[イーデイリーJeong Yun-ji 記者] ソウル市城北区吉音洞は、地下鉄4号線の吉音駅を中心に、築年数の経ったマンションと再開発事業地が混在しています。吉音ニュータウンに近く、居住環境が比較的整っている上、新月谷1地区の再開発や東北線の開通など、周辺の開発も進められています。

この地域でも、ソウルの住宅価格が日増しに高騰している状況の中、依然として7～8億ウォン台を維持している団地があります。イーデイリーは、キルウム駅付近の既存団地3か所を視察しました。

キルウム駅の出口が団地の中に…キルウムサムブ・コンビニオン

キルウム駅3番出口を出るとすぐに、小さなマンション団地に入りました。684世帯規模のこの団地は、駅の出口が団地内にあるという点が特徴です。事実上、地下鉄駅を団地内の施設のように利用できる、まさに超駅近エリアです。

1998年2月に竣工し、今年で29年目を迎えました。外壁のあちこちには、築年数の経ったマンション特有の歳月の痕跡が見られました。団地は廊下式と階段式の構造が混在しており、専有面積59㎡の住戸が363戸と最も多いです。

問題は、手狭な居住環境です。容積率は350％に達し、世帯当たりの駐車台数は0.57台に過ぎません。駐車スペースが不足しているため、二重駐車が事実上必須であるというのが住民たちの説明です。ジムや図書館など、別途のコミュニティ施設も見当たりませんでした。

道路の騒音も欠点として挙げられます。団地が内部循環道路とミア交差点方面の道路の前に位置しているため、車両の騒音が相当なものだというのです。住民の間では、騒音を軽減するためにサッシの交換が必要だという声も上がっています。

一方、生活の利便性は良好です。向かい側のロッテキャッスル住商複合施設の商店街をはじめ、団地前の商店街を利用でき、イーマートやミア交差点のロッテ百貨店・現代百貨店も徒歩圏内にあります。ケウン小学校は徒歩約8分の距離です。ギルウム洞の塾街が近く、塾のシャトルバスが運行されている、いわゆる「シャトルバス圏」である点もメリットです。

価格は専有面積59㎡基準で約8億3500万ウォン程度です。駅近という立地や生活利便施設へのアクセスは優れていますが、高い容積率や駐車スペースの不足などから、再建築事業を期待するには負担が大きい団地です。

「ミアリ・テキサス」もさようなら…開発の好材料があるドンアム・ボムヤンマンション

キルム駅から徒歩10分以内の距離にあるドンアム・ボムヤンマンションは、499世帯規模です。1990年代に竣工した既存マンションで、廊下式と階段式の構造が混在しています。 容積率は284％で、世帯当たりの駐車台数は1.03台と、世帯当たり1台程度の水準です。地下駐車場が一部の棟と直結している点も、先行する団地と比べると便利な点です。

教育環境は強みです。ケウン小学校が団地から徒歩5分の距離にあり、事実上「小学校のすぐそば」に近い立地を誇っています。大型スーパーも徒歩約5分で利用できます。

最近の価格上昇傾向も目立っています。専有面積59㎡が約8億6300万ウォン、専有面積84㎡は9億ウォン台の水準であり、一部の物件の希望価格は10億ウォンまで上昇しています。これまで緩やかな推移を見せていた価格が、今年に入って1億～2億ウォンほど跳ね上がったことになります。

周辺の開発への期待感もあります。団地のすぐ前では、新月谷第1区の再開発が進められています。最近、管理処分認可を受けた後、解体作業が本格化しており、かつて「ミアリ・テキサス」と呼ばれていた一帯が大規模な住宅地へと生まれ変わる事業です。今後、東北線が開通すれば、キルウム駅とともに駅勢圏を形成できるという点も、開発への期待感を高める要素です。

ただし、容積率はすでに高い部類に入るため、団地独自の再建築による事業性は限定的です。周辺の開発に伴う居住環境の改善効果は期待できますが、団地自体の整備事業による価値上昇を期待するには限界があると言えます。

築36年を経ても清潔な外観・「コストパフォーマンス」に優れた団地…ドンアム現代

ドンアム・ボムヤンマンションのすぐ隣には、ドンアム現代マンションが位置しています。619世帯規模で、ボムヤンよりも道路側に近く、団地の配置が旗の形をしているのが特徴です。

1991年に竣工し、今年で36年目を迎えた築古マンションです。最近、外壁の塗装が行われたため、外観は比較的整っていました。小型の間取りが中心で、階段式と廊下式が混在しています。

特に駐車環境が劣悪です。世帯当たりの駐車台数が0.27台に過ぎず、3つの団地の中でも駐車難が最も深刻な水準です。容積率も261％と高い方です。

竣工から30年を優に超えていますが、まだ明確な再建築推進の動きは見られません。高い容積率のせいで、事業性を確保するのが容易ではないためです。新月谷1地区の再開発や東北線など、周辺の開発に伴う間接的な期待感はあります。

価格は他の2つの団地よりも低い傾向にあります。専有面積84㎡が約7億4000万ウォン程度です。1年前より約4000万ウォン上昇したにとどまっています。

その代わり、平地である点と周辺の生活環境はメリットです。月谷駅方面へ移動すれば、各種生活インフラを利用でき、貞陵川も近く、散歩にも適しています。新月谷1地区の再開発に伴う周辺環境の改善も期待できます。

3つの団地が位置するキルウム洞は、ソウルの都心への通勤や、周辺の開発に伴う居住環境の改善への期待感がメリットとして挙げられます。地下鉄4号線を利用すれば、光化門（クァンファムン）などの都心の業務地区へ移動するのに便利で、今後、東北線が開通すれば、江南（カンナム）圏へのアクセスも改善される見通しです。 キルウム・ニュータウンに近く、すでに整備された居住環境を享受できる点も強みです。特に、長年にわたり地域の代表的な老朽住宅地として挙げられてきた「ミアリ・テキサス」一帯が、シンウォルゴク1地区の再開発を通じて整備されるにつれ、周辺環境も変化しつつあります。

ただし、視察した3つの団地すべてにおいて、老朽化の度合いに比べて再建築を推進するのは容易ではないという点に共通の限界があります。容積率が260～350％と高い水準にあるためです。