[イーデイリーPark Jung-Soo キム・ヒョンイル、シン・ハヨン記者] アジア初の「ベントレー」ブランドの超高級住宅施設として、ソウル市江南区清潭洞で推進中の「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業が、プロジェクトファイナンス（PF）の調達で難航しています。HANWHA INVESTMENT & SECURITIES(003530)が金融主幹事を推進したものの、内部の投資審議のハードルを越えられなかった上、当初施工会社として有力視されていた#GS建設までもが事業への不参加を決定したためです。 後任の金融主幹事として、#メリッツ証券が協議を進めていますが、1戸あたり240億ウォンに達する分譲価格の負担も重なり、本PFの成立までには相当な時間がかかるだろうとの観測が出ています。
清潭（チョンダム）「ベントレー・レジデンス・ソウル」の鳥瞰図（資料＝業界）
◇ ハンファ証券が去った後をメリッツ証券が…GS建設は不参加
3日、投資銀行（IB）業界によると、メリッツ証券は「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業の後続PFの金融主幹事として参加を検討していると伝えられています。メリッツ証券の関係者は、「現在協議を進めている案件であるため、具体的な内容については申し上げにくい」と述べました。
ベントレー・レジデンス・ソウルは、江南区清潭洞の旧ウンソンビル敷地に、地下7階～地上26階の規模で建設されるハイエンド住宅施設です。共同住宅26戸とオフィステル7室など、計33戸で計画されています。 共同住宅の分譲価格（3.3㎡あたり3億3000万ウォン）は、1戸あたり約238億～273億ウォン程度であり、最上階のペントハウスは500億ウォンと設定されました。
英国の高級自動車ブランド「ベントレー」を活用して住宅施設を開発する「ブランディッド・レジデンス」という形態で、米国マイアミに続き2例目であり、アジアでは初めてとなります。開発会社がブランドを活用する対価として支払うライセンス料・ロイヤリティは、業界では通常、分譲売上高の2～5％程度とされていますが、本事業の具体的な契約条件は公開されていません。
当初、本事業の金融主幹はハンファ投資証券が推進していましたが、内部の投資審議を通過できなかったため、去る6月頃に事業から手を引いたものとみられています。 ハンファ投資証券は当初、総額4800億ウォンを、優先債3000億ウォン、中位債1000億ウォン、劣後債800億ウォンに分けて調達する構造を検討していました。総予想売上高8560億ウォンを基準に、劣後債まで含めた担保認定比率（LTV）は56.1％と算定されました。
施工会社の選定にも支障が生じました。提案書上の金融構造は、GS建設による責任竣工および不履行時の債務引受を前提として設計されていました。最初の融資実行日から50ヶ月以内に責任竣工を履行できない場合、一定範囲でPF債務を引き受ける仕組みです。しかし、GS建設は事業への参加を検討した末、最終的に参加しないことを決定しました。
GS建設の関係者は、「当該事業への参加を検討しましたが、内部検討の結果、最終的に参加しないことに決定しました」とし、「施行会社側と協議した上で、このような意向を伝えた状態です」と述べました。
市場では、後続の主幹事として名指しされたメリッツ証券が4500億ウォン規模のPF融資を全額調達し、GS建設が施工会社に確定したという観測も出ていましたが、現在確認されている状況とは異なります。GS建設は事業への不参加を決定し、メリッツ証券はPF構造に関する協議を続けています。
業界によると、メリッツ証券を通じた約4600億ウォン規模のPF融資調達構造は、かなりの部分で骨子が固まったと伝えられています。ただし、施工業者が確定していないため、新たな施工業者と責任完工および信用補強の条件などについて協議している段階です。
IB業界の関係者は、「最近の不動産PF市場では、金融主幹事が貸付団の募集にとどまらず、中・後順位など一部の資金を直接負担するケースが少なくない」とし、「責任完工を担う施工会社の信用度や信用補強条件も、貸付団の参加の可否を左右するため、本PFに至るまでにはさらに時間がかかるものと見られます」と述べました。
◇ 1戸240億ウォンの超高額…分譲に「疑問符」
金融界が「ベントレー・レジデンス・ソウル」事業を保守的に見ている背景には、超高額な分譲価格も一因となっています。提案書によると、共同住宅の専有面積基準で3.3平方メートル当たりの分譲価格は3億3000万ウォンです。 専有面積72坪タイプは1戸あたり約238億～243億ウォン、82坪タイプは272億～273億ウォン程度です。オフィステルは専有面積あたり3億5000万ウォンで、最上階のペントハウスは500億ウォンに達します。全体の予想分譲売上高は約8560億ウォンです。
後順位まで含めたLTVが56.1％であり、損益分岐点（BEP）基準で専有面積3.3㎡当たりの価格が1億9000万ウォンに過ぎないことから、事業の安定性は十分であると評価されました。先順位の場合、LTVは35.1％、エグジット（Exit）分譲率は41.2％と分析されました。
