[イーデイリー マーケットinKIM SUNG-SOO 記者] 韓国銀行の利上げの余波が、商業用不動産市場の「最後の関門」であるディール・クロージング（取引の成立）を揺るがしています。オフィス市場で実際の取引に活用される優先担保ローンの金利が上昇しているためです。

売り手と買い手の間の価格交渉が終わり、優先交渉対象者（優先交渉権者）まで選定されたとしても、資金調達の条件が悪化したために取引が遅延したり、あるいは完全に破談になったりする事例が相次いでいます。

優先担保貸付金利が5.3％台に「急上昇」

3日、金融投資業界によると、最近の商業用不動産売却現場では、一度停滞していたオフィス取引が再び売却手続きに入ったり、アドバイザーを交代させて新たな買い手を探す事例が増えています。

代表的な事例が、ソウル市江南区駅三洞702-10番地一帯に位置するアナムタワーです。アナムタワーは、地下鉄2号線宣陵駅付近にある地下6階～地上20階、延べ床面積4万4083.78平方メートル（約1万3335坪）規模のビルです。

ハンファ資産運用が保有するこの資産は、2023年に売却が推進されました。当時、NHリッツ運用が3.3㎡あたり3597万ウォン程度で買収を推進しましたが、取引は成立しませんでした。その後、市場環境が変化する中、最近キャップストーン資産運用が優先交渉対象者に選定されたことで、売却が再び進められています。

スソ・ローズデールも、これまで数回にわたり売却手続きを経てきました。スソ・ローズデールは、ソウル市江南区広平路280（水西洞724）に位置する、地下8階～地上20階、総延べ面積9万7526平方メートル（約2万9501坪）規模の大型複合業務施設です。

低層部（地下1階～地上10階など）は大型オフィス、上層部はオフィステルで構成されています。売却対象は、地下1階～地上10階、約5万5462㎡（約1万6777坪）規模のオフィスです。

イントラス投資運用が保有するこの資産は、2022年と2024年に売却が推進されましたが、2022年には売却アドバイザー選定の段階で手続きが取り下げられました。その後、再び売却が進められ、去る8月の入札でスティック・オルタナティブ資産運用が3.3㎡当たり2700万ウォン水準で最有力候補に選定されました。

市場では、このようにオフィスの売却が何度も行われる現象は、貸出金利の上昇によるものだと分析されています。オフィス市場の優先担保貸出金利は、最近5.1～5.3％の水準まで上昇しました。昨年末の3.8％台、今年初めの4％台だったものと比較すると、100ベーシスポイント（bp、bp＝0.01％ポイント）以上高くなったことになります。

貸出金利が1パーセントポイント（p）ほど上昇したことは、不動産投資家の立場からすれば、単なる金融コストの増加以上の意味を持ちます。借入利息が増えれば、その分だけ投資収益率が低下するため、買い手が負担できる価格も下がります。

売り手が希望する価格と、買い手が調達できる資金との間の乖離が大きくなるわけです。

売却が一度流れた後、新たな買い手を探す事例もあります。CAC資産運用が保有するサンアムITタワーがその事例です。サンアムITタワーは、ソウル市麻浦区ワールドカップ北路434一帯に位置する、地下5階～地上12階、延べ床面積4万6152.27平方メートルのビルです。

この建物は昨年、売却が推進されましたが、韓国土地信託による買収は成立しませんでした。その後、今年、韓国投資不動産信託が優先交渉権者に選定され、現在は取引のクロージングを控えています。

売り手 vs 買い手、価格に対する期待値の「隔たり」

開発資産についても、売却戦略を再構築しています。施行会社ベネポスが開発中の「ベネポス・ソンス」は、昨年先行売却を推進しましたが、取引が円滑に進みませんでした。これを受け、売却アドバイザーを従来のセビルズ・サムジョンKPMGから、クシマン・アンド・ウェイクフィールド（C&W）・デロイト・NAIコリアに変更し、売却を再推進しています。

ベネフォス・ソンスは、ベネフォスがソウル市城東区聖水洞2街278-3番地一帯で開発中の大規模なプライム級オフィスです。今年11月に竣工予定で、地下6階～地上18階、延べ床面積6万661.9平方メートルの規模です。

蚕室（チャムシル）のイェジョンビルも同様の状況を見せています。イェジョンビルは、ソウル市松坡区新川洞7-26に位置する、地下5階～地上16階、延床面積1万9925㎡（約6027坪）規模の中型オフィス資産です。

イーデン資産運用が保有するこの資産は、昨年売却を進めましたが、HHR資産運用とコラムコ資産運用による買収は成立しませんでした。最近では、コリアス・コリアを新たな売却アドバイザーに選定し、再び売却手続きに入りました。入札は今月中旬以降に行われる予定です。

取引自体が成立しなかった大型資産も、再び市場に登場しています。コラムコ資産信託が保有する永登浦タイムズスクエア・オフィスA・B棟は、2024年の売却当時、入札参加者がおらず、取引が流れてしまいました。

最近では、JR投資運用がEZ金融サービスを戦略的投資家（SI）として誘致し、買収を再び推進しています。EZ金融サービスは、数十社の生命保険会社や損害保険会社の商品を1か所で比較し、コンサルティングを提供する大手独立系保険代理店です。

このように、最近の商業用不動産市場では、「買い手がいらない」というよりも、「購入できる資金が不足している」ことがより大きな問題であるという分析が出ています。

価格さえ合えば取引が成立するかのように見えますが、実際には貸出金利の上昇により、調達可能な資金と投資収益率が同時に低下し、ディールクロージング（取引の成立）に至らないケースが生じているのです。

特に昨年末には3％台だった優先担保ローンの金利が5％台を超えたため、過去の価格をそのまま適用して取引を成立させるのは容易ではない状況です。売り手は価格を守ろうとし、買い手は高くなった金融コストを反映して価格を下げようとする構造が生まれているからです。

金融投資業界の関係者は、「金利が上がると、投資家が検討できる資産価格そのものが変わってくる」とし、「優先交渉権者の選定後も、資金調達の条件が合わなければ取引が遅れる可能性があるため、最近ではディールクロージングの可能性が重要な変数として浮上している」と述べました。