業界では通常、分譲売上高の2～5％程度とされていますが、本事業の具体的な契約条件は公開されていません。
当初、本事業の金融主幹事はハンファ投資証券が推進していましたが、内部の投資審議を通過できなかったため、去る6月頃に事業から手を引いたものとみられています。 ハンファ投資証券は当初、総額4800億ウォンを、優先債3000億ウォン、中位債1000億ウォン、劣後債800億ウォンに分けて調達する構造を検討していました。総予想売上高8560億ウォンを基準に、劣後債まで含めた担保認定比率（LTV）は56.1％と算定しました。
当初の計画通りであれば、5月に本PF融資を実行し、着工に入り、第2四半期中に分譲を開始する予定でした。竣工および入居の目標時期は2030年第1四半期でした。しかし、主要融資先の募集に難航しており、当初のスケジュールは遅れていると伝えられています。
施工会社の選定にも支障が生じました。提案書上の金融構造は、GS建設による責任竣工および不履行時の債務引受けを前提として設計されていました。最初の融資実行日から50ヶ月以内に責任竣工を履行できない場合、一定範囲内でPF債務を引き受ける仕組みです。しかし、GS建設は事業への参加を検討した末、最終的に参加しないことを決定しました。
GS建設の関係者は、「当該事業への参加を検討しましたが、内部検討の結果、最終的に参加しないことに決定しました」とし、「施行会社側と協議した上で、このような意向を伝えた状態です」と述べました。
市場では、後続の主幹事として挙げられていたメリッツ証券が4500億ウォン規模のPF融資を全額調達し、GS建設が施工会社に確定したという観測も出ていましたが、現在確認されている状況とは異なります。GS建設は事業への不参加を決定しており、メリッツ証券は依然として金融主幹事としての参加について協議中です。
これにより、既存のPF構造についても再検討が必要になるとみられます。新たな施工会社を確保したとしても、責任完工や信用補強の条件などを改めて協議しなければならないためです。
IB業界の関係者は、「最近の不動産PF市場では、金融主幹事が貸し手団の募集にとどまらず、中・後順位など一部の資金を直接負担するケースが少なくありません」とし、「責任完工を担う施工会社の信用度や信用補強条件も、貸し手団の参加の可否を左右するため、本PFまではさらに時間がかかるものと見られます」と述べました。
◇ 1戸240億ウォンの超高額…分譲に「疑問符」
金融界が「ベントレー・レジデンス・ソウル」事業を保守的に見ている背景には、超高額な分譲価格も一因となっています。提案書上の共同住宅の専有面積基準3.3㎡当たりの分譲価格は3億3000万ウォンです。 専有面積72ピョン型は1戸あたり約238億～243億ウォン、82ピョン型は272億～273億ウォン程度です。オフィステルは専有面積あたり3億5000万ウォンであり、最上階のペントハウスは500億ウォンに達します。全体の予想分譲売上高は約8560億ウォンです。
後順位まで含めたLTVが56.1％であり、損益分岐点（BEP）基準で専有面積3.3㎡当たりの価格が1億9000万ウォンに過ぎないことから、事業の安定性は十分であると評価されました。先順位の場合、LTVは35.1％、エグジット（Exit）分譲率は41.2％であると分析されました。
金融業界では、低いLTVだけでは事業の安定性を判断するのは難しいという見方もあります。LTV算定の基準となる8560億ウォンの予想売上高自体が、3.3㎡当たり3億ウォンをはるかに超える分譲価格を前提としているためです。実際の分譲が計画通りに進まない場合、融資回収の仕組みにも影響を及ぼす可能性があります。
比較対象とした清潭洞（チョンダムドン）の高級住宅施設と比べても、「ベントレー・レジデンス・ソウル」の予定分譲価格は高い方です。 PH129の専有面積基準で3.3㎡当たりの価格は1億7500万ウォン、エテルノ・チョンダム第1期は1億9100万ウォン、エテルノ・チョンダム第2期は2億7000万ウォン、ワーナー・チョンダムは2億6200万ウォンと提示されました。
IB業界の関係者は、「LTV自体は低い方ですが、1世帯あたり200億ウォンを超える価格であるため、実際の分譲が円滑に行われるかどうかは未知数です」とし、「分譲の成否に対する懸念から、主要投資家は参加に慎重な姿勢を示していると聞いています」と述べました。