金融業界では、低いLTVだけで事業の安定性を判断するのは難しいという見方もあります。LTV算定の基準となる8560億ウォンの予想売上高自体が、3.3㎡当たり3億ウォンを大幅に上回る分譲価格を前提としているためです。実際の分譲が計画通りに進まない場合、融資回収の仕組みにも影響を及ぼす可能性があります。
IB業界の関係者は、「LTV自体は低い方ですが、1世帯あたり200億ウォンを超える価格での販売が実際に円滑に進むかどうかは未知数です」とし、「販売状況に対する懸念から、主要な貸し手たちは参加に慎重な姿勢を見せていると聞いています」と述べました。
◇ ハンファ証券が去った後をメリッツ証券が…GS建設は不参加
3日、投資銀行（IB）業界によると、メリッツ証券は「ベントレー・レジデンス・ソウル」開発事業の後続PFの金融主幹事として参加を検討していると伝えられています。メリッツ証券の関係者は、「現在協議を進めている案件であるため、具体的な内容については申し上げにくい」と述べました。
ベントレー・レジデンス・ソウルは、江南区清潭洞の旧ウンソンビル敷地に、地下7階～地上26階の規模で建設されるハイエンド住宅施設です。共同住宅26戸とオフィステル7室など、計33戸で計画されています。 共同住宅の分譲価格（3.3㎡あたり3億3000万ウォン）は、1戸あたり約238億～273億ウォン程度であり、最上階のペントハウスは500億ウォンと設定されました。
英国の高級自動車ブランド「ベントレー」を活用して住宅施設を開発する「ブランディッド・レジデンス」という形態で、米国マイアミに続き2例目であり、アジアでは初めてとなります。開発会社がブランドを活用する対価として支払うライセンス料・ロイヤリティは、業界では通常、分譲売上高の2～5％程度とされていますが、本事業の具体的な契約条件は公開されていません。
当初、本事業の金融主幹はハンファ投資証券が推進していましたが、内部の投資審議を通過できなかったため、去る6月頃に事業から手を引いたものとみられています。 ハンファ投資証券は当初、総額4800億ウォンを、優先債3000億ウォン、中位債1000億ウォン、劣後債800億ウォンに分けて調達する構造を検討していました。総予想売上高8560億ウォンを基準に、劣後債まで含めた担保認定比率（LTV）は56.1％と算定されました。
施工会社の選定にも支障が生じました。提案書上の金融構造は、GS建設による責任竣工および不履行時の債務引受を前提として設計されていました。最初の融資実行日から50ヶ月以内に責任竣工を履行できない場合、一定範囲でPF債務を引き受ける仕組みです。しかし、GS建設は事業への参加を検討した末、最終的に参加しないことを決定しました。
GS建設の関係者は、「当該事業への参加を検討しましたが、内部検討の結果、最終的に参加しないことに決定しました」とし、「施行会社側と協議した上で、このような意向を伝えた状態です」と述べました。
市場では、後続の主幹事として名指しされたメリッツ証券が4500億ウォン規模のPF融資を全額調達し、GS建設が施工会社に確定したという観測も出ていましたが、現在確認されている状況とは異なります。GS建設は事業への不参加を決定し、メリッツ証券はPF構造に関する協議を続けています。
業界によると、メリッツ証券を通じた約4600億ウォン規模のPF融資調達構造は、かなりの部分で骨子が固まったと伝えられています。ただし、施工業者が確定していないため、新たな施工業者と責任完工および信用補強の条件などについて協議している段階です。
IB業界の関係者は、「最近の不動産PF市場では、金融主幹事が貸付団の募集にとどまらず、中・後順位など一部の資金を直接負担するケースが少なくない」とし、「責任完工を担う施工会社の信用度や信用補強条件も、貸付団の参加の可否を左右するため、本PFに至るまでにはさらに時間がかかるものと見られます」と述べました。
◇ 1戸240億ウォンの超高額…分譲に「疑問符」
金融界が「ベントレー・レジデンス・ソウル」事業を保守的に見ている背景には、超高額な分譲価格も一因となっています。提案書によると、共同住宅の専有面積基準で3.3平方メートル当たりの分譲価格は3億3000万ウォンです。 専有面積72坪タイプは1戸あたり約238億～243億ウォン、82坪タイプは272億～273億ウォン程度です。オフィステルは専有面積あたり3億5000万ウォンで、最上階のペントハウスは500億ウォンに達します。全体の予想分譲売上高は約8560億ウォンです。
後順位まで含めたLTVが56.1％であり、損益分岐点（BEP）基準で専有面積3.3㎡当たりの価格が1億9000万ウォンに過ぎないことから、事業の安定性は十分であると評価されました。先順位の場合、LTVは35.1％、エグジット（Exit）分譲率は41.2％と分析されました。
金融業界では、低いLTVだけで事業の安定性を判断するのは難しいという見方もあります。LTV算定の基準となる8560億ウォンの予想売上高自体が、3.3㎡当たり3億ウォンを大幅に上回る分譲価格を前提としているためです。実際の分譲が計画通りに進まない場合、融資回収の仕組みにも影響を及ぼす可能性があります。
IB業界の関係者は、「LTV自体は低い方ですが、1世帯あたり200億ウォンを超える価格での販売が実際に円滑に進むかどうかは未知数です」とし、「販売状況に対する懸念から、主要な貸し手たちは参加に慎重な姿勢を見せていると聞いています」と述べました。
